北京一季度楼市迎来最冷“倒春寒”，在客户因自住型商品房观望、建委限制销售价格等原因叠加下，针对首次购房客户的刚需盘普遍调低报价，以求快速销售回款。

近日，新京报记者从万科、龙湖、金地等龙头房企了解到，多家房企今年都将利润大头押宝在“改善型产品”上，未来开发中也会有意避开和自住型商品房的直接“肉搏”，转向品质型住宅，但在市场观望气氛渐浓、二手房成交冷淡的背景下，中高端项目已感受到了滞胀压力。

错开自住房，房企“押宝”中高端项目

近期，刚需盘降价走量成为北京楼市焦点，如位于大兴南六环外的万科橙、位于通州五环外的东亚·印象台湖(业主论坛)等新盘，都纷纷调低报价入市，以减小自住房的冲击。

“未来肯定要避开自住型商品房的竞争，至少90平方米以下的户型自住房已全包了。”万科集团(万科蓝山万科幸福汇)执行副总裁、北京万科总经理毛大庆对新京报记者表示，现在受冲击最大的就是和自住房户型“撞车”的楼盘，大批客户被政策房“锁定”。

有趣的是，“刚需”客群、90平方米左右的三居户型一直是万科楼盘的主力客群，毛大庆表示，今年万科的销售策略是平价快速出货，并对土地市场较为审慎。

而另一家知名房企的相关负责人则坦言，如果自住房政策没有变化，公司不会再碰纯刚需盘。他透露，近期降价销售的刚需项目都是在2012年或之前拿的地，地价都较低，即使降价也还有利可图，而以目前的高地价无法平衡刚需盘的利润。

“今年在北京没有推出纯刚需类项目。”北京龙湖相关负责人4月10日对新京报记者透露，在销售完大兴刚需盘时代天街的住宅后，龙湖今年推出的产品全部针对改善型置业客户，产品以别墅为主，推出少量洋房，总价囊括了200万元到上亿元。

除龙湖外，金地也在2013年集中销售了刚需项目金地格林格林(业主论坛)，2014年则主打改善型项目格林云墅和西山艺境。

金地集团华北区副总经理遇绣峰表示，自住型商品房抢占了北京的刚需市场，预计不少开发商都会对自身项目进行调整，逐渐将产品线向中高端产品延伸。

中高端项目滞胀压力初显

据悉，刚需产品“以价换量”，改善型产品“冲刺利润”已成为房企共识，但刚需盘降价跑量带来的观望气氛已渐渐影响到整体市场信心，加上二手房成交冷淡，在此背景下，中高端项目已感受到了滞胀压力，尤其是一些和自住房户型撞车，但主打中端改善型客户的项目已开始了灵活促销。

“4月底二期就要入市，现在买特别值。”位于亦庄的万科金域东郡项目销售人员说，项目二期带装修，预计75平方米两居总价200万元-220万元，折合单价2.66万元—2.9万元/平方米；90平方米三居总价300万元-320万元，折合单价3万元-3.2万元/平方米。而北京市住建委网站显示，该项目一期去年12月开盘时，签约均价为3.4万元/平方米。

记者了解到，金域东郡二期推出房源约160套，相比一期楼座密度较高，装修标准也有所降低，取消了新风系统、净水系统等。业内人士指出，万科调低总价是为了加快出货速度。

“滞胀的感觉明显，价格没降，但找客户比去年底费劲多了。”位于北京大兴一个3月刚开盘的中高端项目营销负责人表示，项目户型以120平方米以上的大户型为主，由于后期供应量较大，希望维持3个月开一次盘的快销回款节奏，一直没敢提价，但能明显感到销售难度提高。

“由刚需盘引发的价量停滞，将会逐渐影响到中高端市场。”亚豪机构副总经理任启鑫预计，市场预期会发生转变，最终或将造成2014年北京商品住宅市场的整体萎靡。

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