“山雨欲来风满楼”——在近几年房地产行业毛利率不断下降，且包括地价、融资等各项成本短期内仍居高不下的背景下，各地不断传出房价大幅降价的消息，甚至开始有小型开发商破产跑路。尽管这些消息事后被证实只是个案，但市场观望的情绪开始加重，各地的成交量开始急剧下降。这些现象的叠加效应使得业内已经开始有所反应，一场波及全行业的深度调整似乎渐行渐近。

上市房企作为行业排头兵，或许更能感受到市场的每一个细微变化。为了应对行业毛利率整体下降的趋势，以及可能随时到来的行业洗牌，这些企业近期在资本市场上连连上演重头戏。

A股上市房企中，在市场融资正常化的政策前提下，更多选择了非公开发行股票筹集现金或者购买资产等方式进行财务成本的控制。而港股房企得益于香港金融市场的高度市场化，可选择的融资方式较多，而比内地便宜50%以上的银团融资成本则一直是香港金融市场的最大亮点之一。

业内人士指出，两地上市房企的融资方式各有利弊，但在目前的行业背景下，港股房企的银团融资方式更有利于提高公司的净资产收益率（即ROE），使股东权益最大化，亦是公司在控制财务的成本上形成良性循环的重要组成部分。

“中利”时代耕耘法则

房地产暴利时代正逐渐远去。

有数据显示，许多房企反映盈利能力的重要业绩指标，如：销售净利率、企业利润率和ROE，正延续着下滑的趋势。

按申银万国房地产行业的分类，沪深两市已公布年报的76家房企（占房企总数的53.5%）平均销售净利率为10.88%，较去年同比下跌1个百分点；而41家主营业务在内地而在港上市的典型房企平均销售净利率的同比下滑更是达到了9个百分点。同时有市场数据显示，目前房地产龙头企业的净资产收益率目前普遍不高，上市公司中只有10%的年平均ROE值能达到20%左右。

“61%的企业利润率都出现了下滑，只看利润率，目前房地产行业已属‘中利行业’，到2015年，房企净利润率很可能触及‘10%红线’。”兰德咨询总裁宋延庆也表示。

尽管整体盈利水平呈下滑的趋势，但仍不影响一些优质企业通过各种办法控制成本，成功拉升利润率与收益率曲线，以20%以上的ROE领跑行业。业内人士表示，毛利率下降但仍保持了较高的ROE水平，表明企业对各项成本的控制十分奏效，“这就好比说虽然行情都在向下，但ROE高的公司挣钱的效率就要高一些，股东分得的利益也更多。”

以万科、远洋、融创、龙湖、保利、碧桂园等14家房企2013年财务数据为例，14家房企中，ROE排名前五的分别是富力、旭辉、龙湖、中海、万科。

以万科的年报为例，尽管毛利率相比2012年下降了3.53%，而其ROE达到了19.66%，创下了历史最佳水平。此外，碧桂园2013年的毛利率相比同期下降了6.3%，而ROE达到了19.23%，且中海2013年的毛利率虽超35%，但相比2012年高达56%的毛利率，还是下跌不少，而其2013年的ROE仍有20.34%。而龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)2013年年报显示，集团2013年归属于股东的溢利为80.4亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利增长15%至62.1亿元，再创新高，公司ROE更高达21.71%，成为业内净资产收益率最高的房企之一。

在梳理这些行业龙头企业的财务数据时不难发现，在毛利率不断下降的情况下，企业更重视ROE的回报水平。而为了达到更高的ROE水平，成本控制就显得尤为重要。

房地产一直都是资本密集型的行业，土地价格以及融资成本则是房企的最主要成本。前述业内人士表示，由于土地供给的垄断性以及近几年的市场行情，企业在土地成本上几乎没有可做的文章，而在毛利不断下降的情况下，如何降低融资成本才是企业最应该关注的问题。

事实上上市房企近来也在资本的领域动作频频，多家A股房企在去年8月开始纷纷抛出再融资计划，以期通过发行股票获得低成本的资金。

最近的一起案例是4月初A股上市房企大名城，公司非公开发行申请获得通过，募集资金总额不超过30亿元。而从3月中旬至今，房企再融资开闸仅仅一个月时间，已经有7家房企获批再融资，金额超过150亿元。

此前，中茵股份、天保基建、北京城建、迪马股份4家A股地产公司非公开发行股票已经相继获证监会审核通过，4家共获批募集金额约85亿元，投向均为房地产项目开发或收购资产。此外，卧龙地产和福星股份也分别获批6亿元和32亿元公司债券。

而港股的龙湖地产在过去一年间共计成功完成两次大规模境外融资，在手现金为146.8亿元，平均借贷成本为年利率6.58%，平均贷款年限由4.1年提升至4.6年，净负债率处于57.9%的合理水平。集团信用评级为标准普尔BB+及穆迪Ba1，展望均为稳定。

前述业内人士分析，控制融资成本的办法上，港股上市公司与A股公司有很大不一样，A股公司多以定向增发再融资以及购买资产的方式进行，尽管这一方式几乎不需要融资成本，但由于增加了股本，稀释了原股东的每股收益，ROE也会由于被稀释而下降；港股公司则更注重各项财务指标的稳健，以获取低利息成本的银团贷款。由于香港利率市场化，因此银团贷款成本普遍比内地低50%左右，这种做法也只有在香港有条件做到，一方面在原股东权益未被稀释的前提下可以直接降低融资成本，提高毛利率，进而提升ROE，另一方面ROE的提升也有利于公司以更健康的财务指标去与银团谈判，甚至有可能进一步降低融资成本。

类似地，中海地产也是凭借低融资成本实现了盈利能力的卓越攀升。2013年，该公司毛利率超过35%，比万科23.69%的毛利率高出11个百分点。而4%左右的长期资金的借贷利率，已是内地房企的最低水平。

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