近期在部分局部楼市出现波动的背景下，“零首付”现象再次现身楼市。记得2008年楼市低迷时，就有不少城市的开发商也曾相继使出了“低首付”的险招。如上海、天津、南京和杭州一些楼盘就以低首付甚至“零首付”招徕购房者，这给本来就充满风险的楼市增添了变数。

　　上述城市的某些楼盘打出的“零首付”，多半其实是开发商的一种变相促销手段而已，购房者实际支出未必因此而减少。如上海一些楼盘的“零首付”实质是以旧押新。这种“零首付”面向的对象就是那些迫切需要改善住房的二次置业者，实际上还是需要购房者用原有的住房进行抵押。

　　面对有些低迷的楼市，开发商回笼资金心情尤为迫切，迫不得已采取“零首付”、“垫首付”招术，目的是防止资金链断裂带来的灭顶之灾。尽管深圳、杭州、常州、温州等地“零首付”、“垫首付”操作方式各有不同，但其目的都是为了套取银行的房贷。

　　对于业界关注的房贷首付比例，自中国实行按揭贷款以后即变化不断。在1995年开始执行政策性房屋按揭后，最早是三成首付，接着出现一成、两成等方式。到了2000年7月，建设银行和工商银行在国内多个城市推行“零首付”，但随后不久就被叫停。自2003年管理层强行封杀分期首付及零首付之后，购房者再也不能享受到零首付的优惠政策。

　　今年以来，一些城市楼市成交低迷，少数开发商不惜冒着被查处的风险，打出“垫首付”促销旗号，希望以低首付或零首付将经济实力不足的人拉进购房者队伍之中。问题是经过近年来高速发展，国内房地产市场积累了一定的泡沫，无论是垫首付还是低首付，很有可能加大泡沫程度，并使之破裂。

　　因为低首付降低了购房者的信用等级，使得本来为优质资产的住房信贷出现“次贷化”倾向，从而变为不良资产。当这个市场上所能吸引到的购买力最差的人群，也加入到市场的疯狂派对中时，情况会变得更加危险。

　　从这个意义上说，“零首付”购房无异于干柴烈火十分危险 这与美国“次贷危机”诱因是何等的相似。当初，美国一些贷款机构推出“零首付”、“零文件”的贷款方式，让借款人可以在没有资金的情况下轻松购房，使得一些中低收入者纷纷入市购房。其结果是随后资金价格提高，后来借款人普遍出现无力还款的情况，最终酿成一场次贷风暴。

　　现在，在国内在拉动内需的政策的鼓舞下，假如金融机构并没有意识到这样的危险或自愿上当，那么中国版的“次贷”事实上就已经完成了前期所有的程序准备，而只待最后一根稻草的叠加了。一旦房价跌幅超过购房者承受能力，就有可能导致原本不具备还贷能力的购房者选择断供和弃贷，从而给银行留下大量呆账。此前发生在深圳的“断供案”就给人们提供了这样一个现成的范本。

　　在房地产价格上升时期，由于银行持有大量的房产，或者是以房地产为抵押品的资产，房价上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。在这种情况下，银行会进一步扩大对房地产业的信贷供给，推动房地产价格持续走高。

　　然而，一旦房价出现下跌，就会影响银行还款。金融机构需要密切关注房地产信贷的三重风险：一是部分房地产开发企业资金链趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。

　　总之，“零首付”这种非正常的市场销售行为潜藏着巨大的风险，不管对于开发商、购房者还是银行来说，都只能算是饮鸩止渴。对于监管部门来说，开发商这种促销方式，理应引起足够警惕，以免引发更大的金融风险，最终无法收拾。

　　(作者单位系连云港市司法局经济法制处)

　　■吴学安/文

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