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万科谋求社区商业资本化 携手香港领汇

https://m.biud.com.cn 2014年03月10日12:43 家居装修知识网  

牵手亚洲最大的房地产信托基金,万科在谋求社区商业资本化的道路上,迈出了实质性的一步。

万科终于和自己心仪已久的偶像——香港领汇房地产投资信托基金(以下简称“领汇”)结成了联盟。

2013年12月19日,领汇发布公告,表示已与内地龙头房地产开发商万科签定战略合作意向书,共同寻找在内地零售物业的投资机会。

根据意向书,领汇及万科会研究在内地进行各种战略合作模式的可行性,并且寻找内地零售物业的投资机会,而理想的投资物业应地处内地人口稠密的小区,且位于重要交通枢纽上,并能为周边地区的居民提供一站式购物体验。不过,该意向书内并无任何特定零售物业。合作双方也对《地产》记者表示,目前该次合作处于框架结构,尚未有太多实质内容。

与双方轻描淡写的态度相比,业内对此反应热烈,均认为该合作对于双方来讲意义匪浅。一个是内地最大的房地产开发商,一个是亚洲最大的房地产信托基金,相交碰撞,绝非像意向书中表述的那样“简单空白”。就在记者致电万科集团副总裁毛大庆询问此事时,其表示正在与香港领汇高层进行深度会谈,不难看出,双方对此次合作的重视程度。对此,中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示,借此牵手二者发挥所长,各自双赢,万科走向了商业地产金融之路,而香港领汇则打开了通往内地市场的大门。

万科远虑

如何找到一个好的退出模式让资产变现,是目前国内绝大多数开发商面对的艰巨问题。对于商业用地存量已达700万平米的万科来讲,自然也无法避免。

万科曾表示,对于地产公司而言,商业不动产的价值目前仅仅在于抵押融资,还远远谈不上利润贡献。“所以万科目标是开一个商业就争取资本化掉一个”。一位接近万科的业内人士对记者言道。“万科商业当前遇到的问题就是,量太大,出手变现速度慢。他们并不想大量持有商业。散售风险较高,对于整售优质资产,万科希望借助稳定的资本化套现途径。”

寻求商业地产资本化的万科“仰慕”领汇多年,并早有接洽,毛大庆本身就很欣赏领汇运营社区商业的经验及金融模式。

基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强认为,结盟领汇,万科最看重的就是领汇可以为其沉淀的商用物业带来变现的机会,实现社区商业资本化,建立一个标准的长效退出机制。

领汇是香港房屋委员会从其名下物业中,分拆其180家商场物业及停车场而成,并于2005年11月25日在香港联交所主板上市,也是目前全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。同时,领汇拥有超过1100万平方英尺(约合102万平方米)零售设施,是香港最大零售设施业主,在零售物业的管理运营方面经验丰富。此外,政府背景和雄厚的物业资产,使领汇基金在融资方面很有优势,更容易获得银行贷款。

领汇后来一直为世人津津乐道之处,并非在于其市值的庞大,而是其通过在公屋和居屋社区的商业不动产中应用出色的重新定位、租赁策略、物业管理策略和资产提升计划,为基金持有人提供持续稳定的回报和可观的资产升值,同时活化了社区商业,为政府、租户、基金持有人以及消费者形成多赢局面,提供了一条可持续的不动产证券化发展路径。

至于万科和领汇此次合作模式,业内分析预测有两大方向。其一,领汇直接向万科购买商场项目。陈基强指出,万科或许会模仿凯德模式操作,即将旗下商业项目打包出售给基金,实现收益;同时,接盘的基金中也会有企业的股份,同时企业还可以受委托继续运营已售出的商业项目,通过收租获得租金和支付租金后的价差。其二,双方合资成立资产管理公司,条件成熟的时候,万科社区商业资产也可以打包上市。万科可以学习领汇在此方面的金融运作经验。

