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恒大“血拼”黄村地块 宅地热商业冷

https://m.biud.com.cn 2014年04月25日10:41 家居装修知识网  

  中房网讯(记者 卢泳志)昨天(4月24日),北京市共有5宗地块成交,土地成交金额为81.57亿元。其中,最引人关注的大兴区黄村DX00-0101-0201地块被恒大地产以41.6亿元拿下,溢价率高达179%。

  当天出让的其他地块,经开总公司以32.34亿元获得亦庄3宗经营性用地,万科和首开联合体以接近底价的价格获得大兴区黄村镇DX00-0101-0801。

  南六环地价逼近3万

  149轮,70分钟,恒大最终力压群雄,以41.6亿元总价,外加配建36752平方米自住房和15700平方米限价房的条件拿下大兴区黄村DX00-0101-0201地块。

  之前,该地块已经备受关注,进入现场竞拍阶段之前即收到11份网上报价,北科建、恒大地产、北京城建、旭辉和北辰联合体、合景泰富、上海复地、华远、保利首开联合体、福金融街、路劲、K2、天恒以及雅居乐等房企和联合体均参与竞拍。

  现场竞拍过程中,该地块在经过11轮快速竞拍之后价格触顶。随后转入“配建自住型商品房面积”阶段,14轮竞拍之后,36752平方米的商品住宅全部拍成自住房,之后又再次转入竞价阶段。最终,经过149轮的激烈竞拍后,恒大以41.6亿元的总价竞得。

  根据出让公告,该地块总建筑面积为174841平方米,规划的商业部分总面积为122388.7平方米。其中,该地块需配套建设15700平方米的限价商品房,销售限价为1.2万元/平方米,而自住型商品房的出售限价1.7万元/平方米。

  据中房网计算,该地块商业住宅部分面积为52452平方米,如果按照4000元/平方米的建安成本计算,其可承担土地成本为6.03亿元。而剩余的122389平方米的商业部分土地总价为35.57亿元,平均楼面价达到29060元/平方米。

  “面粉”再次贵过“面包”。目前该区域在售项目众美光合原筑均价为21000/平方米,周围其他项目销售价格也大多刚刚超过2万元。即使该区域拥有念坛公园和地铁大兴线的优势,不过高额的地价对于恒大操盘能力也提出了严峻的考验。

  业内人士认为,恒大此举旨在加大一线城市的项目布局,希望通过成本控制挤出利润空间,并借助自住房、限价房的销售换取现金流。

  对于黄村地块的持续火热,中原地产市场研究部总监张大伟表示,从最近北京土地市场成交的地块情况来看,黄村地块较大的商业用地占比、相对较好的交通及配套建设成熟度已经算是近期条件较好的地块了,除恒大自身拿地的策略出现调整外,地块本身也存在一定的竞争价值。

  房企拿地分化 宅地热商业冷

  除恒大之外,经开成为当天的最大赢家,以32.34亿元收获亦庄3宗地块,总建筑规模约47万平方米。

  亦庄3宗地块中,经济技术开发区路东区G1R1地块率先开拍,经过41轮竞拍,经开最终以9.74亿元,现场竞配3400平方米公租房的代价将其收入囊中,溢价率49.8%,楼面价为约24799元/平方米。

  该宗地块在拍卖之前共收到6份网络报价,经开、金融街、东亚新华、首开保利联合体、K2、路劲等企业及联合体参与现场竞拍。现场经过28轮的举牌,首开保利联合体出价触及该宗地块合理上限价格9.74亿元。

  随后的竞配公租房面积阶段,首开保利联合体、路劲和经开三家企业表现积极,最终经开以9.74亿元的合理上限价格,现场竞配3400平米公租房的代价夺得经济技术开发区GIRI地块,溢价率49.8%。

  之后,经开连续以14.5亿元、8.1亿元将经济技术开发区路东区A18C-1、A18C-2地块商业金融用地和经济技术开发区路东区E2F-1地块多功能用地揽入怀中,溢价率分别为2.1%、25.38%。

  除此之外,大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块并没有进入现场竞拍阶段,网上只有万科和首开联合体,以及旭辉和永同昌联合体两家企业的两个报价,万科联合体以7.63亿元的网上最高报价直接成交,溢价率仅为0.53%。

  值得注意的是,在当天出让的地块中,住宅地块的溢价率远远超过商业地块。黄村两宗地块179%和0.53%的溢价率形成了天壤之别,亦庄三宗地块同样是住宅高于商业。

  对于这种现象,张大伟指出,部分地块拼抢激烈,也有部分比较平稳,目前房企拿地已出现分化,对拿地的选择和策略出现了不同趋势。总体来讲,目前房企对一线城市的土地依然十分渴求,预计今年的成交额将首次突破2000亿元。

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