进入2014年，楼市的趋冷成为越来越明确的现象。杭州、常州等地不断出现楼盘大幅度降价的情况，而就算在首都北京，成交的数据惨淡、一些新开楼盘价格明显低于预期的现象也已经星星点点，在去年暴涨20%~30%之后，旺盛的需求似乎迅速被冻结。这究竟是什么原因？楼市的整个供求关系、购房者的心态发生了怎样的变化？我们重点选取了北京、杭州、香港等地作为观察的样本，从中可以窥探出2014年楼市的动向。
调查一
自住房的冲击将产生深刻影响
刚需“已死”北京楼市进入“点降”时代
东边是正在建设的16.9万平方米“配建限价商品住房”，西边则是刚开始施工的36.9万平方米的自住型楼盘金隅汇景苑，而后者目前已被“定价”为2.2万元/平方米。
这里是北京东五环外的东坝区域，此区域内的房产中介机构认为，对处于两者包抄范围中的首开常青藤小区和东坝家园，可以降价了。“门店咨询量明显降了。那我们就可以适当对房主进行降价，你过去都逼近4万元，现在自住型楼盘开盘价才2.2万元，你作为二手房，又要税，又要高首付，你的优势在哪里？怎么可能不降？”据某房产中介刘先生介绍，首开常青藤在2012年开盘，当时售价就在每平方米3万元以上。
“一些点肯定是比预期低的了，也有一些点是真降了。但你能说北京房价降了？肯定不能！”4月2日，北京某房产中介的门店经理拿着自己记录的数据，指着北京地图和记者一一核对，试图为新近风传的“降价”寻找更现实的证据。
记者走访发现，相比较于杭州的楼市降价，北京目前出现的，多是部分区域新开盘低于预期，还非真正意义上的降价。不过按照房地产业内人士的看法，“刚需已死，这话可能说得有点过，但还是有些道理的。”
自住型“围堵”
“自住型商品房”是北京市住建委联合四部门在2013年10月23日发布的新政策。规定两类家庭可优先购买，一是北京市户籍的无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购买的要年满25周岁；二是目前已在轮候经适房、限价房的家庭。此外，持有有效暂住证，连续5年以上在本市缴纳社保或个税的非京籍家庭也符合购房的资格。
在价格的方面，“自住型商品房”被要求应低于周边房价30%。套型则以90平方米以下为主打。据官方信息，2013年北京“自住型商品房”供应2万套，而2014年则将达到5万套。
“市场就是这么神奇。其实更明显的变化，是附近新开盘的项目，售价都比预期低了。但现在总体(降价的楼盘)还是比较少，是一个个的点，没有对二手房的市场起到太大的带动作用，后期可能会形成明显的面。”房产中介门店经理刘涛称，这一趋势，被他和同行们看作是一种“点降”，是政策干预下市场出现的先期变化，是一种启示和预兆。
佐证他这一观点的，则是附近确有新开盘项目低于预期的情况出现。比如记者前面提到的东坝地区某项目。而刘涛则指出“远洋一方”“一品嘉园”等项目也出现了低于预期的情况——如果说这些案例目前主要以位置距离自住型较近为特点，那么刘涛认为未来则还会体现出“时间上接近”的特点，即随着自住型商品房数量增多，其开售时间将会对同期开盘的普通商品房形成明显冲击。
在记者的走访中，这种可能的趋势，似乎已经被更多普通购房者察觉，人们在中介那里也会询问其对二手房市场的影响。
显然，不止刘涛他们注意到了这种变化。当媒体和网友在发现万科橙以明显低于预期的2.1万元开售时，便变着词汇去形容这种“降价”的罕见，但之后当首开、保利等大企业的新开盘也出现类似情况后，人们开始积极寻找这背后存在的深层原因。
关于自住房的本身，也有一些数据变化。就目前已经进入摇号的情况来看，比例似乎随着时间推移，有降低的情形出现。2013年年末的中冶蓝城项目摇号中签比例为1:3.7；2014年2月，旭辉E天地的摇号中签比降至1:1.7；而3月份的大兴众美城则几乎为1:1。
虽然这一数据背后存在复杂的地理位置因素，但人们乐于认为这可能从供求上出现了一种下行趋势，进而又与“点降”联系起来，以证明当自住房都出现供求下行时，普通商品房的降价会必然到来。
那么，已经出现的“点降”该如何理解？是为了应对即将出现的新政策，还是过去调控的政策终于显现出了效力，或是开发商的资金和销售情况出现了集体的、相似的变化？在短暂的猜测之后，人们开始将原因指向一年前开始的自住房——无论在位置还是时间点上，二者的联系似乎都很明显。
于是近期关于自住房逼降普通商品房的声音骤然增多，但谨慎的观察人士依然认为自住房可能只是一个促发“点降”的契机，背后长期以来政策层面变化、楼市本身变化带来的某种积聚，才是真正的推动力。
刘涛根据互联网的信息在一张北京地图上大致标出了自住型商品房项目所在地，星星点点中，刘涛和他的同事认为，这已经对部分区域形成了“围堵”之势，比如记者走访过的东坝区域和旧宫区域。
“大家可以继续关注这几个区域，不出意外的话，现在的所谓降价点，将来还可能变成更大范围的降价面，至少是低于预期的一个面。最终可能会让某个区域出现房价的整体下行，但这要看自住型商品房的下一步布局和数量。”对于之前舆论对自住型商品房变为类似经适房的担忧，刘涛和他的同事认为大可不必，因为自住型商品房和经适房等其他“政策性住房”具有明显区别。
“简单的说，就是其他的更多是政策性、封闭性，最终向福利化演变，成为权力争抢的东西，和普通人有了距离；而自住型商品房是带有一定市场性的、公开性的事物，它是可以和公众越来越近，越来越透明的。至于质量的担忧，其实是比较简单的事，只要整体机制在，就不会有问题。”刘涛称。
如果这是一种启示，那么政府下一步出台政策可以在这个基础上将政策更市场化，在布点上更巧妙，从而对普通商品房的价格走向起到更有效的市场抑制作用——相比于之前多项政策被指调控乏力，这种思路，已经开始被广泛的传播，尽管目前尚无更多证据的支持。
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