在刚刚闭幕的北京市地方“两会”上,该市首次将自主型商品房明确为“共有产权住房”。此类房屋将按照“限房价竞地价”模式推广,今后将有5万套供应,满足“夹心层”需求。

大建自住型商品房本意是缓解住房困难,但必须注意到具体执行中的隐忧。首先,北京每年新增人口为50万,还有大量原有人口的改善型需求,现有供应量仍然不足,大量“夹心层”仍然会选择到市场购买商品房,自主型商品房会挤占普通商品房供地,而政府又不愿意放弃土地财政,推出的“竞地价、竞配建自住型商品房面积”的土地出让模式,会迫使开发商依靠抬高普通商品房售价来弥补地价损失。

同时,土地成本和建设成本不断上涨,而房屋售价被严格限制,开发商利润过低,不仅无意开发自住型商品房导致供应不足,还会导致房屋质量难以达到正规商品房要求。

无论从价位、土地供应模式还是二次出让方式,自住型商品房延续旧有的保障房实物出售的供给模式。这一模式存在“退出难”问题，而且自住型商品房一旦建成,最大的受益者是地方政府,此类房屋不仅能充保障房之数,还可以坐收土地财政之利。

共有产权住房二次上市时,政府会拿走自己份额的收益,所以“没买到的人也不亏,买到的人也不得利。”

结合过去执行类似政策的实际,即便购买者只获得部分收益,也是用较少资金获得这一回报巨大的投资机会。在过去的几年,各地房屋升值收益率远超股票、存款和贵金属。原本投资楼市需较高的投资门槛,而自住型商品房却能将这一门槛降低,使渔利空间存在。

目前,北京市首个“限房价竞地价”的小区现已违规转租转售,在关于共有产权住房相应管理体制和监管机制都未健全的情况下大建自住型商品房,难保这些房屋不会在数年之后沦为部分人的牟利工具。因此,要使这一善政真正落实到位，一个重要前提是:尽快完善相关制度,堵住长期存在的漏洞,并加强社会监督。

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