未来，大型商住综合体将是房产开发的重点。图为即将揭开神秘面纱的东城万达综合体。

　　南方日报记者 胡国球 摄

　　5月20日，城区万江街道迎来两宗重量级别的商住地拍卖。两家开发商在经过20轮激烈胶着的报价之后，最后由恒大地产加价9500万元以5.7亿元斩获收入囊中，溢价率20%，楼面地价折合3432元/㎡。

　　往前推一周看，5月14日，常平镇卢屋村在网上竞拍12万㎡的混合型商住地，总建面约30万平方米，地块编号为2014WG025。经过一房企一轮叫价后，该地块的土地使用权被东莞市富泰房地产投资有限公司和广州绿地天河置业有限公司联合以底价(3.86亿元)收入囊中，折合楼面地价仅1318.00元/平方米。据了解，这是国内地产千亿俱乐部成员绿地集团首次进军东莞房地产市场。

　　5月13日，虎门镇博涌村出让一宗占地面积超过11万平方米的商住商服混合地块。仅经过一轮叫价，就被大连万达商业地产股份有限公司以120949万元竞得，折合楼面地价每平方米3199元。据悉，该宗地块将建东莞第四座万达广场。

　　进入5月份后，虽然东莞住宅市场成交氛围依旧低迷，但土地市场却异彩纷呈。一星期内，四宗大体量优质地块入市，被地产界的千亿俱乐部成员绿地、万达、恒大三大房企大鳄收入囊中。

　　加上此次的绿地高调进军东莞，千亿俱乐部成员万科、万达、碧桂园、保利以及恒大均有项目落地东莞。随着此次绿地正式进军东莞市场，2013年千亿俱乐部成员中，只剩中海未在东莞打造项目。

　　“区位决定前景，资源决定方向，变革决定出路。”东莞中原策略研究中心总监车德锐表示东莞优越的区位优势，良好的产业资源和清晰的城市变革三大优势注定吸引越来越多的品牌房地产企业深耕东莞市场。

　　外来品牌开发商纷纷东莞拿地

　　恒大地产入莞四年，仅凭恒大雅苑、恒大帝景两个在售项目，到今年4月底即揽金高达31亿元，除却东莞南城的这两个项目，位于莞城西城楼商圈的恒大华府预计今年6月底入市，总建面约32万㎡的项目涵盖住宅、商业、SOHO楼于一体。但除此之外，恒大地产在莞再无土地储备，巧妇难为无米之炊，拿地成为其继续深耕东莞市场的当务之急。早先有恒大内部人士表示，东莞楼市稳健，地价相对低廉，恒大在莞项目去货良好，有合适的地块出现会再次拿地。此次恒大拿下万江两块大型商住商服地块就是恒大将继续深耕东莞市场的表现。

　　今年以来，外来品牌房地产企业抢滩东莞的消息不断。4月29日，新加坡最大的房地产集团首铸地产8.9亿元拿下万江总价地王，将建鸿福地标。此外，王府井百货将进驻目前市区的会展地块。万达收入虎门博涌大型地块打造东莞第四座万达广场，万科虎门大宁超级地块将打造万科城项目，加上保利、佳兆业、绿地等纷纷在东莞镇区拿地开疆辟土，东莞近年来大宗土地市场都被外来品牌地产商斩获。

　　业内人士观察，随着轨道交通的日益完善、水乡片区规划设施的逐渐落实，加上广深楼市的调控加码等因素，东莞尤其是镇区房地产市场日益深受开发商的青眯。记者统计去年以来的土地市场发现，2013年以来，品牌开发商在东莞积极拿地。本土开发商、深系房企、广系房企、其它外来品牌开发商频现身东莞土地市场。2013年以来，万科地产拿下莞城、寮步和虎门的6宗地块，收地47.12万㎡；万达进入厚街、虎门打造东莞第三、四个万达广场；碧桂园集团布阵全东莞战略全面启动，先后拿下常平、黄江和东坑地块；中熙房地产转战水乡片区，分别拿下洪梅、石碣等3宗商住地块；光大、中惠、宏远、嘉宏、联华国际、鼎峰等品牌开发商在去年也皆有地块收入。

　　商住综合体将是未来开发重点

　　记者发现近期被出让的土地多为商住混合型地块。绿地拿下常平地块公告显示，项目将建成大型的城市综合体，其“地块一”占地面积45776平方米，为纯商服用地，容积率小于或等于2.8，建筑密度小于或等于45%；“地块二”为商住混合用地，占地面积约74909平方米，普通商品住房占95%以上，商服用地仅占5%以下，容积率小于或等于2.2大于1.0，建筑密度小于或等于30%。

　　“按照出让文件要求，商业金融部分要求配套建设酒店，限高150米，该项目建成有望成为常平地标建筑。”中原市场研究部总监车德锐表示，该地块商业建筑面积将超过10万平方米，未来将成为常平新中心。

　　虎门万达广场是一座大型商住综合体。同时，首铸地产8.9亿元拿下万江总价地王，将建鸿福地标。王府井百货项目也是大型商住综合体。正在建设的虎门万科城项目据了解也将打造一个可容纳7000多套住房、2万多人入住的大型商住综合体。

