2014年以来，佛山楼市表现黯淡，下行何时探底成为楼市观望者最关切的话题。

仅两成受访者马年有购房计划

近六成受访者看跌或看稳楼价

    小王最近比较兴奋，因为年近三十的他即将双喜临门：婚期在即，还在禅城中心区亚艺版块买了套新房，总价仅为“8字头”。没错，这套房子正在雅居乐曼克顿山。

    今年3月，雅居乐地产突然宣布旗下豪宅楼盘曼克顿山降价促销，降价幅度令人瞠目结舌。单价最低“8字头”起，相比于去年年中雅居乐曼克顿山项目刚入市时的14000元至15000元/平方米均价而言，价格几乎降了三四成。

    今年以来，佛山楼市表现黯淡，多个楼盘打着不同名义降价促销，掀起一轮降价潮。但在这轮尚未褪去的降价潮中，并非所有购房者都会选择立即出手。楼价下行何时探底成为楼市观望者最关心的话题。

    “地王”项目推迟入市时间

    记者从龙光地产和中铁集团获悉，2013年禅城亚艺板块绿景路和广东金融高新区B区两大“地王”项目今年内不会入市。“最快也要到明年1月份推出市场”，龙光地产相关负责人表示。

    时间回溯到2013年下半年，龙光地产和中铁集团先后蝉联佛山单价地王，楼面地价分别为8753元/平方米、9418元/平方米。按照一般地产开发周期，这两个“地王”项目原本会于今年入市。

    为何“地王”项目推迟入市？佛山市房地产协会副会长骆仪克认为楼市行情不好是直接原因，“房地产销售最注重一炮打响，倘若开盘的时候不温不火，这个项目就没救了”。尤其是“地王”项目，由于本身高，对售价的期望值自然也高，市场不好的时候没有人会愿意为高楼价买单。

    佛山中原地产董事总经理余鸿赞同以上观点，“如果不开发的话，地王仍然有升值的希望，但倘若开发了却卖不好，就只能一路贬值到底”。

    今年3月份雅居乐曼克顿山的亏本甩卖就与其开盘未能热卖有关。根据业内消息，直至雅居乐宣布降价，曼克顿山的销售总量仍然是个位数。

    与此同时，在开发过程中，开发商往往会对“地王”项目投入更多精力。余鸿认为，房地产粗放式开发经营的时代已经过去，目前的购房者对于楼市产品的期待更高，要求自然更高。尤其是“地王”项目历来价格不菲，如何让购房者愿意出高价是开发商必须考虑的问题。

    龙光集团相关人士透露，除了等待好时机之外，龙光集团对于该“地王”项目的产品规划和设计投入了更多精力，期待以高产品附加值换得与之相匹配的价格。

    佛山楼价或保持平稳

    虽然2013年下半年的“地王”项目都已经明确表示今年不入市，但更早些的“地王”则“难以再等”。据统计，2014年，佛山楼市将有至少六大“地王”项目推向市场，包括怡翠晋盛、金地珑悦、越秀星汇云锦、佳兆业滨江1638，桂城的中海环宇天地与中海桂城C11街区项目。

    “地王”扎堆入市，今年佛山地产市场的推货量并不小，数据显示，本月底佛山约有50多个楼盘扎根推售，备战五一。经过前几个月的楼市淡季，不少开发商对“五一”销售寄予厚望。

    地产界分析人士则认为“五一”可能是马年佛山楼市的分水岭，倘若“五一”卖得好，下半年的楼市形势或将持续良好。但骆仪克同时指出，要做好最坏的打算，“如果五一卖不动，估计下半年楼市会持续冷淡”。

    那么，这个“五一”，市民的买房热情究竟如何？在近期同城媒体做得一项问卷调查中，有超过六成受访者选择了“不会买房，继续保持观望，下半年再说”，约两成受访者表示犹豫，而选择“确定买房”的仅占16%，理由是“五一节点优惠多”。

    根据国内知名证券公司申银万国日前统计数据，近8年来，佛山楼市供需比为134.4%，属房地产市场供给轻度过剩的三线城市，高于全国平均住宅供需比水平。

    “供应过剩决定了佛山楼价难以大涨”，骆仪克说，但大跌同样不太可能，综合近几年佛山楼市情况来看，佛山房地产市场泡沫并不明显，“广州外溢的购房者为佛山楼市注入活力”。根据申银万国统计数据，广州近8年的楼市供需比仅为56.3%，该数据意味着广州楼市供给相对不足。

    据调查，当前佛山有近六成市民看跌或看稳房价。

    数读“地王”

    2012年12月20日

    中海以28.4亿元竞得桂城虫雷岗地铁站旁8万平方米商住地，溢价26%，楼面价6585元/平方米，2012佛山总价和楼面价“双料”地王诞生。

    2013年2月7日

    能兴海外投资管理有限公司以34.5亿元斩获佛山新城“巨无霸”地块，楼面地价4543元/平方米，溢价率达到130%。该地块为2012年以来佛山总价地王。

    2013年2月28日

    金地地产以13.85亿元竞得桂城D11街区B宗商住地块，溢价率高达87%，楼面地价为7423元/平方米，成为2010年以来佛山出让楼面地价最高地块。

    2013年8月15日

    龙光地产以6.01亿元总价竞得城亚艺湖板块一商住用地，楼面地价8753元/平方米，溢价率103%，刷新佛山单价地王最高纪录。

    2013年10月25日

    中铁集团以11.05亿元总价夺得金融B区商住地块，楼面地价9417元/平方米，溢价率81%，再次刷新佛山单价地王纪录。

    “地王”≠高房价

    ■观察

    新近“地王”项目往往是评测区域楼价的风向标。一般来讲，“地王”预示着高房价，但“地王”却不是高房价的决定者。兆阳地产副总经理梁翠薇曾公开表示，影响楼价的因素有很多，不能简单认为“地王”楼盘就可以卖得很贵。“地王”卖什么价，还要看消费者的平均收入水平，他们对楼价的心理承受力在哪里。因为，楼价再高，也需要购房者“埋单”。

    打个比方，由于楼面地价偏高，2010年佛山岭南天地与佛奥湾曾将销售均价定在20000元/平方米左右，结果购房者并不买账以致销售不佳。之后几年，岭南天地一直在15000-17000元/平方米之间，甚至曾跌至12000元/平方米，佛奥湾则一度降至7000元/平方米。

    再比如雅居乐曼克顿山，去年最初面市的时候市场定价约为15000元/平方米，销售同样不佳。上个月，雅居乐宣布降价销售，均价9000-10000元/平方米，结果大卖。这说明并非市场没有需求，而是高房价会令购房者望而却步。

    一项调查结果显示，有超过八成的首次置业者认为目前佛山房价略高或很高。

    根据惯例，在禅城，一般高端住宅卖到15000元—16000元/平方米时会遭遇“销售瓶颈”，佛山万科广场与万科水晶城曾将售价调至16000元/平方米以上，但市场反响一般，只得分别降至13000与10000元/平方米的均价，才重新赢得认可。南海部分楼盘如创鸿城等前几年曾将销售均价升至16000元/平方米，但后来也调至12000—13000元/平方米才有市民前往购房。

    佛山市房地产协会副会长骆仪克认为，“地王”楼盘一般环境较好、占用政府基础资源较多，该类型楼盘会使区域楼价坚挺，但总体来说，佛山“地王”楼盘增多，只能说明消费者、投资客选择余地大了，但不能简单认为会大幅推升楼价。

    撰文：南方日报记者 南盼

    摄影：南方日报记者 戴嘉信

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