刘洪玉。

　　●我国经济发展速度和居民收入增长速度放缓，房价增长速度也应该相应放缓。

　　●事实上，针对房地产业的长效制度建设一直在推动中，但这并不是一蹴而就的。

　　●以共有产权方式供应政策性产权住房，这个基于原有保障性住房供应体系的新供应渠道的建立，对于逐步建立起一套“可进入、可支付、可持续”的供给体系，非常有意义。

　　市场似乎又站到了调整的关口。连日来，温州、杭州等城市纷纷传出酝酿取消限购令的消息，官方层面却并未松口，房企倒逼之势尤显。国家统计局公布的数据显示，今年1—3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1—2月份扩大3.7个百分点。

　　似曾相识的景象是，2008年7月至2009年3月，我国重点城市房价调整幅度达15%左右，降价周期持续了8个月。房价上涨的趋势真的已经开始扭转了吗？带着问题，南方日报记者专访了清华大学房地产研究所刘洪玉教授。

　　去年10月29日下午，中共中央政治局首次就促进住房保障和住房供应体系建设问题进行集体学习，刘洪玉是这次集体学习的讲解者之一。

　　谈房价

　　房地产是增长面临的最大下行风险

　　南方日报：目前温州、杭州等城市传出松绑限购，是否可以理解为房价下行的态势已经形成并将持续？

　　刘洪玉：我的判断是，下行的态势还没有形成，只是增长在放缓。尤其是与不久前大家的持续上涨预期相比，产生了较大的落差。

　　我认为房价到了一个让大家比较难以承受的地步后，再往上涨就不会有足够的购买力支撑。从另外一个角度看，我国经济发展速度和居民收入增长速度放缓，房价增长速度也应该相应放缓。

　　鉴于房地产对于支撑内需的关键作用，房地产活动下滑无疑会给GDP增长带来下行风险。以2013年为例：土地出让收入41250亿元，相当于地方财政收入68969亿元的59.8%；房地产税收收入为20742亿元，占地方财政收入的比重达到了30.1%。

　　南方日报：在您看来，当前房地产政策的短期目标是什么？

　　刘洪玉：“保持房价基本稳定”是当前政策的短期目标。房价过快上涨透支未来的繁荣，加重居民购房负担；房价过快下降则会危及金融和投资体系，为经济社会的可持续发展带来损害。

　　鉴于不同区域、不同城市房地产市场表现日趋分化，因此今年的政府工作报告中提出了分类调控的思路，即对供给不足的城市继续着力增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制其供地的数量和节奏。

　　当前，房地产市场出现明显分化迹象，一线城市房价快速上涨，价格远超居民实际承受能力，而部分三、四线城市供过于求，房地产市场局部风险不断加大。为防范风险，此轮调控实施差异化的调控手段，提出了“分类指导”原则。

　　这包含三个方面的含义：对二线城市以“维稳”为主。一线城市继续实行限购、限贷和限价政策，也不排除对个别房价涨幅较大的城市实施更加严厉的限购政策。对三、四线城市以“防跌”为主。

　　谈机制

　　房地产业发展“长效机制”已非常清晰

　　南方日报：您如何看待过去10年政府对房地产业发展的规范？

　　刘洪玉：事实上，十八届三中全会出台的《决定》，对社会各界关心的房地产业发展的“长效机制”作出了回应。有将近10条是直接或间接规范房地产业健康发展的。

　　比如，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

　　再如，完善金融市场体系。其中提出“推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重”，“鼓励金融创新、丰富金融市场层次和产品”。

　　在城镇化内容中，还提出了研究建立“住宅政策性金融机构”。在完善社会保障制度中提到了“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。这些对房地产行业而言都是利好的。

　　南方日报：十八届三中全会《决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。原来是讲房产税，而这次加了一个“地”字，变成“房地产税”，这里面有哪些变化？

