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“数”说进入周期调整阶段的房地产市场

https://m.biud.com.cn 2014年04月25日16:04 家居装修知识网  

  回顾2013年房地产市场景气明显高于2012年。年初房地产市场快速复苏,销售增长强劲,房价快速反弹,之后房屋交易量增幅和住房价格涨幅逐步回落。购置土地和新开工建设于二季度开始复苏,增幅逐步提高。

  但是2014年的情况并不像去年一样乐观,今年一季度房地产市场呈现出调整态势。从市场的表现来看,需求回落,房价涨幅下降,供应增长减小。1 3月,商品房销售面积2.01亿平方米,同比负增长 3.8%,而且3月份降幅相比1 2月扩大了3.7个百分点,其中商品住宅同比下降5.7%。房屋交易量下降反映出整个市场需求的回落。

  分地区来看,东部地区房地产需求降幅最高,东部地区商品房销售面积增幅同比下降10%,北京、江苏、浙江、福建、广东、天津、河北和海南8个地区的商品房销售面积同比均为负增长;西部地区商品房销售面积小幅下降,商品房销售面积同比减少1%;只有中部地区商品房销售面积同比为正增长,但是增速回落了大约8个百分点。今年前3个月,我国40个重点城市中有23个城市新建房屋交易量同比出现下降,绝大多数重点城市二手房交易量延续去年下半年以来的负增长态势。

  从价格的表现来看,1 3月新建住宅价格环比涨幅分别为0.4%、0.3%和0.2%,二手住宅价格环比涨幅分别为0.2%、0.2%和0.1%,新建住宅和二手住宅价格环比涨幅均已在历史均值以下。

  从供应指标的情况来看,今年一季度房地产开发完成投资1.5万亿元,同比增长16.8%,增速回落快于预期。购置土地面积和新开工面积都出现了减少,其中房屋新开工面积同比下降25.2%,下降程度为近10年来最高幅度。新开工面积的大幅度减少,反映出各地房地产企业投资意愿出现普遍下降。

  从市场存货水平来看,房屋待售与竣工面积的比值2011年以来持续上升,2013年房地产市场的存货水平已经相当于2000年的水平,远高于2008年时的市场存货水平。今年3月末商品房待售面积52163万平方米,比去年末增加2868万平方米。其中,住宅待售面积增加2263万平方米,办公楼待售面积增加61万平方米,商业用房待售面积增加454万平方米。

  通过上述数据判断,房地产市场已经进入周期调整阶段。总体表现为:今年一季度,房地产市场需求增长持续去年以来的下降态势,房屋交易量出现同比减少;各地房价涨幅普遍减缓,一线城市房价涨幅也在迅速减小,部分三四线城市房价环比下降;各项供应指标增幅减缓,各地区新开工面积较大幅度下降;房地产市场存货水平已上升至历史高位。

  今年的政府工作报告中提出:发展是解决我国所有问题的关键,必须保持合理的经济增长速度,2014年经济发展目标为GDP增长7.5%左右,CPI涨幅在3.5%左右。因此,在经济平稳增长的背景下,预计今年房地产市场将维持调整态势,房价下降的城市数量将逐步增多,房企集中度上升。

  另一方面,中长期房地产需求仍保持高位。未来20年,我国仍然处于城镇化较快发展阶段,经济发展则逐步进入中等偏上发达国家水平,住房需求将并存养老性需求、改善性需求和刚性需求,初步估计中长期城镇住房需求仍将保持年均大约12亿平方米的高位。

  按照我国《国家新型城镇化规划》构建“两横三纵”城镇化战略格局的要求,城镇人口约7成将集聚在都市圈、城市群,我国人口分布将形成环渤海、长三角、珠三角3个都市圈和18个城市群和城市化地区。

  其中的太原城市群,就是以太原为中心、以太原盆地城镇密集区为主体构成的,位于山西省中部和全国“两横三纵”战略格局中京哈京广通道纵轴的中部。区域的功能定位是资源型经济转型示范区,全国重要的能源、原材料、煤化工、装备制造业和文化旅游业基地。此外,在《全国主体功能区规划》中也提到,要提升太原中心城市地位,推进太原—晋中同城化发展。这对太原商业和住宅项目的发展都是利好。

  2013年山西省城镇居民人均可支配收入为22456元,低于全国平均水平,同时,山西省人均商业物业面积不足1平方米,处于全国较低水平。因此,山西省商业物业未来仍有较大发展空间。

  刘琳 国家发展和改革委员会投资研究所房地产研究室主任

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