作为推动宏观经济增长的重要动力，房地产业正陷入颓势。多家机构报告显示，在部分区域供给过剩、市场竞争趋于激烈的阶段，房地产投资恐难以维持高增速。即使地方政府出手救市，恐怕也无法使房地产再现当年的盛况。

但分析人士指出，棚户区改造工程的加速，以及共有产权住房的推出，未来可能成为拉动房地产投资的重要推手。这不仅在一定程度上维持房地产投资的增长势头，使之不至于出现“硬着陆”，而且也将对未来的市场供应结构产生重大影响。

城镇化难成真正利好

“2014年在初具规模的3+2城市群中，公司将把深耕主要一、二线城市作为重点，在新增拓展、首开项目指导支持方面都会有所倾斜。”这是保利地产在2013年年报中的一项表述，其中提到的“3+2城市群”，是指珠三角、长三角、环渤海三个300亿的城市群，以及成都、武汉两个200亿级的城市群。

作为大佬级房企，保利的上述战略选择正在从一个侧面凸显出市场的风险。用不少券商的研报来分析，即三四线城市风险不断累积，房屋供应饱和；一二线城市投资价值凸显，但市场竞争更加激烈，市场空间不足。

自我国开启土地招拍挂制度，真正启动房地产市场化改革以来，房地产市场经过了10年的飞速增长期。但在2013年市场出现大涨之后，部分区域的风险在迅速暴露，凸显出市场饱和、竞争激烈等一系列特征。不少业内人士指出，房地产业的“黄金十年”已经终结。

分析人士认为，在这种大背景下，房地产投资增速恐难以回到以往30%左右的高水平。对于增速乏力的宏观经济走势来说，绝不是好消息。来自国家统计局的数据显示，今年前两个月，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，随着我国住房供求总量逐步趋向平衡，住宅投资增长的动力减弱，以及整体经济增速的回落，前些年房地产投资持续高速增长的态势将难以为继。未来房地产开发投资增速回落是房地产发展的客观规律。

近期以来，为应对房地产市场下行趋势，不少地方政府意欲出手救市。分析人士认为，房地产市场已经发展到相对饱和的阶段，即使调控政策真正放松，其影响也仅限于个别一二线城市，难以对整体市场产生带动作用。

同时，针对国家提出的城镇化战略，某上市房企负责人说，“企业都不敢去三线城市了，城镇化能有多少刺激？”该人士认为，城镇化更多的利好将体现在交通、基建等层面，由于不少三四线城市供应过剩、“空城”频现，上述概念难以对房地产业形成真正利好。

房地产不会“硬着陆”

在这种情况下，房地产投资会否如市场表现般，呈现出骤降态势？以北京为例，根据北京市住建委的数据，4月1-14日，北京二手房住宅签约套数为2964套，是2009年来同期最低。新房成交同样创下历史同期低位。

但有业内人士指出，房地产投资的变化趋势并未像市场销售一样低迷。一方面，由于处于“断供”状态，热点城市的土地市场仍然受到追捧；另一方面，棚户区改造、共有产权住房等的推出，正在给房地产业创造新的投资机会。

根据住建部的数据，2014年计划棚户区改造470万户以上，预计投资总额将在1万亿元以上。有机构测算，如果推进顺利，单是棚户区改造的投资额，就占到2014年整体房地产投资的近20%。

分析人士认为，与其他保障房品种相比，棚户区改造的利润相对较高，因此必然会受到房地产企业的青睐。而对于政府部门推出的最新保障房品种，共有产权住房在土地出让等过程中，政府将会让利，也会吸引不少社会资金的参与。受此影响，房地产投资增速并不会快速回落至低位。

“保障房政策的深化，不仅给众多房企、尤其是央企带来新的业务，同时也将改变未来的市场供应结构。”上述上市公司高管表示，经过多年的建设，保障房“短板”仍未真正补足，因此未来仍然有不小的市场空间。

另外值得注意的是，多项因素都决定了，房地产投资增速并不会出现“硬着陆”。其一，随着去年的市场热销以及融资环境的宽松，当前房地产企业资金状况处于游刃有余的充裕状态。第二，土地、资金等成本提高正在助推房地产投资总成本。第三，在住宅业态之外，房地产企业正加大商业地产、旅游地产、养老地产等其他业态投资比重，后者将在一定程度上弥补住宅投资增速放缓的空缺。

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