停顿了近一个月的房企海外发债市场被保利地产打破了沉默。4月17日市场消息称，保利地产透过海外子公司再度成功发债融资，规模为5亿美元，发行票息5.25%。
相关销售文件显示，保利地产海外全资子公司PolyRealEstateFinanceLtd是此次发债主体，同时保利地产另一海外子公司恒利(香港)置业有限公司提供担保。
国际评级机构穆迪的评级报告指，保利地产发行募集的资金将用于现有债务再融资、一般企业用途幷为利息储备帐户准备资金。
此次境外发债是保利地产继去年8月来的第二次海外融资，作为A股上市房企的保利地产正在透过境外非上市平台的方式为自己拓宽海外融资的通道。
海外平台再发债
保利地产该批债券为一笔5亿美元的五年期固息债券，票息5.25%，将按票面值的99.415%发行，实际收益率为5.385%，相当于同期美国国债加375点子，略低于同期美国国债加约390个点子的初步指导息率。
有接近交易的消息人士透露，保利地产该批债券获得2倍超额认购，认购额逾15亿美元。有市场分析指，此种认购反应算不上特别热烈。
此外，保利地产此次债券实际收益率较去年8月第一次海外发债的4.713%高逾半厘，债券票息也有所上升，从4.50%升至5.25%。
瑞银证券分析师表示，保利此次海外发债成本的上升与资金环境变化有关，“去年保利第一次海外发债时QE还未启动退出，现在QE已经在退出，资金没有过去充裕，海外融资息率自然会高一点。”
自3月中旬以来，内房企海外发债有所停顿，保利地产是近一个多月来首个进行海外融资的房企。穆迪在3月27日报告称，受浙江兴润置业巨额贷款违约时间影响，加上美国退市、加息周期快到等因素，投资者的情绪将受到影响，预测未来6-9个月房企在海外发债活动将放慢。
上述分析人士认为，保利地产此时进行海外发债也与房地产市场增长放缓有关，“从房企一季度的销售来看，今年市场增长会放缓，在这种前提下保利会考虑去降低杠杆，包括用海外债替换部分到期的债务来控制财务成本。”
此次发债是保利地产继去年8月来的第二次海外融资，发债主体同样是旗下非上市子公司。A股上市公司通过海外非上市平台直接进行发债融资在房企中并不多见，保利地产正在用一种曲线进入的方式拓宽自身的海外融资渠道。
曲线完成境外融资
“境内上市公司不能直接在海外融资，因此像保利这样的房企都会通过子公司来操作”，分析人士表示，在现有的体系下，国内上市房企直接发行海外债券面临种种限制，相关部门对发债资格和募集资金投向审批的难度使得这种融资渠道可行性极低。
因此，目前实现海外发债的房企一般都会选择通过境外子公司间接发行债券，而对于不具有香港上市平台的保利地产来说，使用非上市子公司发债的关键在于境内资产及提供担保。
分析人士指出，在香港发债，并不需要发行企业必须于香港上市，“没上市所发行的债券就相当于私募债”，但国内主体需在海外有一控股公司，同时这个“壳”要有一定的资产。
根据销售文件，保利地产发债主体PolyRealEstateFinanceLtd。是其另一家海外子公司恒利(香港)置业有限公司的全资子公司。恒利将为此次发债提供担保，同时保利地产也会提供保持良好契约、股权收购承诺及跨境人民币备用信贷承诺等条款以增强债券的信用质量，而保利地产的母公司中国保利集团同时也提供保持良好契约。
标普报告称，恒利是保利地产“具有高度战略意义”的子公司，具有海外投资控股公司和保利地产海外融资平台的作用，并能通过从母公司收购房地产项目和在中国开发房地产项目实现扩张。
据了解，恒利2006年在香港设立，是保利地产目前唯一的境外投资与融资平台。2013年通过保利地产注入的4个项目，恒利2013年底总资产已从2012年底的30亿元增长至80亿元。
通过海外子公司的结构创新和担保，保利地产使用非上市海外平台的发债顺利进入境外资本市场。在保利地产之前，金地和万科同样也使用过类似的海外发债路径。
但不同于金地和万科的是，目前保利地产并没有在打造海外上市平台的意向。“保利没有购壳的举动，而且保利集团在香港已经有上市平台”，相关分析师指，在其母集团已有香港上市平台的背景下，港股上市对保利地产没有太大意义。
事实上，保利地产相关负责人此前也曾表态，公司并没有强烈意向去做海外上市平台，“能用恒利海外融资，并且成本也不高的情况下，没有进一步的必要去做上市平台。”
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