　　20日，恒大竞得的地块也并非纯商住，位于拔蛟窝的地块综合商业面积近46%，其中有很大一部分是商业金融地块；而另一宗位于石美的地块，其商业建筑面积要占总建筑面积的20%至50%。由此可见，恒大这两宗地块也将建成集多功能于一身的商住综合体，或能带动周边的商业经济发展。

　　近期大型地块出让，其功能都是商住商服一体。车德锐认为，“综合体是城市生活工作节奏加快之后的一个必然需求。东莞目前第三产业比较发达，整个城市工作的节奏比较快，未来东莞房地产开发大型商住综合体将是一大趋势，这也是东莞城市发展到一定阶段的产物。”

　　业内人士称，预计2014年，东莞商业地产市场的蛋糕将变得更大，除了长安万达广场、万科中心外，万达集团在厚街、东城、虎门的综合体也拨开神秘面纱。此外，过去两年成交的很多成熟区域的商住混合项目也逐渐进入发售阶段，特别是厚街、虎门、石龙、塘厦部分商业综合体将接受市场的检阅。

　　三大优势被开发商看重

　　长期以来，东莞本土开发商凭借其天时地利人和的优势，能够轻而易举地获得土地资源；加上莞人迷恋故土、低调务实等特性，导致更多的本土开发商安于现状。

　　“随着房地产市场交易制度的完善，以及东莞城市价值进一步被发现，越来越多的一线品牌开发商抢滩东莞，本地开发商市场份额逐渐收窄，外来开发商市场份额比重加速放大。”合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说。

　　车德锐也称，总体而言，东莞房地产市场将逐渐走向成熟，而越成熟的市场竞争越激烈，优胜劣汰的法则愈加凸显，行业将走向集中，品牌房企的市场占有率将稳步提高，房企两极分化的趋势不可逆转。

　　目前整个全国楼市都处于比较低迷的状态，东莞也不例外。车德锐认为，现在的房地产形势利于品牌开发商的发展。品牌开发商的品质及成本控制以及先进的营销模式都给他们有更大的空间。此外，外来品牌开发商进驻东莞后发展中高端的产品是有机会的。

　　“‘区位决定前景，资源决定方向，变革决定出路’这是我归纳东莞房地产三展的三句话，外来品牌房企不断入住东莞也是看重东莞的这三大优势。”车德锐介绍：“区位决定前景是指，东莞的区位是珠三角的中心位置，广深港经济走廊的中间，一边是广州，一边是深圳香港，这个区位优势是独一无二的；资源决定方向是指东莞交通资源发达，产业链完善，土地资源丰富，开发空间很大，自然景观资源也很丰富，山山水水，江河湖海都有。另外，东莞的城市规划具有优势，其拥有低容积率，楼间距开阔，这种城市非常适合宜居，城市要跟着资源的优势去发展；变革决定出路是指东莞走出去跟其他城市合作，政府这种观念改变很好，不是单打独斗。目前东莞跟广深合作，也包括中山，路网打通是第一步，产业合作是第二步。此外，东莞的教育资源在近年都取得了长足的进步，教育是一个城市吸引力强不强很重要的地方。近年东莞治安越来越好，这些优势都决定了东莞未来一段时间内对外来品牌开发商的吸引力会越来越强。”

　　水乡片将成为下阶段成交主力军

　　对于品牌房企的进驻，将带动哪些新特点？

　　瑞峰置业市场研究部研究人员认为，首先深圳客大规模进入。去年以来，深圳客进入东莞的规模比往年都猛烈，邻深片区成交客户过半来自于深圳，购房需求已从投资逐步转为自住，尤其塘厦、凤岗、樟木头、黄江四大镇区最为突出，住宅成交达200多万平方米，占总成交量近三成；同时寮步、大朗、常平、桥头等镇也频频出现深圳客的身影，深圳客户已成为支撑东莞楼市成交大幅上涨的重要群体。深圳客规模入驻东莞的主要原因是由于深圳房价过高，市场不稳定，与市场稳健且价格适中的东莞市场形成鲜明对比，再加上交通越发便利及莞深同城推进，深圳客大批涌向东莞的趋势将越来越明显。

　　其次，水乡片区强势崛起。水乡片区得益于政府大力支持，区域的城市配套建设、房地产发展经济支持及楼市地位得到明显的完善和提升，房地产市场迅速崛起，品牌开发商项目或大规模项目陆续入市，带动区域成交节节走高；同时由于公共设施建设和交通轨道带来的利好，广州客户到水乡片区置业的比例也大幅递增，水乡片区将成为接下来一段时间内楼市成交的主力军。

　　本版撰文：南方日报记者 郝金朋 (除署名外)

相关知识

地产千亿大鳄抢滩东莞 恒大5.7亿夺重量级商住地块
泰禾50亿夺西局地块欲建豪宅 亦庄楼面价破2.4万
地产千亿并购潮：估值低迷加速洗牌 险资大鳄潜入
恒大地产千亿品牌 扛鼎之作北京恒大未来城
保利地产千亿在望
新政后京年内总价地王诞生 恒大51亿夺东坝地块
宋卫平悲愤放手绿城 孙宏斌逆袭冲千亿
地产千亿并购潮：估值低迷加速洗牌
远洋地产千亿野心：收缩战线 起航“海鸥Ⅳ”战略
华润萬橡府8月签约8.74亿 夺北京商住市场销冠