7月份将有36个盘集中入市，开盘量同比大涨六成

“在年度销售业绩及资金周转双重压力下，房企加快了项目入市的步伐。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，继6月份北京（楼盘）市33个项目集中入市之后，7月份商品住宅供应量仍然有增无减。

根据亚豪机构统计数据显示，北京市7月份共有36个项目计划开盘，包括12个新盘项目和24个老项目的后期房源。从供应量来看，今年北京市月度开盘项目数量已连续五个月超过30个，与去年3月份到7月份期间的数据相比，这五个月市场总开盘量大涨近六成；而从销售定价来看，超过五成项目以平价或低于市场预期的价格入市。

值得注意的是，下半年自住房将大规模入市，这势必将进一步拉低平均房价，为高端项目的入场创造了条件。目前来看，北京市楼市“限高令”松绑，许多由于“限高令”而推迟入市的高价盘得以入市。

逾五成项目平价入市

5月份销售额未飘红，6月份更是“开门冷”，2014年以来，楼市整体成交量持续低迷让开发商存货难以消化，整个行业去库存压力不断增大。

从统计局最新数据来看，70个大中城市中近半新建商品住宅价格环比下降，一线城市商品住宅价格亦出现明显下调的事实，已基本确立全国房价加速下行趋势，低迷的市场前景无疑进一步加剧了房企资金链紧张格局。

鉴于此，任启鑫认为，在年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素影响下，开发商开始采取“加快出货、现金为王”的高周转策略。同时，为了抢得市场份额，换来成交量的有效提升，开发商对入市项目的销售定价愈发谨慎。

事实上，房企在加快推盘节奏、加大推盘量的同时，在价格让利方面，平价入市是其采用的主流定价策略。

据统计，在北京市7月份预计开盘的刚需项目中，有17个已给出定价，其中9个项目以平价或低于市场预期的价格入市，占比超过五成。以通州区的华业东方玫瑰为例，5月中旬入市时项目均价为24000元/平方米，7月份新入市的楼栋整体报价已调至23000元/平方米。此外，以低于预期价格入市的还有万科天竺悦城和天资·璟庭等项目。

任启鑫表示，部分楼盘尽管提高了入市价格，但同时推出各种计算复杂、优惠幅度不等的促销举措，可以称得上明涨实稳。下半年自住房大量入市后，三季度成交量将回暖，届时刚需项目或出现“量涨价跌”的现象。

中高端项目解禁入场

不过，相对于刚需项目的平稳回落，中高端项目则有集中入市、加快跑量的势头。实际上，去年年底北京市楼市实施的“限高令”已经悄然放松，中高端房源入市量明显增加。

根据亚豪机构统计数据显示，5月份以来，包括龙湖双珑原著、北京泰禾院子、枫丹壹號、金茂悦等在内的14个高端项目获批入市，其中，保利“蓟门名居”住宅项目以97424元/平方米的拟售均价，创下今年以来北京市住宅项目获批的最高单价。而在2013年全年北京市仅有13个均价在5万元/平方米以上的高端项目获得预售审批入市。

7月份北京市计划入市的36个项目中，包括珠江·紫宸山等四个豪宅别墅项目以及国锐·金嵿等八个改善项目在内，大户型中高端项目达12个，占比超三成。

事实上，《证券日报》记者也获悉，尚未获得预售证却具备开盘条件的中高端项目也在筹备入市中，以远洋·傲北二期为例，据其销售人员透露，别墅和改善性需求洋房预计9月份入市，别墅销售单价预计可达3.5万元平方米，项目整体销售均价在3万元平方米左右，与2011年首次开盘价相比，上涨较为明显。

为了完成销售任务，不少房企也开始在商业项目上发力，以求避开住宅成交低迷时期，以此类产品突围。以泰禾集团(000732,股吧)为例，为了完成今年250亿元的销售目标，泰禾在北京市集中推出了多个项目，在打过了泰禾·1号公馆刚需牌、泰禾·拾景园改善性需求牌之后，泰禾集团旗下首个高端商务项目泰禾·长安中心写字楼亮相。该项目为北京市五环内唯一一个可售的超5A国际写字楼，目标客户锁定为世界500强企业。

对此，有业内人士向记者表示，目前市场低迷预期很难扭转，房企要想成功突围，无论是中高端项目还是刚需项目，甚至是可售型商业项目，都需要提高周转速度，加快回笼现金，降价让利将是最快捷有效的策略。此外，在大多数房企都在减少成本做减法的同时，有想法的房企还需在其它方面下功夫做加法，才能在大浪淘沙中获得生存和发展。

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