　　刘洪玉：两者很不一样。房产税是不需要立法的，但是房地产税必须立法，而且这里强调了改革。房地产税的推出将给市场一个预期，房地产企业要理性地分析一下将来的市场形势。

　　房地产税制改革应本着党的十六大确定的“简税制、宽税基、低税率、严征管”原则，通过税制的改革来鼓励和保护住房消费，抑制住房投机，让住房投资和增值所得能够在投资者和社会之间合理分享，服务于地方政府财税制度改革和促进市场稳定的长效机制建设。

　　事实上，针对房地产业的长效制度建设一直在推动中，但这并不是一蹴而就的。比如，不动产统一登记制度没有建立起来之前，除了不动产相关权益不能得到很好的保护外，房地产税制改革的许多工作也会缺乏实施的基础。

　　谈保障

　　共有产权房旨在完善保障与促进公平

　　南方日报：中央政治局第十次集体学习时，习近平总书记就“住房供应体系”指出，政府和市场除了各自分别承担独立的供应责任外，还需要探索和发展在政府支持下由市场提供，即探索建立“非营利机构”参与住房保障和供应的新途径。您对此如何理解？

　　刘洪玉：我的理解是，“以政府为主提供基本保障，以市场为主来满足多层次的住房需求”，指的是我们未来住房供应体系的一个架构，实际上是在政府和市场之间，除了扮演好各自独立供应的角色外，在政府和市场合作的这个层面上还要探索一些新的供应途径，比如说要组建“非营利机构”参与保障性住房建设和运营工作。试想，如果可以通过资本市场，让投资者参与住房建设，同时给予一定的税收和政策优惠，未尝不是一件利国利民又高效透明的举措。

　　南方日报：目前，住建部将北京、上海、深圳、成都、淮安和黄石6个城市定为共有产权住房试点城市，具体将如何实施？

　　刘洪玉：近年来，我国保障性住房建设力度不断加大，但由于保障性住房资金收入规模大、回收周期长，制约了我国保障性住房的持续发展。

　　共有产权作为一种住房产权制度创新，在今年的政府工作报告中首次被提出，其实质是针对中国老百姓对住房所有权有特殊偏好这样一个特殊国情，在租赁性保障和市场供给之间，在有需要的城市和地区提供一个让中等和中等偏下收入居民获取住房产权的途径，同时又纠正过去经济适用住房和限价商品住房供给过程中存在的过度补贴问题。比如说，经济适用住房用非常便宜的价格出售给符合条件的居民，几年后它就可以上市，房主可以得到一大笔钱。因此，在分配时，大家会觉得非常不公平。

　　现在则可以用共有产权的方式来保证公平。就是说，如果市场价格是100元，你用60元买走了，你可以先住上，但你只拥有60%的产权，另外40%的产权归公共部门持有。在住户经济条件允许的情况下，可以继续购买剩余产权份额，即类似一步一步上楼梯，一直买到100%，这个房子就变为完全产权了。这就解决了当前政策性产权住房提供的福利补贴太高的问题，有利于促进社会公平。

　　以共有产权方式供应政策性产权住房，这个基于原有保障性住房供应体系的新供应渠道的建立，对于逐步建立起一套“可进入、可支付、可持续”的供给体系，非常有意义。

　　南方日报：您如何看待共有产权房的意义？

　　刘洪玉：从研究者的角度来看，共有产权住房作为租赁与自有、保障与市场的过渡，能在住房政策中发挥许多作用，比如，增加自有住房机会，满足国人拥有住房愿望；补贴成本远低于公租房，可减轻政府财政压力；产权责权明晰，降低了寻租空间；不同收入和产权家庭混合居住，利于社会和谐稳定；支持市场增加新建住房产出，促进经济发展。从国外的相关经验来看，共有产权住房作为一种住房提供模式，在政府住房政策支持下的准市场领域和完全市场领域，都能够发挥作用。

　　文/图：南方日报记者 龙金光

　　实习生 姚永梅 北京报道

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