2014，我们站在希望的起点上， 2014年将是中国全面落实十八届三中全会精神、全面推行结构性改革的第一年，将是近20年来政治、社会、经济最为复杂的一年。承接宏观经济变革，面对“自住型商品房”发展的新契机，更加坚强的开发商如何抢抓机遇加速扩张？如何在挑战中与新宏观经济接轨？如何在发展浪潮中超越自身？

2014年3月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2014第十四届中国房地产发展年会在北京盛大召开。本届年会主题为“政策与市场的博弈”，将汇聚国内知名经济学家、政府官员、专家学者、投行基金、地产大腕等业内人士，共同探讨2014改革创新背景下的中国房地产创新发展之路。搜房网独家采访富华置地有限公司副总经理姚宁，大话2014年“政策与市场博弈”下的北京楼市发展。

富华置地有限公司副总经理 姚宁

搜房网讯 2013年楼市火爆异常， 2014年1、2月北京住宅成交遇冷，1月份较去年同期下滑46%。不少业内人士预言，2014年房地产增量将放缓，姚宁表示不认同这种说法，一两个月的变化不能体现全局性的趋势，1、2月份具有自身特殊性，今年的春节较往年早，加之两会购房观望心态，成交下滑属正常。另外两限房、政策房对市场的冲击，2014年1、2月份鲜有高端项目入市，如实的刚需房受到政策房的冲击，所以开年的这个变化不能说明今年楼市的趋势。就整个市场而言，基础的住房会向政府鼓励的自住型商品房等产品倾斜，这些产品在价格上比较低廉而且在实用功能上可以保证，刚需置业市场很可能会被政策房分流。但是中高端市场因北京稳定发展的城市前景会持续处于供不应求的状态，改善型置业满足的是发展性需求，所以受政策房冲击小，而且不会出现大的市场波动。另外，所谓的豪宅等高端住宅产品实际上是有成本制约的，一旦市场回归理性状态，就不存在价格虚高的现象。目前房地产市场豪宅的产生，很大程度上是因为土地成本高，2013年地王频出，年初成交的几宗地价格令人咋舌，除了土地成本，还有设计成本、建筑成本、销售成本及各种税费等，开发商要保证盈利空间，住宅产品豪宅化也就不足为奇了，所以不能单纯地说“现在房价高”，房价是合理的，一切应该以市场规律、供求关系作为准则。

近期北京土地市场又开始蠢蠢欲动，业内人士纷纷预测今年北京土地市场将延续去年的热度，姚宁认为土地市场的火热恰好是因为大家看好北京楼市的未来发展前景，认可未来北京住宅市场的需求，这是一个逻辑推理，北京的住宅市场一定是向上发展的。

2014年开年就传出某项目以9.5万元/平米的高价获批，业内人士表示这是限高令松绑的信号。姚宁表示限高令实际上没有意义，市场上出现高价房就表示有相应的购房需求，政府可以从中收取高额的税费，姚宁认为政府可以完全放开对高端市场的各种设限，政府从中合理合法的收税，然后再用这些税费支持政策房，这才是社会资源的再分配。

房地产黄金十年已过，整个行业已经进入深度转型期，因此商业地产、旅游地产等房地产分支发展迅猛，谈到富华地产未来的战略转型重点，姚宁总结富华地产一直坚持的战略方针“走出去”，从东城区走出去到通州，从北京走出去到天津、三亚，从国内走向国际。谈不上转型，可能更偏向是业务范围的扩大和功能的增加，希望把二十几年运营高端商业地产的经验传播到其他项目。富华地产之前做自持的商业物业较多，近几年除了自持的商业物业，也会着力发展销售物业。姚宁透漏注重各个物业产品之间的相动互通，这是富华做物业时的一个重要思路。

富华地产的长安运河自面世以来都比较神秘，当天搜房网也亲自去项目参观，其规划设计和细节的考究让人印象深刻。姚宁自豪的说道，长安运河定位是满足领袖企业家多功能需求的空间， 企业家拥有了一套，所有跟房地产相关的需求——商务、社交、休闲、娱乐等都可以在这个房子中完成。“会所”的概念对很多人而言比较陌生，姚宁解释道“会所”其实是长安运河实在找不到一个词语可以准确描述出项目的特性，可以概括地说长安运河是领袖企业的第一个家，个性化私人定制满足人的全方位需求，概念太难通过语言解释，所以提出“会所”的概念。长安运河令人印象最为深刻的是“独岛独栋”的低密居所，而通州未来高速发展的高端写字楼又使得长安运河的价值得到更大提升。姚宁表示项目定位功能方面的特征只是其中之一，富华地产有更深层的考量，希望通过项目吸引更多的领袖企业入驻通州，带动通州新城的服务层次提升到国际化水平。另一方面，长安会所是对新型高端地产产品的一种探索。姚宁表示看好通州新城未来发展前景，通州新城在北京CBD基础上发展起来，必定赶超北京核心区。刚需购房人群可能进一步被挤出到燕郊、香河、大厂等区域，通州则高端、改善型项目扎堆儿。通州与内城区交通便利，十几分钟自由切换。

姚宁透漏富华地产2014年推盘计划：通州项目打包面向市场，长安运河企业家会所、北区的商业、侨商写字楼商业一起打包，真正开盘的可能会有长安运河的一期11栋楼，侨商一些可以整售的项目，目前可以进行谈判；城内项目主要是长安太和目前已接近尾盘，2014年主要是清盘，长安太和二期准备今年6、7月份动工，向市场推出高端公寓产品。

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