进入4月份，深圳个人房贷业务持续收紧。而截至目前，房贷收紧程度有增无减，银行停贷现象也在逐渐增加，审批期限也出现拉长的趋势。面对银行贷款收紧，深圳人出手购买二手房的速度则明显放缓。此外，记者从深圳中原了解到，今年一季度，深圳人按揭购房占比比去年有明显下跌，这意味着，部分有购买力的客户放弃按揭转为一次性付款购房，尤其是福田和南山，今年一季度两区的按揭比例均在六成以下，接近半数的人选择一次性付款购房。

　　房贷收紧

　　二手房成交明显低迷

　　目前深圳楼市中已经很难找到基准以下的房贷利率了，如果购买首套房还能问到一个9.5折利率的放贷银行，那么算幸运了。记者日前分别从建行、农行、工行了解到，首套住房按揭贷款首付为三成，利率为基准上浮5%—10%；二套首付七成，贷款利率为基准上浮10%。而一些中小银行和外资银行，时机恰当的购房者还有机会拿到95折的放贷利率，如果是一些资产或信用优质的客户或许有更多的优惠利率。

　　而根据“融360”网络贷款机构发布的一份3月份房贷分析报告的统计显示，目前，全国范围内首套房8.5折利率优惠已经绝迹。全国执行首套房贷利率优惠的仅有16个城市，执行9折利率优惠的有11个城市，9.5折利率的有4个城市，其他城市基本提高到基准利率或者更高。

　　“现在市场上的房源相对充足，但访客量不大，客户对于购房的信心不足，因此成交量也就一直在低位徘徊，”深圳中原地产住宅部执行董事李志强告诉记者，“去年四季度以来的房贷收紧情况延续至今，大部分银行的房贷利率对首套房和二手房均有不同程度的上浮，加大了购买压力和难度，这对二手房的成交量造成非常明显的影响”。

　　记者从深圳市规划国土委了解到，一季度深圳二手房共成交14101套，124.02万平方米，环比分别下降30.89%、33.32%，成交套数同比下降约54%。其中，住宅成交12358套，109.46万平方米，环比分别下降32.29%、28.13%，成交套数同比下降约56%。从各区域成交来看，六大区域除盐田区外，环比跌幅均在30%左右，同比跌幅超过50%。

　　“现在还有些看房的人，但这些客户即使有需求也都放缓了出手购房的进度，”梅林一家中介地铺的置业顾问告诉记者，还有一些则是受到首付比例和房贷收紧政策的影响，暂时还在观望中。

　　而根据中联地产的一份统计数据显示，近九年来深圳二手房季均成交2.33万套，而与之相比2014年一季度1.41万套则处于偏低的水平，但是从单个季度看仍高于2007年四季度（1.32万套）、2008年各季度（季均1.07万套）、2011年三至四季度（1.24万套、0.84万套）及2012年一季度（0.76万套）这些楼市低迷时期的水平。

　　一成福田罗湖购房者

　　“从贷款到全款”

　　而另外一方面，房贷收紧也让越来越多的人选择一次性付款购房。

　　据深圳中原统计，2013年上半年，深圳二手住宅市场按揭客户占比基本在68%—70%区间上下浮动。6月，“钱荒”袭来，房贷收紧，按揭占比一改稳定趋势，开始走向下行通道，下滑趋势一直延续到年底12月份。进入2014年，按揭占比跌势暂停，今年一季度在62%—64%区间内上下变动，与房贷收紧前相比，跌幅最大达到9个百分点。

　　此外，在各大银行上调房贷利率的情况下，购房成本随之增加，一部分客户选择暂停置业计划，部分有承担能力的客户则转按揭为一次性付清的付款方式，按揭占比由此减少，深圳中原副总经理贺晓丽表示。

　　深圳中原透露，目前，各区按揭占比状况差异明显。其中，福田和南山按揭占比相对较小，今年一季度两区的按揭比例均在六成以下，接近一半的人选择一次性付款方式。两区置业者多以中高端为主，对房价承担能力较强，选择全额付款的置业者较多。另外，罗湖按揭占比为63.64%，也处于相对较低的水平。今年一季度，罗湖总价在200万元以下的成交房源占总成交量的七成，该区内二手房源多以小户型为主，总价相对较低。而与原关内区域不同，原关外区域按揭占比较高。宝安及龙华按揭比例均在70%以上，龙岗为68.50%，也接近七成的水平。这说明，关外是刚需客户的主战场，大部分客户只能选择按揭的方式完成置业愿望。

　　“同样，各区在面对房贷收紧后的付款方式变化上也呈现以上特点，”贺晓丽介绍，以福田、罗湖为代表的中高端置业区域，在付款方式上显然更游刃有余，今年一季度有近一成的客户转为一次性付款。而对于刚需较为集中的宝安、龙岗来说，客户可承受能力有限，可选择的余地不多，不管是房贷收紧与否，只能选择买与不买，成交量当中，按揭的比例变化不大。

　　“虽然房贷收紧的延续使得按揭占比走过了一波下行的行情，但市场在经过一段时间的适应期后，下滑趋势已经停止，短期内将在低位徘徊。”贺晓丽认为，随着紧缩状况的常态化，部分潜在按揭客户将会陆续入市，这一比例或将有一定的回升，但依旧会低于房贷宽松时的水平。

　　“目前深圳楼市看似低迷，但二手房市场出现的个别降价抛盘的现象依然是个案，没有看到其扩大的迹象，因此预计深圳楼市往后的趋势依然是低走，维持现在的走量。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示。

　　撰文：曲广宁 周刊统筹：刘勇 曲广宁

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