上海土地市场正在等待一次全新机会窗口的到来。
近日，上海市政府连续发出三份文件，要求从今年4月份开始，加大盘活存量土地力度，通过调整布局、补交差价、自主(合作)开发等模式，实现对工业用地的转型和有效利用。
这一政策，是在去年10月以来，上海自贸区工业土地流转试点运行半年多后，盘活全市存量土地的新思路。
土地新政明确，土地权利人可以在补足地价款、满足自身需求的前提下，对多余土地进行自主或者合作开发。
知情人士透露，据信有数千万平方米的存量工业用地，将在近期上海土地新政下，进入商办市场。“上海纺织集团、光明集团为首的一批拥有大量存量土地的国有企业，将是政策红利的主要受益者。而允许合作开发模式，则给更多房企带来了新的获取土地资源的途径。”上海一家大型民营房企老总对经济观察报说。
用地极限
今年2月底，上海市首先出台了一份名为《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》的指引文件。
这份文件，在当时就引起了很多房地产开发企业的注意，其提出了今后上海市对于土地利用方面的五大总纲，即“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”。
按照整体土地规划，2020年，上海的建设用地总规模将控制在3200平方公里。而截至2013年年底，上海已经用掉3070平方公里，也就是说，未来5年，上海只有130平方公里建设用地供应。“从这个角度看，上海市政府在针对存量土地方面，必须要有针对性的提出更灵活、更机动的政策。”一位当地土地市场资深人士表示。
其后，上海又在3月28日连续出台了两份土地文件《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》，这意味着，实现存量工业用地的有效利用，成为当地提高土地集约化程度的主要抓手。
据统计，截至2012年底，上海的工业用地总量已累计供应856平方公里，占建设用地比重的28%。
“但是长期以来，工业用地的使用效率并不高。一方面是地价卖不上去，另外更重要的是，很多土地长期闲置，在土地资源紧缺的市场上，低效利用的情况显得极为突出。”上述土地市场人士说。
上述土地市场人士介绍，这一情况在国家自贸区战略启动以来，表现得尤为明显，原区域内写字楼等需求缺口十分巨大，自贸区官员一度希望将区内8成的工业土地流转为商业用地。
自去年10月以来，自贸区一直在这方面进行试点。据知情人士透露，近期上海自贸区土地流转相关条例有望公布，土地所有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。
比如处于外高桥(600648,股吧)地区的高桥石化，在经过十年之久的筹备之后，终于开始启动核心功能搬迁。据了解，目前作为当地土地储备平台的上海地产集团，作为土地一级开发商，负责具体的拆迁收储计划。
自贸区在确定土地二次流转试点后的前期摸索，无疑给4月份正式启动的全上海推进盘活存量土地、循环利用存量土地提供先行经验。
“按照相关部门此前的估算，对存量用地的盘活，至少可以撬动3000-4000万平方米(折合建筑面积)左右的土地。”前述土地市场人士预计。
工业用地转性空间
根据《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》(以下简称为“《办法》”)，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径。
《办法》明确，在规划工业区块内，调整工业用地布局和结构，在规划工业区块外，加大存量工业用地转型再利用。
采取收储后公开出让产生土地储备收益的工业用地，原土地权利人为法人的，在对工业用地、建筑物、设备等进行评估后收储补偿的基础上，可以按照土地储备收益的一定比例，由土地储备机构再给予补偿。
对不同类型的存量工业用地，采取不同的调整要求。比如对于整体区域内工业用地转型上，原土地权利人必须参与区政府主导的联合开发。而对整体区域外，零星工业用地的盘活开发上，政策限制有所放宽，在满足一定条件下，原土地权利人可自行开发。
此外，上海市此番允许在节余分割土地转让上，企业在满足自身需求后，多余的工业用地可以另外独立开发也可以转让。
一位上海民营房企常务副总说，目前能够满足政策要求，有存量工业用地的私有企业和个人较少，多数都集中在老国企手中，比如上海纺织集团、上海仪电集团、上海国盛集团、上海华谊集团、光明食品集团等，它们能够直接享受到土地转型这个政策红利。
关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。
具体补地价标准是，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。
此外，符合相关条件的可调整存量工业用地的建筑容积率，比如研发总部类用地，最高容积率可以达到4。“目前工业用地价格整体还比较低，土地改变用途后补缴至工业地价的1.5倍，再加上容积率的提高，对企业是有较大激励作用的。”上海市土地学会副会长袁华宝说。“土地权利人，你可以自行开发，也可以与其他专业房地产企业合作开发，这就意味着市场上出现了新的机会。”上述上海民营房企常务副总说。
一位在上海深耕近20年的浙江开发商表示，即便是补齐地价后，土地成本依然有优势，毕竟二级招拍挂市场的竞争非常激烈，“很多商办土地溢价一般在20%以上。”
上海市规土局发言人表示，盘活存量应以整体转型为主，要严格控制零星转型项目的数量，避免通过零星地块调整地区规划。“对通过盘活存量土地、真正实施产业转型升级的企业，我们将坚决鼓励、支持；对欲借盘活之名进行炒地、炒房的，我们将坚决防范、遏制。”“听说政府之前有一个估算，新政具体实施后，会有3000-4000万平方米的土地被盘活。当然实际操作中，比如存量土地转型的申请，同区政府成立联合开发体，协调多方面关系等等，土地转性进入市场都需要一定的时间周期。”上述浙江房企老总说。
另据本报了解，提高建设用地循环利用效率方面，上海将实施新增工业用地出让弹性年期制，原则上一般新增工业项目用地出让年期由50年缩短为20年，首期出让年限届满后，经对项目经营情况和合同履约情况进行评估，采取有偿协议方式续期或收回土地使用权。
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