面对零首付买精装商品房的巨大诱惑，客群是如何反应呢？笔者周末走访北京第一个零首付项目珠江四季悦城发现，虽是雨天，但销售现场人潮涌动，异常火爆，很多购房者排队登记排号。无首付促销让购房门槛降低，令选房看房者的热情明显高涨，但投资客刚需族面对诱惑有不一样的反应。

　　刚需仅扮演了散户角色

　　一位著名房产评论员接受采访时表示，真正的刚性需求在任何时刻都起不到关键的作用，就如同股市1600点的时候，不可能是散户的介入引发反转。改善性购房这种既自住又带投资意识的需求，依然是当下楼市的真正主力。他认为，对于许多刚性需求来说，即使房价回到5000元/平方米，也还是贵的。刚性需求买房的驱动力，是需求的急迫性和市场的火热程度，被逼得没办法，或者市场火得了不得，才会考虑去买的。所以，刚性需求是散户式心理，往往是踏空或高位接盘。

　　目前，在项目现场进行调研后发现，无首付的政策除了吸引了一大批刚需客户关注以外，更多的其实仍是具备投资眼光和改善需求的群体。这轮无首付的促销风暴实际上是先引发了刚性需求的关注，之后改善型需求和投资型需求进场；购买力强劲的后者，快速成为这一批主力购房群体，他们又以大手笔“扫房”等气势，促动了刚性需求的购买欲望。

　　投资客仍是主角

　　民间资本杀回楼市

　　市民张先生向笔者说：“现在购房是不是真正时机自己也不清楚，自己被无首付的政策弄得心里痒痒，购房还需要考虑综合因素，比如房子的品质、户型、园林、物业等等。珠江四季悦城项目各个方面都还不错，加上无首付的这个吸引，决定购买这个项目。首付门槛是一方面，更多的是这个项目本身具备的投资属性和高性价比。”

　　在四季悦城项目现场调查这一周的火爆情况，种种迹象表明，规模巨大的民间资本，正在重回楼市。在售楼处，几个操着外地口音的购房者围坐在一起，显然，他们是结伴而来。在他们中间展开的是一张非常详尽的北京楼市地图，显然珠江四季悦城并不是他们瞄准的唯一楼盘。

　　事实上，当前楼市活跃其中的是越来越多的看不见的资本细流。这些资金曾经在2007年之后的楼市“销声匿迹”。今年信贷规模扩大，这些资金的前面被加上“闲置”两个字，急需一个新的落脚点。一位四季悦城的投资者告诉笔者，他们那里的人不喜欢存款，何况现在大家都认为今后通胀难免，“钱会变得不值钱”，所以大量资金都在寻找出路。跟虚无缥缈的股票相比，民间资本更喜欢投资实在的东西，如房地产、矿产等。

　　无首付究竟靠不靠谱？

　　业内观点

　　低首付促销尚需观察

　　按照国家相关房贷政策规定，目前置业者第一套住宅购房首付不能低于三成。但有专家表示，开发商推出的这种“低首付”促销并没有违反相关规定，因为银行发放的贷款仍然是七成，只不过开发商与第三方平台合作为其暂时垫付了一些，让购房者在一定时间内分期付清。超低首付的确降低了首付门槛、减轻了首付压力，短期内增加销售以解开发商紧张的资金压力。

　　律师观点

　　有预售证流程合法即可

　　北京某银行个人信贷经理在接受笔者采访时说，楼盘推出的“零首付”运作方式，实际上通过贷款的形式，给购房的客户一定的资金支持，这部分信用贷款可用于客户装修等购房费用。

　　如此“零首付”，购房者是否存在风险？一位接受采访的律师认为，只要签订合同时，楼盘取得了预售许可证，且流程合法即可。

　　“在‘无首付’、‘分期首付’的优惠活动中，对于购房者而言，只要双方达成合议，按期返还，选择这种方式并非不可。但在此过程中，购房者还须谨慎注意几个问题：“先付的这一部分款项，即使开发商称之为‘定金’、‘诚意金’等，购房者还是要和开发商约定确认，这部分款项是房屋首付，是购房款的一部分。”上述律师表示。

　　据悉，珠江四季悦城在售房源以90平方米为主力户型，层高4.5米，90平方米的空间可实现150平方米的功能。按实际使用面积计算，折算单价仅14800元/平方米，成为亦庄区域性价比极高的楼盘。目前，亦庄地区的均价在3万元以上。珠江四季悦城折算单价仅14800元/平方米，曾制造了一波“北京房价重回万元时代”的关注潮。1字打头的单价本身就对消费者来说是一个不小的诱惑，而本次推出的“无首付无压力购房”更是在北京房产市场引发了轩然大波。

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