在“小步快跑”成为开发商共识后，北京楼市或由平价跑量向实质降价转变。北京商报记者“五一”期间调查发现，K2地产在通州的老项目——清水湾推出部分现房特价房源，售价仅为1.7万元/平方米。不仅比市住建委网站记录的2012年8月最后一次取证时2.1万元/平方米的平均价格下降20%，与当前该小区二手房业主报价3.2万元/平方米的价格相比，更相当于腰斩。

业内人士表示，经历了2010年以来几轮暴涨暴跌的通州楼市已经处于价格高位，目前在整体市场下行的环境下，没有实质利好政策出台，通州区域行情将难以依靠概念抵抗大势。

自称大幅降价源于抵押物甩卖

K2地产在通州开发的项目之一清水湾，本是一个销售已经进入第五个年头的老项目。

北京商报记者获悉，“五一”期间K2清水湾推出部分现房特价房源，仅售1.7万元/平方米。尽管当下“小步快跑”成为开发商的共识，但作为一个成熟老项目后期，K2清水湾此番大幅降价引起各方猜测。

对此，K2清水湾的销售人员解释称，目前在售的新房为90平方米左右的一层带跃层及高层房源，尚有选择余地。“这些房源都是当初开发商作为工程款抵押给建筑商的，现在建筑商资金紧张，着急回款，委托开发商代为销售，因此价格低廉。”销售人员还特别强调，虽然有抵押，但目前开发商和建筑商之间的款项已经结算清楚，所售房屋均属于开发商，购买后不会存在产权问题。

一位李姓业主表示，自己是2012年买的清水湾特价房，算下来大概是1.8万元/平方米。他认为这批房源价格比自己两年前买的时候还低是因为小区口碑不佳，导致卖不出去。“我们的用水到现在还不是市政用水，小区车位、消防车道都存在问题，开发商也不解决。”这位业主抱怨说。

律师质疑产权结清说

北京市盈科律师事务所合伙人律师胡文友表示，工程款抵押房是开发商以物抵债给工程商的，一般楼层偏低，朝向偏差，价格远低于一般产品。“工程款抵押房本身是合法的，但存在开发商一房二卖的风险。普通购房者只要认准房屋能够网签、能做银行贷款，就基本可以证明产权没有问题，跟买一手房没有区别。”

但胡文友指出，上述销售人员称“开发商和建筑商已经结算清，房屋目前属于开发商”的说法存在疑点。

“一般工程款抵押房入市销售都是因为建筑商想要变现，如果房屋在开发商手中，那按市价销售即可，没有理由做如此大的让利。”

从平价跑量到实质降价

“目前北京楼市释放长效调控政策信号、银行信贷持续收紧，购房者实际购买力正在下降，市场供需形势正在发生变化，未来房企不得不选择舍价换量。”亚豪机构市场总监郭毅表示。从通州单个区域看，郭毅表示，在经过了2010年的爆炒之后，通州房价已经到了一个相对高位，城市副中心这样非实质性的利好已经很难再推动通州房价大涨。

降价的情况并非仅仅发生在K2清水湾一地。在去年土地市场备受热捧的台湖区域，东亚·印象台湖最终的开盘价确定在2.2万元/平方米，这比之前业内预计2.6万元/平方米的预期价格也低了近20%，比最初刚刚预售时的封顶价格2.7万-2.9万元/平方米更是低了不少。

北京中原地产首席分析师张大伟也认为，通州房价已无炒作空间，“连城中心都在降温，通州这个副中心冷清甚至降价属意料之内”。北京商报记者就此事采访K2地产方面，但至截稿未有明确回复。

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