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房贷收紧需求透支深圳房价“熄火”

https://m.biud.com.cn 2015年07月16日08:21 家居装修知识网

为防范房价暴涨所带来的潜在风险，深圳多家银行选择收紧贷款。

《华夏时报》记者获悉，对于首套房贷首付比例，目前国有五大行均已从三成上调至四成，创下历史新高。在首套房贷利率上，五大行上浮比例存在较大差别，其中，中行利率上浮10%，农行、建行、工行上浮5%，交行上浮3%。

此外，深圳另有5家商业银行暂停房贷业务，并有银行暂停受理单笔赎楼贷款业务。

受房贷紧缩及需求被透支等因素影响，7月份深圳楼市明显降温。据当地开发商反映，房价超过4万元/平米的楼盘，25-30岁之间的刚需客大幅减少。多个深圳二手房中介也向记者表示，最近二手房带看量缩减，而放盘量在增加，房价开始出现松动。

银行提高入市门槛

“首付四成是我们深圳分行下发的通知，也不是完全没有额度，其他几个大银行半个月前就上调了，我们还坚持了一段时间。”工行龙华支行一位个贷经理告诉记者。

该工行个贷经理称，现在工行积压的购房贷款业务太多，至少要一个月才能放贷。客户不断催促，工行只能追随其他国有银行，提高首套房贷首付比例，以缓解业务压力。

值得关注的是，中行与建行还出台了新规定，暂停受理个人名下有4笔或夫妻名下合计有6笔（含）以上房贷记录的贷款。

“房价涨得太多了，成交量也虚高，我们分行每天都加班加点做贷款，很多评估价根本跟不上成交价，银行出于风险控制的需要，从7月3日开始调高首付比例。”建行某支行个贷经理对记者表示，银行额度暂时不缺，主要还是响应政府缩紧房贷政策的要求。

在深圳，目前只有招行、光大银行、北京银行、邮政储蓄银行等仍执行首套房贷首付三成的政策。但五大国有银行的房贷业务占市场的绝大部分，其中，仅中行与建行，就占深圳市场的一半，中小银行的贷款额度和比例均不大。上半年，大银行已放完全年三分之二的额度。

“只能说现在是首付三成，利率还是基准利率，但不能给予客户承诺，说不定过几天就变了。其实我也希望房贷收紧点，现在真的买不起房了。”招行龙岗某支行个贷经理黄先生对记者说，房价上涨的速度太快，收入增幅远远追不上房价涨幅。

有部分银行则选择暂停房贷业务。据融360提供的监测数据，截至7月1日，深圳暂停房贷业务的商业银行增至5家，除了此前一直暂停房贷业务的杭州银行和平安银行，民生银行、天津银行、广发银行近期也暂停了房贷业务申请。

“房地产市场对贷款政策非常敏感，只要贷款放松，市场马上就会反弹，贷款收紧市场就会变淡，效果立竿见影。”深圳一位资深投资客告诉记者，去年“9·30”政策以来，很多人利用银行杠杆炒房，比如将一套房的升值部分从银行套现出来，分成两套房的首付，然后再预留部分现金做未来一两年的月供，想赚一笔就将房子转手。

该投资客说，此轮银行杠杆比例虽然有所上升，但实际上很多投资客的首付款也是从银行套取，实际负债比例较高，一旦银行收紧贷款，市场转冷，投资客的抛售压力就会激增。

“每年下半年房贷额度都比较紧，银行什么时候再放松，可能要等到深圳房价真正下跌了。”上述建行个贷经理称，虽然全国信贷政策仍偏宽松，但深圳市场会区别对待。

需求被严重透支

“现在放盘量明显增多，而看房客户量在减少，由于二季度房价一天一个价，换房的客户在卖房之后再买房吃了亏，因此很多人改变策略，先买房再卖房。但6月下旬银行开始提高贷款利率，二手房没有之前好卖了。”中原地产置业顾问李斌告诉记者，7月份银行提高首付比例，同时上浮利率，市场转淡更加明显。

中原地产华南区总经理李耀智认为，在经历了上半年的疯狂上涨后，市场已严重透支未来需求，短期内刚需无力再承受高房价。

世联地产数据显示，7月第二周深圳一手住房共成交1643套，环比下降6.11％；二手房共成交3632套，环比仅上涨0.83％。由于网签数据会滞后于市场一段时间，目前数据变化暂不明显，市场预期三季度成交量将下滑至少20%。

“25岁至30岁这个年龄段的首次置业者，现在基本上消失了，该买房的上半年已经买了，没买的短期内买不起。”万科麓城一位销售经理告诉记者，目前该盘的客户主要是年龄更大些的首次置业者或改善型置业者。

记者实地踩盘发现，万科麓城去年的单价还在2.3万元/平米，目前售价已超4万元/平米，一套88平米的房子，折后价也要350万元以上，首付需上百万元。在福田、南山、罗湖、宝安中心区乃至西乡片区、龙华、坂田等房价涨幅较快的区域，新楼盘售价普遍已超过4万元/平米。

“在关内和靠近关内的片区，单价超过4万元/平米的房子，刚需客已经买不起，只能往关外的边远地区转移。”美联物业华南区总经理江少杰说。

在需求缩减的同时，深圳楼市供应量仍在增加。中原地产的预测数据显示，今年下半年，新增供应或将达到2.5万套、230万平米，其中，龙华、宝安、龙岗仍是供应大户，占总体供应量的一半以上。

“根据以往的供应情况分析，深圳下半年的供应量一般比上半年增加50%-100%，2015年同样如此。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示。