虽然去年全国土地市场以卖地4.1万亿元的历史纪录收盘，但是并不意味着2014年全国土地市场仍然可以这么顺风顺水。

今年刚开年，北京和上海、杭州等主要城市卖地已经创下了历史纪录。以前北京市一年卖地1000亿元左右就很高了，如今是2个月就卖地达800亿元，这个数字相当于东部一个主要城市或西部一个省的一年财政收入了。

冷静下来思考，这么高的卖地收入可以持续吗？

2月13日，北京市丰台西局地块以楼面地价高达6万元/平米的天价被龙湖地产拿下，差不多在同一天，河北石家庄市推出今年首批12宗地块，全部以底价成交。

从这个鲜明的对比来看，就可以看出，热点城市的热销和二三线城市的冷淡形成了很明显的对比，但是这两种情况可能都很难持续。热点城市这么高的地价和这么快的成交规模，都会推动房价新一轮上涨，而从目前的局势看，中央和地方政府都不能允许房价出现2013年那样的上涨。从二三线城市的冷淡成交案例来看，由于大部分开发商对于市场的谨慎判断，开始停止在二三线城市拿地，这样的城市卖地收入会在2014年大幅度减少，政府的债务和财政收入都面临一个新的挑战。

其实，政府卖地如同开发商卖房的道理是一样的，当土地卖不出去或者成交困难的时候，政府供地能力会下降，而有些地方政府，甚至为了偿还债务等压力，而不得不降价或者以协议转让的方式去卖地，如此情况，必然会造成土地市场出现一个拐点。

那么，2014年全国土地市场是否会出现一个降价的拐点，还不得而知。但是从目前的整体局势看，成交量和价格继续上涨，显然已经没有潜力了。

北京市这样的城市开始大规模推出热点地块，也与即将召开的全国两会有关系，大家知道，每年3月份的半个月时间，是全国两会召开的时间，一般在这个时候，地方政府是要稳定为主的，不能出地王，甚至开发商的高价房也不能推出太多，正是在这个背景下，北京市政府开始将所有不利的市场因素信息，争取在2月份就释放，这样3月份的市场会表现得比较平淡，政府推出的地块规模和数量以及力度都会下降。

对于北京市这样的土地热点市场来说，土地市场存在严重的供不应求的问题。所以，土地市场的热点时期也与政府的卖地规模和节奏有关系。也就是说，当政府大规模推出热点地块的时候，土地市场会很火爆，但是假如3月份或以后的时间，政府没有再推出一些热点地块的时候，这个市场的热度自然会下降。

土地市场的热度，很多时候是政府的供地和媒体的热炒共同制造出来的，因此，当3－4月份北京这样的城市没有热点地块供应的时候，土地市场是否还有热度呢？

最重要的是，一般年初都是开发商资金比较好的时候，如果到了年中，开发商的开发资金投入会比较大，一年的项目开发布局已经展开，账面上可以随时调动的现金会比较紧张。年中是土地市场比较难以起来的时候，所以，今年5－6月份，土地市场是否会迎来一个平淡的时期，这个时期又会给土地市场和房地产市场带来怎样的影响，将是最值得关注的一个变量。

对于所有房地产市场的参与者来说，大家最不希望的是市场出现过大的波动，因此，如果土地市场不出现拐点性调整，而是延续原来的一线城市和二三线城市土地市场冰火两重天的局面，显然也不是房地产市场健康稳定发展的需求。因此，这种自然而然的市场调整，对于房地产市场和土地市场来说，都不一定是个坏事。

（作者系城市开发专家、北京荣邦瑞明投资管理公司董事长）

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