今年初，远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)在北京土地市场连下三子，在短短8天内分别拿下门头沟、昌平、房山的3幅地块，总斥资73.1亿元。近年来，远洋拿地一直秉承谨慎原则，2013年全年远洋在全国仅购入4宗土地，总价款10.79亿元。

  2014年远洋一改谨慎作风，发力北京土地市场，足以看出远洋坚守一线城市的决心。近日远洋地产总裁李明表示，远洋地产2014年将提升周转率作为重中之重，400亿元将是远洋地产冲刺的销售目标。

  部分城市退地“盘活存量”

  远洋在北京土地市场放手一搏，实则与其在北京的土地储备和可售项目现状有关。根据远洋地产年报，2013年远洋在北京的土地储备为184.8万平方米，占远洋土地总储备的9%。今年以前，远洋上次拿地时间已是2010年，当时远洋斥巨资拿下大望京1号地，楼面价超过2.7万元/平方米。2009年远洋在亦庄新城拿下地块，楼面价也超过了1.8万元/平方米。这两个地块后分别建成远洋万和公馆(楼盘资料) 和远洋天著(楼盘资料) ，目前也都进入销售中后期。

  在此情况下，对于看好一线城市的远洋来说，加大补仓力度势在必行。

  李明表示，今年远洋将会调整土地储备的区域结构，继续加大北京、上海、深圳等一线热点城市的土地投入，对于成熟区域会继续培育。

  通过观察不难发现，目前远洋旗下2135.3万平方米土地储备中，超过1/3是100万平方米以上的超大规模项目。在业内看来，土地规模过大的单个项目对公司的整体周转效率将产生较大影响，对公司的资金面也是一种挑战。

  “远洋在秦皇岛项目的部分土地已退还给政府。今年远洋将会优化土地储备结构，采取部分退地的方法来盘活存量土地。”李明介绍，2014年，远洋土地付现支出将会在150亿-300亿元之间，这也意味着远洋今年预计将会获得价值225亿-450亿元的土地储备。

  提高周转率至30%

  “今年周转率提高将成为远洋最亮眼的业绩。”李明表示，远洋今年计划把周转速度提速1/3，周转率将从23%左右提高到30%。

  面对市场潜在变数，不少房企“平价跑量”，以提升周转速度。李明介绍，远洋今年将从提高结转收入和控制资产规模两方面入手，以提高周转率。

  “目前远洋的总资产规模在1300亿元左右，公司要控制其增长速度，达到合理匹配。”李明直言，远洋提前两三年就开始为提高周转率做准备。今年远洋的销售目标提升至400亿元，公司全年将安排销售资源730亿元，去化率达到55%-60%。

  “远洋旗下获得销售许可证超过3年的库存几乎为零，超过两年的坚决出清，因此眼下真正的滞销压力并不大。”李明介绍。

  “轻资产”突围

  2014年，对于上市公司远洋来说，是独具意义的一年。

  远洋不仅在土地和销售策略上有所调整，大股东中国人寿和南丰集团也同时增持公司股份，公司的股权架构更加稳固。在业内看来，这不仅有助于保障企业资金水平，更有利于远洋经营管理机制的进一步完善。

  其实，在公司股权架构进一步完善的背景下，“轻资产”才是远洋地产今后大力发展的模式。

  “房地产金融作为远洋宝贵的轻资产，将是远洋在未来几年一个重要的发展方向。未来，远洋轻资产和以商业地产为主的重资产加起来要占盈利水平的2/3，住宅开发在营业收入中还会再占50%以上，但更多是起到搭建平台、专业融资的功能。”李明坦言。

  但同时，李明也反复强调，远洋并不是要投资金融业，而是要以做金融的方式来开发房地产业务。

  新京报记者 方王洋

  (新京报)

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