本报记者 王营 北京报道
“一手房实际成交量并没有太大提升。不管是万科还是其他品牌房企，年底的任务都是全力跑量。”合生创展华北区营销总经理刘芸岐对21世纪经济报道记者表示。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏也有同样的感受。“政策利好所带来的市场回暖不是特别明显。”
某机构数据显示，2014年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10589 元/平方米，环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，跌幅缩小0.02个百分点。房企仍然在用以价换量的方式冲刺业绩。
全联房地产商会创会会长聂梅生在“中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会”上表示，预计11月成交量会下降一点，房价软着陆会出现，房地产市场需要用一个季度时间去库存，当然，过程也是比较痛苦的。
开发商的压力
本轮降息对房地产市场的刺激作用并非如以往周期一样有着明显反应。但整体而言，二手房市场表现要明显好于新房市场。
北京市住建委公布数据统计，11月北京市二手住宅网签成交量为11180套，为年内首次突破万套，网签量环比上月上涨25%；新发布房源套数为10128套，环比上涨17.6%。
链家地产市场研究部张旭表示，“9·30”新政(指央行出台的“认房不认贷”政策)使大量需求集中释放，而由于网签的滞后特点，多数成交在11月才显现出来，但实际上11月的真实情况是降温的，其中包括市场实际成交量比10月下降了3成，新增客源量也下降了约一成左右。这主要是由于9·30政策所释放的改善性需求持续性不强。
贾玉鹏认为，二手房市场状况好于新房，很大程度上是由于业主主动降价而带来的成交量。“目前市场上主要是刚需客户，很少有投资型客户。一旦有政策利好出来，一些业主由于害怕房价反弹而加紧入市。”
据链家地产市场研究部统计，11月北京市二手住宅成交均价为28339元/平方米，环比下降1.5%，同比去年同期下降4.8%，成交均价年内(1-11月)累计降幅为3.6%。
相比二手房，新房市场相对逊色。贾玉鹏表示，新房市场由于库存量较大，买房人并不着急。因此，除去掺杂的保障房数据，成交量并未感觉有明显的回暖。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，从历史规律看，降息之后伴随成交回升的是价格的攀升，尤其是2008-2009年这轮周期当中，从北京商品住宅量价走势图中可以看出，2009年房价出现明显向上的曲线，年尾比年初房价涨幅高达80%；而在2012年降息周期当中，房价涨幅虽然不像前一周期那么大，但也呈现出曲折向上的曲线。但是此轮降息之后，北京由于房价基数和库存均过高，商品住宅成交均价不会是快速上升趋势，而是会维持一段时间平稳。
刘芸岐认为，随着信息透明度的提高，老百姓投资渠道也开始多元化。短期内选择房产为投资品的客户也分流到其他领域。
“跑量”而战
“由于2014年一整年销售压力比较大，今年各家房企销售任务亏欠都比较多。开发商还是会在年底加速去库存。”贾玉鹏称。
21世纪经济报道记者了解到，11月新房市场成交量再创年内新高的主要原因，既有市场交易氛围在政策及信贷等利好因素刺激下逐步活跃的因素，也有房企为冲刺年底业绩而纷纷加大推盘力度的因素。
上周，中原监测的21个城市重点项目推盘套数和认购套数均达到年内高位水平，环比前周分别增加74%和73%，新盘认购率在50%。中原监测的40个重点城市数据显示，11月新建住宅合计成交面积环比上升8%，保持了连续5个月的环比上升势头，同比上升7%，市场成交量已经达到近四年高位水平。
为了冲击业绩，不少开发商甚至在近期悄悄推出“特价房”来刺激销售。北五环一家楼盘负责人告诉记者，他们在年底对一些户型推出了“一次性付款86折，全款88折”的特惠。
根据亚豪机构数据统计显示，11月北京住宅市场共有32个项目入市，相比上月多出3个。其中包括合生摩尔公馆、中信国安府在内的4个纯新盘，以及包括路劲世界城、住总金域国际、通州万达广场、五矿万科如园等在内的28个老项目后期。32个项目共新增住宅产品5140套，环比上月增加6%。
但从定价来看，大部分老项目仍然维持平价甚至低价策略，例如珠江四季悦城此次报价为22000元/平方米，首开香溪郡报价20000元/平方米，均与上次开盘报价持平；而路劲世界城报价22500元/平方米，首开常青藤报价36000元/平方米，相比上次均现小幅下滑。但与此同时，也有少量项目开始出现价格的回涨，例如通州万达广场开盘报价32000元/平方米，相比上次开盘每平米上涨5000元，而商住项目朝北8090首期开盘平层报价20909元/平方米，11月再次开盘已上涨至22000元/平方米。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，基于前期业绩低迷的压力以及需求回暖的动力，越来越多的项目将会加入“以价换量”行动中来，预计未来一段时间内北京楼市整体价格将进入筑底周期。但是与此同时，部分项目在换量成功之后，难免会触底反弹，再度进入“提价周期”，因此对于购房者而言，锁定需求楼盘，关注价格变动，“该出手时就出手”，才能在这一阶段成功“抄底”。
相关知识
楼市回暖不明显 房企年底冲刺跑量
重庆房企年底冲刺跑量促回暖
新一轮高库存将至 房企料加快“跑量”
北京部分楼盘价格松动未见甩卖 房企抢收求跑量
京上周6盘入市 各房企摩拳擦掌加快跑量
房企去库存跑量成共识 11月或为最佳买房期
房企借降息跑量套现 一线房价将小幅上涨
楼市陷入“深度观望” 房企让利跑量心理渐占上风
楼市调整期 长沙大房企营销加速跑
房企以价换量 五环现房重回2万元时代