昨日（3月27日），北京自住房项目地块朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06地块出让。

该地块最终被恒大以20.5亿元取得，溢价率37.4%。值得注意的是，该地块是目前北京市场上，拍出的价格最高的自住型商品房地块。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，该地块住宅部分的平均楼面价高达2.1万元/平方米，也是首次突破2万元/平方米。

上海某研究院研究员严跃进表示，过去对竞拍自住型商品房的地块，北京房企是持抵触心理的。不过，随着北京供给政策和计划逐渐明朗，北京房企也顺应这样的供地模式。

二次入市受热捧

据了解，该地块为2012年9月被暂停的热门土地来广营A2地块，此次变身自住房项目地块重新挂出，起始价由12.84亿上调至14.92亿，由于该地块是目前定价最贵的自住房项目，所以受到市场极大关注。

据悉，共有恒大、中铁建、住总正华、华远4家房企参与竞拍，最终恒大以20.5亿胜出。

链家地产市场研究部张旭认为，地理位置优越、交通方便、周边配套成熟是此次来广营地块与之前的豆各庄、东坝等自住型商品房地块的最大的不同，也是造成其自住型商品房价格明显上升的最主要原因。

张旭表示，目前，地块附近的北京青年城、北苑2号院等小区的成交价格均在每平方米3.7万~4万元左右，该地块将建成的2.8万元/平方米的自住型商品房，对购房者无疑将产生很强的吸引力。

恒大称尚有合理利润

来广营地块的特殊性在于，地块本身没有开发商可以自己定价的产品，全部限价或者自住房。

公开信息显示，该地块包含R2二类居住用地、R52小学用地、R51中学用地，总建筑控制规模11.92万平，其中居住部分建筑规模9.8万平。除外，剩余居住部分6.86万平将全部建成自住型商品房，其中2.94万平方米的限价房销售限价为1.5万元/平方米，6.86万平方米的自住房销售限价2.8万元/平方米，最大套型建筑面积不得超过80平方米。

张大伟给记者算了一笔账，该项目销售总收入为23.618亿元，而开发商叠加土地成本+建安成本共计为22.884亿元。如果不计算管理成本、资金成本、销售成本、税费。该项目仅剩余7340万元的利润。

但在接近恒大的人士看来，这块地并非无利可图，还是有一定合理的利润。

上述人士认为，恒大有强大的控制成本能力、快速运转能力、快速复制能力，能挤压出更多的利润空间。自住房限价房销售极快，能赢得现金流，另外，地块还能配建部分车位和商铺，也能在利润上予以弥补。

有利于企业加快资金周转

张大伟分析，开发商用20.5亿的土地款，获得了一个在2014年年末回款23.618亿的预期。

中原地产市场研究部统计数据显示，恒大地块在北京获得四宗土地，累计土地出让金为147.85亿，但只在东坝地块有5万平米的可定价产品，其他全部为限价房源。

张大伟说，这四地块可以给恒大在2014年带来200亿左右的销售额。对恒大全国布局非常有帮助，对每月的销售报表也会锦上添花，但从利润角度，将会拉低恒大的年度利润率。

同时，随着政府在自住型商品房供应力度的加大，上述接近恒大地产的人士也表示，开发此类地块也符合恒大一贯坚持的民生地产路线。

据媒体报道，北京国土局负责人表示，2014年北京市将继续加大住宅用地供应，同时进一步优化住宅用地供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品住房；商服用地的供应量将比2013年略有增高。

张大伟说，信贷收紧不仅影响成交，也约束开发商拿地资金。回款变慢，使部分企业在土地市场难以维持高投入。

在市场竞争加剧背景下，高周转已成房企在一线城市的普遍策略。自住房利润低微，但供不应求。从市场角度，也推高房企在自住房上的拿地热情。

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