（来源：中原地产）

　　 广西南宁28日晚间正式发文为楼市限购松绑，此前包括温州、长沙、杭州在内的多个城市均相继传出限购松绑消息。分析人士认为，预计后续跟随南宁出台救市政策的地方政府会明显增加，但限购政策本身在二三线城市较松的户籍政策下对市场的影响有限，这种力度的救市作用也属有限。

　　南宁放松限购或引救市潮

　　南宁房管局28日晚间发文称，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于除北京上海等少数城市外，因为户籍政策相对比较宽松，限购并非抑制楼市的最主要政策，关键是限贷和高库存等因素。预计后续跟随南宁出台救市政策的地方政府会明显增加，但限购政策本身在二三线城市较松的户籍政策下对市场的影响有限，这种力度的救市作用也属有限。

　　第六次人口普查数据显示，南宁人口666.16万，本次纳入参照户籍的五市人口分别为：北海153.93万，防城港86.69万，钦州市 307.97万，崇左市 199.43万玉林548.74万人。“新政策相当于在南宁不足700万人口基数上，增加超过千万的可购房基础人口。”张大伟表示。

　　中原地产统计数据显示，南宁市场从2010年开始，大量供应住宅用地，明显形成积压，土地价格已经开始出现高位回落。前4月，南宁住宅类土地平均溢价率仅4.9%，一季度南宁商品房中，住宅成交11149套，占比66.48%，与去年同期相比，住宅成交出现了微小下滑。

　　对于近期多个城市传出松绑限购的消息，张大伟认为，限购政策对于投资投机需求起到显著的抑制作用，目前难以全面放开，但部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。

　　一季度楼市降温趋势明显

　　一季度楼市表现低迷，各方数据均验证了楼市降温趋势明显，对于依赖土地财政的地方政府来说，特别是二三线城市，土地市场的降温将明显影响地方政府的财政收入。

　　数据显示，1-3月份，全国商品住宅销售面积17825万平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2个百分点；住宅销售额11075亿元，同比下降7.7%，降幅与去年全年下滑34.3个百分点。截至3月末，全国商品房待售面积超过5.2亿平方米，同比增长22.9％。

　　一季度全国房地产开发投资同比增长16.8％，增速比1至2月份回落2.5个百分点，比去年同期回落3.4个百分点。

　　克尔瑞房地产数据研究机构认为，一季度市场环境较为低迷，从房贷利率上调全国铺开，到降价风波持续发酵，楼市成交呈下滑趋势，市场低迷拖累房企销售。一季度销售额排名前50的企业金额、面积门槛均有明显下滑。

　　万科28日公布的2014年一季报显示，一季度万科实现营业收入95亿，净利15.3亿，同比下降32.2%和5.2%。这是13年来万科第一次出现一季度净利润同比下滑。

　　未来微调或放松户籍和限购范围

　　业内人士认为，今年一季度市场有其特殊性，3月份市场已有成交上扬迹象，但一季度楼市销售额降底，可能会使得房地产行业分化趋势更明显。

　　张大伟认为，未来限购的可能微调形式主要有两类，一是非户籍资格审查放松，二是限购范围放松。

　　2013年末，上海、广州、武汉、南昌、沈阳、福州六城市发文提高了非户籍缴税年限，将购房年限延迟了1至2年，造成入市需求延缓。若非户籍缴税年限在实际审核中得以放松，加之城镇化进程中户籍政策的逐步放开，将释放一部分非户籍人口的购房需求。

　　据中原地产统计，目前限购的46个城市中，仅16个城市对全市域限购，大部分城市仅对中心城区或内环线限购。限购范围的放松还包括限购对象与限购商品的定向微调，例如长沙的限购政策仅针对90平方米以下的新建商品住房，且对本地居民范围扩展至环长株潭户籍家庭。

　　“需要关注的是，不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道，本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。”张大伟认为，“虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但我们认为本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。”记者 李方

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