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恒大“血拼”黄村地块宅地热商业冷

https://m.biud.com.cn 2014年04月25日10:41 家居装修知识网

中房网讯(记者卢泳志)昨天(4月24日)，北京市共有5宗地块成交，土地成交金额为81.57亿元。其中，最引人关注的大兴区黄村DX00-0101-0201地块被恒大地产以41.6亿元拿下，溢价率高达179%。

当天出让的其他地块，经开总公司以32.34亿元获得亦庄3宗经营性用地，万科和首开联合体以接近底价的价格获得大兴区黄村镇DX00-0101-0801。

南六环地价逼近3万

149轮，70分钟，恒大最终力压群雄，以41.6亿元总价，外加配建36752平方米自住房和15700平方米限价房的条件拿下大兴区黄村DX00-0101-0201地块。

之前，该地块已经备受关注，进入现场竞拍阶段之前即收到11份网上报价，北科建、恒大地产、北京城建、旭辉和北辰联合体、合景泰富、上海复地、华远、保利首开联合体、福金融街、路劲、K2、天恒以及雅居乐等房企和联合体均参与竞拍。

现场竞拍过程中，该地块在经过11轮快速竞拍之后价格触顶。随后转入“配建自住型商品房面积”阶段，14轮竞拍之后，36752平方米的商品住宅全部拍成自住房，之后又再次转入竞价阶段。最终，经过149轮的激烈竞拍后，恒大以41.6亿元的总价竞得。

根据出让公告，该地块总建筑面积为174841平方米，规划的商业部分总面积为122388.7平方米。其中，该地块需配套建设15700平方米的限价商品房，销售限价为1.2万元/平方米，而自住型商品房的出售限价1.7万元/平方米。

据中房网计算，该地块商业住宅部分面积为52452平方米，如果按照4000元/平方米的建安成本计算，其可承担土地成本为6.03亿元。而剩余的122389平方米的商业部分土地总价为35.57亿元，平均楼面价达到29060元/平方米。

“面粉”再次贵过“面包”。目前该区域在售项目众美光合原筑均价为21000/平方米，周围其他项目销售价格也大多刚刚超过2万元。即使该区域拥有念坛公园和地铁大兴线的优势，不过高额的地价对于恒大操盘能力也提出了严峻的考验。

业内人士认为，恒大此举旨在加大一线城市的项目布局，希望通过成本控制挤出利润空间，并借助自住房、限价房的销售换取现金流。

对于黄村地块的持续火热，中原地产市场研究部总监张大伟表示，从最近北京土地市场成交的地块情况来看，黄村地块较大的商业用地占比、相对较好的交通及配套建设成熟度已经算是近期条件较好的地块了，除恒大自身拿地的策略出现调整外，地块本身也存在一定的竞争价值。

房企拿地分化宅地热商业冷

除恒大之外，经开成为当天的最大赢家，以32.34亿元收获亦庄3宗地块，总建筑规模约47万平方米。

亦庄3宗地块中，经济技术开发区路东区G1R1地块率先开拍，经过41轮竞拍，经开最终以9.74亿元，现场竞配3400平方米公租房的代价将其收入囊中，溢价率49.8%，楼面价为约24799元/平方米。

该宗地块在拍卖之前共收到6份网络报价，经开、金融街、东亚新华、首开保利联合体、K2、路劲等企业及联合体参与现场竞拍。现场经过28轮的举牌，首开保利联合体出价触及该宗地块合理上限价格9.74亿元。

随后的竞配公租房面积阶段，首开保利联合体、路劲和经开三家企业表现积极，最终经开以9.74亿元的合理上限价格，现场竞配3400平米公租房的代价夺得经济技术开发区GIRI地块，溢价率49.8%。

之后，经开连续以14.5亿元、8.1亿元将经济技术开发区路东区A18C-1、A18C-2地块商业金融用地和经济技术开发区路东区E2F-1地块多功能用地揽入怀中，溢价率分别为2.1%、25.38%。

除此之外，大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块并没有进入现场竞拍阶段，网上只有万科和首开联合体，以及旭辉和永同昌联合体两家企业的两个报价，万科联合体以7.63亿元的网上最高报价直接成交，溢价率仅为0.53%。

值得注意的是，在当天出让的地块中，住宅地块的溢价率远远超过商业地块。黄村两宗地块179%和0.53%的溢价率形成了天壤之别，亦庄三宗地块同样是住宅高于商业。

对于这种现象，张大伟指出，部分地块拼抢激烈，也有部分比较平稳，目前房企拿地已出现分化，对拿地的选择和策略出现了不同趋势。总体来讲，目前房企对一线城市的土地依然十分渴求，预计今年的成交额将首次突破2000亿元。