继杭州、南京等地之后，北京再次出现新盘远低于预期售价的情况。随着住总万科橙领证价格低于预期2000-3000元/平方米入市，引发关于一线城市房价是否出现崩盘的讨论，包括万科本身在内的业内认为，北京楼市当前正在因为“一大波”自住房入市而暗生变局。在此背景下，作为区域定价风向标的万科率先实际降价，标志着刚需项目的开发商开始未雨绸缪跑量，但并不意味着整个市场出现大规模下降的危机。

精装变毛坯实际降价

北京市住建委网站显示，位于南六环外天宫院板块的万科橙于3月14日获得预售许可证，当天下午举行了网络公开摇号，共1140名摇号人争夺333套房源。从2012年下半年开始，天宫院区域新房售价从1.15万元/平方米一路猛涨，至当年底进入2万元时代，随后由于监管部门严格控制新房价格上涨幅度，不少希望大幅提价的项目遭遇预售证卡壳的情况，直到今年3月，保利首开熙悦春天、鑫苑鑫都汇、中国水电云立方和金融街融汇相继开盘。其中，鑫都汇和云立方为毛坯房，均价都在2.1万元左右，精装修的融汇成交价也仅为2.18万元。

“2.1万元/平方米比原来售楼小姐报的低多了，虽然是毛坯，但还是降了。”一位抢到房的购房者坦言，此前销售曾表示按照万科传统定价比周边同类项目贵的思路，万科橙的最终均价可能在2.3万元/平方米左右，最好的楼层和户型要卖到2.5万-2.6万元/平方米，同时每平方米还要再捆绑3000元的精装费用。“虽然从精装变成了毛坯，但每平方米还是实际降价了2000-3000元。”

亚豪机构市场总监郭毅也认为，万科橙明显降低价格预期，一方面是监管部门对于取证项目的价格监管仍未放松，开发商为了领证有所妥协；另一方面也是和周围项目的主流价格接轨，否则定价过高，销售压力会增大，难以快速消化。

　　刚需项目抢时机跑量

“不是万科想卖这么便宜，这是批复的价格就这么低。”一位接近万科的知情人士则透露，住总万科橙在报批时上报了两套价格方案，一个是毛坯房，另一个是精装修的，批复的价格与万科报批的价格预期相距甚远，考虑到利润率基本上一致的情况下，毛坯房2.1万元/平方米的价格更具冲击力，而且与周边项目水平相当，因此最终选择了毛坯房入市。

“开发商跑量的心态很明显”，北京中原地产首席分析师张大伟表示，从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，供需格局已经悄然生变。

　　尚未出现严重危机

在郭毅看来，北京楼市正在处于分化的状态，中高端项目依然前景可期，而刚需项目已经受到了自住型住房的威胁，这也是当前开发商加紧跑量的根本原因。

持续关注楼市的人士可能还记得，2010年万科在北京宋家庄的项目万科红就曾经精装变毛坯，降价销售，此后不久楼市调控开始起效，市场寒冬来临。时隔四年，这一历史是否会重演？已经消失两年的跑量重现楼市，是否意味着市场已经面临较为严重的危机？

郭毅对此表示，今年北京的市场远没有那么严峻，目前市场基本依然面良好、开发企业不缺资金，上述行为更多是一种未雨绸缪式的自我调整，主要出于对未来市场预期的不确定性。预计万科之后，未来会有更多的刚需盘低价抢跑。

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