郭增利表示,在商业地产开发道路上,万科有着自己的“深谋远虑“:在商业开发前,先想好的是如何打通金融通路,并且按照资本市场的要求和喜好,设计可退出产品。其制定的以社区商业为主导的产品线,具有“低投入、稳回报、低风险”的特点,颇受资本市场青睐。

按此思路打造的万科首个购物中心——金隅·万科广场于2013年11月27日试营业,开业当天有6万多客流量,营业额218万元,周末日均客流量10万多人。按照万科内部测算,金隅万科广场项目持有周期8年,按地区保守租金测算,可以实现净资产收益率12%,经营性杠杆下IRR为15%,项目总投资回报率达到111%。业内人士向《地产》记者爆料,目前该项目已经成功整售给了一家基金公司,虽具体公司和金额数目不详,但据悉,价位比较可观。

领汇深谋

对于内地市场,领汇觊觎多时。

行政总裁王国龙曾多次在公开场合明确表示,领汇很多大型商户已经在国内开业多年,而集团也看到了内地中产阶级的潜力,因此致力于在中国内地拓展业务。

以“平民路线”崛起的领汇,旗下拥有180处零售物业,停车位8万个。项目业态集中于餐饮和日常必需品,定位大众基础消费。街铺、底商、停车场、零售商场,甚至熟食档,业态应有尽有。

与一般房地产投资信托基金相比,领汇基金有两大特点:其一,领汇采用内部管理模式,100%由机构投资者及私人投资者拥有,双方利益一致;其二,领汇旗下商场等物业以基层消费者为主要客户群。

过去几年,领汇发展顺利,其上市回报亦表现不俗,但近年领汇陆续爆出负面新闻,增长渐放缓。

由于领汇旗下大部分租户为中小租户,因此其租金承受能力明显不足,受租金波动的影响也较大。自2009年开始,因领汇大幅加租而引起的租户大规模抗议活动不断。由于激起民愤,香港房屋署终止了原有把新建成商场售予领汇的计划,并于2010年建议重新设立商业楼宇科管理新商场。

领汇2013年半年报中显示,期内收益及物业收入净额分别按年增长9.3%及11.6%,至34.93亿元及25.17亿元。每基金单位中期分派按年增长12.9%至80.22%。不过,续租率只得76.2%,按年下跌4.1个百分点,市场普遍认为领汇租户的承租能力在下降。为优化资产,提升业绩,领汇近来在考虑出售一些增长潜力较低的资产,但至今未有新进展,而领汇近期也未有再收购商城计划。总裁王国龙表示,香港政府压抑楼市的措施对买卖资产有所影响,而且低息环境下,售出物业后亦要考虑到资金如何运用。

此外,领汇旗下物业大部分为中小型商业,租金上涨能力有限。在此条件下,领汇多依靠投入巨资,对有潜质的资产项目进行翻新提升来推动租金上涨。目前,领汇基金已完成 23个资产提升项目,它们所带来的收益所占比例将近四成。

但由于旗下潜质商业项目有限,增长价值已经不能满足领汇未来发展需求,领汇亦多方需求新业务增长点。2011年6月,领汇以11.7亿港元向南丰集团收购将军澳南丰广场商场,同年12月,领汇又以5.884亿港元向信和置业收购其位于将军澳的住宅楼盘“海悦豪园”地下及地下高层的零售平台业权。原来只做公屋商业的领汇,开始踏出了向私人公司收购商业物业的步伐。

而“北上”计划也成为领汇发展头等大事。领汇管理层认为,拓展至香港境外,将为领汇提供更多投资机会,从而带来比香港更具吸引力回报,或更大资本升值潜力。

陈基强认为,作为上市公司,领汇最大责任是为投资者寻求持续稳妥的收益。万科旗下商业众多,且多为社区型商业,这皆为领汇所擅长,也属基金中意的“稳定” 型物业。领汇助万科将沉淀资产盘活,经过管理提升价值,再吸入自己资产旗下,成为新盈利增长点,“为领汇持份者带来更大价值”。

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