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冯海宁：松绑限购是对“去泡沫化”的不当干预

https://m.biud.com.cn 2014年04月03日19:02 家居装修知识网

房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年出现松动迹象。继温州传出上报松绑限购的方案后，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。据悉，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。

尽管楼市限购政策被一些学者认为是市场化的倒退，但在房产持有环节税制缺位的情况下，采取临时限购措施也是没有办法的办法之一。如今，除重庆、上海外，其他城市仍不见征收房产税的踪影，如果多个城市松绑限购，等于是给部分投资投机者再度入市的机会，因此，必须慎之又慎。

这次多个城市讨论松绑限购的可能性有三个背景：一是今年起楼市调控不再“一刀切”，而是转为“分城施策”，这就给了各城市自主决策的空间。二是经济增长放缓，地方政府希望房地产再度扮演拉动经济增长的“火车头”。三是房地产市场持续降温，影响了地方政府的房地产收益。

据悉，仅土地出让金收入就占很多地方财政收入30%甚至更多。数据显示，3月份一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元，而2013年同期这一数字高达320亿元。杭州、长沙等二、三线城市卖地收入或许比一线城市的降幅更大。长期依赖土地财政的地方政府自然坐不住。

另外，中国指数研究院发布的报告也显示：百城房价同比、环比涨幅均收窄。尤其是，杭州等城市个别楼盘大幅降价，使得房价下跌的恐慌情绪继续蔓延，这也是地方政府和开发商都不愿意看到的。因此，多个城市酝酿放松限购等政策基本在意料之中，如果对楼市降温坐视不管才真正让人意外。

据悉，这次地方政府酝酿的措施是松绑限购和降低二套房贷款门槛。显然，这两个措施主要为了让更多购房者入市以刺激楼市升温。另据消息，部分城市近期已口头知会开发企业，强调在房屋销售时可突破限购范畴。也就是说，表面上在讨论松绑限购的可能性，但有的地方暗地里已经放松限购。

在笔者看来，尽管目前地方经济、地方财政需要房地产作出贡献，但要意识到三点：其一，“房地产依赖症”必须得治了。尽管房地产长期对经济增长贡献很大，尤其在2008年金融危机后发挥了重要作用，但是，应该让房地产回归自己的角色，不应该扮演太多的角色，房地产应该姓“房”不应该姓经济的“经”。

其二，房地产政策决策不应该由地方政府与开发商“合谋”。据悉，多个城市最近召开房企沟通会，由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。地方政府还给开发商打气：别乱，别急。这意味着下一步政策走向完全是地方政府和开发商“合谋”的结果。房地产与民生相关却不征求民意，令人失望。

其三，与其松绑限购不如让房价自然回归。在房产税缺位的情况下，限购政策实际上扮演了房产税在抑制投资投机方面的角色。如果松绑限购，部分投资投机需求必然会入市。众所周知，中国楼市泡沫已经不少，如果投资投机者再度入市，只会给楼市增加更多泡沫。因此，不该行政之手干预，应让房价自然回归合理。

笔者以为，现在正是“去库存化”、“去泡沫化”的最好时机—不少开发商正采取“以价换量”的策略消化库存，房价具有回归合理水平的可能性。如果这时候通过放松限购等政策刺激楼市，就等于行政之手在干预“去库存化”、“去泡沫化”。如此一来，中国楼市泡沫就难以被挤出，会成为很大隐患。