总价不到200万元的自住房对北京楼市成交量和市场预期影响都非常大。《证券日报》记者获悉，自住房供应量将在二季度以后大量释放，部分房企已经执行提前抢收策略。

事实上，截至目前，据中原地产统计数据显示，北京自住房入市项目已经达到了9个，合计供应住宅高达1.5万套。

鉴于此，北京楼市观望情绪非常明显，一手房“量价”齐跌，成交量环比和同比下滑幅度均超过两成，成交均价也创下了近6个月以来的新低；二手房房价更是在自住房刚刚入市之际就呈现微跌状态，从单月成交来看，成交均价2%以内的微跌幅度达到了3个月。

房企陷抢客恐慌

据中原地产统计数据显示，北京市从2013年11月份第一个自住房恒大·御景湾项目入市后，自住房项目供应已经涵盖朝阳区、通州区、顺义区和大兴区等区域，总计入市项目达9个，套数为1.5万套，是自住房5万套供应计划的30%，总计入市建筑面积接近200万平方米。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，1.5万套自住房的总量相当于北京接近一个季度的商品房住宅成交量，年内后续还将有超过20个自住房项目入市，预计2014年北京将成交约200万元总价的自住房4万套至5万套，而相比2013年全年的商品房住宅成交量，4万套相当于增加50%的供应。

张大伟表示，大量自住房的入市，明显影响市场预期，加之2013年年末以来出现的信贷紧张，双重压力下，北京楼市开始滞涨。

事实上，自住房大量入市的冲击已经让开发商担忧且忙乱。亚豪机构副总经理高姗向记者透露，鉴于自住房的冲击和半年销售业绩的压力，部分房企旗下敏感的刚需项目“恐慌情绪加剧”，“抢客群、快出货”成为其普遍选择。

据亚豪机构统计数据显示，截至4月29日，2014年4月份，北京共有33个项目推盘入市，累计释放7136套房源。其中，东亚·印象台湖、首创·伊林郡等售价在每平方米3万元以下的刚需项目共19个，占到整体市场推盘量的六成。

高姗表示，无论是开盘项目个数，还是新增供应套数，均超过了3月份“小阳春”的供应水平，成为今年前4个月中供应最多的一个月。

房价创近6个月新低

在自住房大量入市的背景下，据亚豪机构统计，截至4月29日，4月份北京商品住宅共成交5699套，环比、同比分别下降22%、31%。同时，商品住宅的成交均价为24846元/平方米，不但环比下滑了一成，也创下了近6个月以来月度成交价格的最低。

此外，区域成交数据也同样呈现了“量增价跌”的规律。据亚豪机构统计数据显示，截至4月29日，4月份房山区共成交了1438套普通住宅产品，以30%的占比一举拔得当月成交量头筹。同时，4月份房山区成交均价为18212元/平方米，比3月份19064元/平方米的成交均价下滑了4个百分点。

据监测，包括中国铁建(601186,股吧)·国际花园、东亚·朗悦居、中冶蓝城等在内，共有来自八大房企的九个项目在4月份集中推盘，其中售价最高的项目为24000元/平方米，而最低售价已经达到14000元/平方米。

高姗表示，比起去年曾经一度高达25000元/平方米至28000元/平方米的区域房价水平，房企的整体价格预期已经明显放低，其纷纷抢收、低预期开盘竞跑。

高姗进一步表示，大兴区、房山区这种前期出让大量土地的区域因同质化项目集中，已经率先进入价格竞争的“肉搏”阶段，有项目率先降价后，为了争抢有限的客群，跟风降价成为区域内项目不得不做的选择。

“自住商品房的加入，正在加速改变着市场供应与竞争格局。”高姗向记者表示，当前整体市场预期偏弱、销售情况不甚乐观，房企不得不走上“迅速出货-迅速补仓”的高周转之路。此外，自住房5万套规模的供应量导致出让土地时与商品房捆绑入市，房企不得不调整土地储备结构，积极购置未来占据主力供应的自住房地块，这将成为房企“洗牌”的必经途径。

除此之外，北京二手房成交均价也出现下跌。据链家地产市场研究部提供给《证券日报》记者的数据显示，扣除2014年2月份和4月份，二手房房价2013年12月份、2014年1月份、3月份均环比微跌，微跌幅度均在2%以内。

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