编者按：在很多人眼里，2013年是房企高歌猛进、分外“嚣张”的一年，仅从层出不穷的地王就可见一斑。不过，面子之下，里子是怎样的呢？房企年报显示，在营收增长的同时，利润增速却严重的滞后，而财务费用也居高不下。种种迹象显示，随着多个地区房价的下跌，房企外延式扩张的日子即将结束。

《证券日报》记者从多位房企高层处获悉，土地成本走高侵蚀了行业的利润率，未来房企拼杀的将是成本管控程度和周转率高低。

截至4月28日，据统计数据显示，沪深两市共有127家房企公布了2013年年报，其财务费用总计为141.89亿元，同比增长幅度为9.5%；归属母公司股东的净利润总额为812.05亿元，同比增长13.2%。

值得一提的是，虽然这127家房企财务费用同比增长幅度低于归属母公司股东的净利润增长幅度3.7个百分点，但其财务费用相当于净利润的17.47%，即平均每赚100元钱则要额外支出17.47元财务费用。事实上，《证券日报》记者也从多家房企高管处获悉，土地成本快速攀升正严重侵蚀着行业利润率，多数房企已经提早抓成本控制。

房企财务费用超亿元

统计显示，近三年来，上述127家房企财务费用正快速逐年的递增，净利润增速却同比递减。2011年、2012年以及2013年，127家房企财务费用总计为91.38亿元、129.53亿元以及141.89亿元，同比增长率分别为34.74%、41.75%以及9.5%；其归属母公司股东的净利润总额分别为623.78亿元、717.49亿元以及812.05亿元，同比增长率分别22.25%、15.02%以及13.18%。

不难看出，2014年房企的财务费用同比增长速度出现减速的现象，而且低于净利润增速，但2011年和2012年则都快于净利润的增长速度，这说明房企近两年一斤刚开始意识到控制财务费用。此外，2011年、2012年以及2013年，上述127家房企支出的财务费用分别相当于净利润的14.65%、18.05%以及17.47%，即其平均每赚100元，分别要额外支出14.65元、18.05元以及17.47元。

更值得注意的是，数据还显示，2011年、2012年以及2013年，上述127家房企每年平均每家企业财务费用支出分别为0.72亿元、1.02亿元以及1.12亿元，这意味着平均每家房企财务费用的支出连续两年都超过1亿元。

而截至4月28日，从财务费用的排行榜上看，保利、万科、中华企业以及招商地产位居前四位，其财务费用分别为9.86亿元、8.92亿元、7.33亿元以及6.14亿元。

高管为控成本不乘商务舱

“房地产项目的开发总成本包括开发成本和‘三项费用’”，兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者解释道，三项费用主要包括营销费用、管理费用和财务费用，而这三项费用与年度销售额（营业收入）之比，就是三项费用率和每项的费效比，即投入费用和产出效益的比值。

“2013年销售额排名前20位的房企，除了万达和绿地没有准确数据外，其它18家房企的三项费用率和费效比都呈现不同程度的增加，其主要原因是企业销售额以及营业收入都实现了增长。”宋延庆向记者表示，总体来看，在香港上市的内地房地产企业在成本费用利润率、三项费用率及费效比方面优于内地上市的房企。

事实上，在房地产行业利润率逐年递减的大势下，除了提高周转率，开发商已经意识到成本管控对拉升企业利润率的作用。

“远洋在一两年前就已经开始抓成本控制和提高周转效率。”远洋地产董事局主席兼总裁李明向记者透露，“远洋从我开始抓成本控制，我已经两年没坐过商务舱，远洋还撤了高管食堂。在2013年各项指标都增长的情况下，我们的管理费用、销售费用和财务费用的绝对值都下降了，而由于这些费用的下降带来的收益约为2亿元至3亿元，占整体利润的比例接近10%”。

实际上，万科、世茂等标杆房企近年来也都开始在成本控制上下功夫。“万科在费用控制方面取得了一定成效，其近年来三项费用率总体呈降低趋势。”宋延庆向记者表示，但在此基础上，万科销售费用仍高达2.85%，高于绿地、万达、中海和方兴等企业。

“假设房价下降10%，有的企业可能还有10%的利率，而有的企业可能是零或者负利润。”宋延庆向本报记者表示，未来的房地产市场比拼的将是成本管控能力。“谁的价格链上利润多，谁就更有降价的底气”。

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