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楼市销售下降 开发商慢热还是消费者看跌

https://m.biud.com.cn 2014年03月22日08:59 家居装修知识网  

江苏省统计局20日发布的数据显示,1-2月,全省房地产开发投资完成1018亿元,同比增长18.7%,增速同比提高5.3个百分点,比去年全年提高2个百分点,呈加快增长态势。其中,占房地产投资比重超七成的住宅投资,完成733亿元,同比增长19.8%,增速同比加快2.8个百分点。专家提醒,江苏房地产投资快增与同期全省商品房销售面积下降5.3%形成反差,目前全省待售的商品房库存处于历史最高水平,伴之以未来商品房供应压力加大,楼市的价与量都将步入消化整理期。

房地产投资与销售在增速上为何会“逆向而行”?省统计局投资处副调研员赵小毛分析说,投资与销售的增速峰谷通常存在着时间差。开发商卖得好了,才敢加大投资,由于开发既依赖销售引导,同时周期也远长于销售,因此,相对于销售,开发投资明显“慢热”。江苏近两年多累计增速的变化轨迹也印证了这一点:2012年前两月,全省商品房销售面积同比暴跌29%,直到当年8月份累计增速才浮出水面,增长3.9%,2012年全年增长13.2%;2013年,前两月销售井喷式暴增61.4%,此后累计增速开始回落,全年增长27%;今年前两月同比下降5.3%,是2012年8月份以来销售面积累计增速首次出现负增长。

“统计数据的变化和楼市调控气候以及人们对楼市销售‘温度’的感知相吻合。”赵小毛说,乍一看,去年销售基本上从年头火到年尾,但市场热度其实在逐步降温。今年前两月销售下降,虽有去年同期对比基数高的因素,但也是累计增速不断收窄后的自然结果。

将房地产开发投资增速和销售增速叠加对比就可发现,在楼市复苏期,二者增速都是先“转正”再加速。2012年前两月,房地产开发投资也有过同比下降24.6%的“悲情”时候,但当销售增速见顶回落后,“慢热”的开发投资增速还在提升途中——2012年全年增长11.5%;2013年前两月增长13.4%,全年增长16.7%,直至今年前两月增长18.7%。“开发对销售的反应,确有个滞后期。今年1月份,北京等热点城市依旧地王频出,卖地收入创新高,但销售却严重不景气。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说。

放眼全国,房地产投资高增长与商品房销售下降的反差同样存在。今年前两月,在商品房销售面积上,江苏和全国都是同比下降,但全国仅微降0.1%,比江苏少下降5.2个百分点;在房地产开发投资上,全国增速为19.3%,高出江苏0.6个百分点,但增速却较去年全年放慢0.5个百分点。赵小毛提醒关注一个数字:前两月,江苏房地产开发投资占全国的比重超一成,达到12.8%。

当前,一种对中国经济尤其是房地产业的担忧情绪又在发酵中。“今年前两个月江苏商品房平均月销售590万平米,比去年同期少销售33万平米。房子少卖了,买房人出手谨慎了,说明市场对房价的看涨预期下降。”赵小毛说,这在现房和期房的销售上体现尤其明显,前两月全省现房销售增长9%,期房下降9.2%。“2月份全国房价普遍还在涨,只是涨幅收窄而已,因此,对立马可买的现房,人们还不怎么担心,但对交房期起码半年以上的期房,觉得不那么踏实了。”

南京证券研究所所长周旭认为,尽管国际上对于房地产投资规模多大为合适,并无统一的评判标准,但目前江苏商品房库存达到四五千万平方米的历史高水平,消化存量房本已任务艰巨,如果未来大量新楼盘再推出,压力将更大。“楼市在部分三四线城市存在局部风险,需要警惕。”数据显示,从江苏三大区域看,前两月,苏南房地产开发投资完成627亿元,同比增长15.6%,占全省比重为62%;苏北完成投资虽只有221亿元,占比22%,但同比增长了28%,比全省平均增速快近10个百分点。张辉表示,城市不同,楼市的风险度也不同,因此才需分类调控。

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