业主们希望管理物业能规范化。

    新物管办法已实施 业主与物管产生矛盾时有条款约束

    文/记者王鹏 图/记者张宇杰

    提取物业维修基金难、共有物业收益分配难……此类业主投诉纷纷的行为，在新出台的物业管理办法中均有条款进行约束。日前，《佛山市物业管理办法》已由市政府办公室印发到各区，并要求认真组织实施。近年来，三水各小区业主与物管的纠纷屡屡发生，而原来的《佛山市物业管理办法》两年试行期已在2012年结束。新的《佛山市物业管理办法》（以下简称《办法》）实施，将有利于小区更加规范管理，同时也让业主与物管有矛盾时能有明确的法律依据。

    业主意见难收集怎么办？

    未参与表决可计入多数票

    物业维修基金长期处于“沉睡”中，是业主们常常诟病的问题。而要是提取物业维修基金，根据相关规定，必须取得2/3人数和2/3面积的业主同意。但在实际操作中，因为一些业主本身不住在小区，往往很难收集全业主的意见。

    根据此次实施的新《办法》，为了避免出现上述情况影响，提高表决效率，可由小区的管理规约或业主大会议事规则规定，将未参与表决的业主的票数计入已表决的多数票。即只要按照已投票总数的2/3决定意见，未投票的业主不影响意见的决策。

    共有收益怎么管理？

    公共车位停车费归业主共有

    新《办法》明确提出，物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入归全体业主所有。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。

    所得净收益依法归全体业主共有，存入共有收益独立账户。若委托物业服务企业对共有部分进行经营的，共有收益分配应考虑物业服务企业在共有收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。

    据了解，共有收益主要可以用于几个方面，如维修、更新、改造、增设共用设施设备；业主公益活动；业主委员会工作经费和补贴；补充住宅专项维修资金等。

    哪些行为物管不能有？不能限定业主购买指定服务

    在新《办法》中，还提出了13项物业管理企业不能有的行为。其中，涉及当前投诉较为集中的方面，包括如擅自改变物业服务用房用途；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施用途；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交手续；限定业主购买其指定的经营者（服务提供者）的商品或者服务等。

    物业提价调解不成怎么办？申请物价部门核定收费标准

    新《办法》规定，实行政府指导价管理的普通住宅，其物业服务收费指导价由基准价和浮动幅度组成。具体收费标准由物业服务企业在区制定的指导价范围内与业主协商确定，并向管理部门备案。已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费必须由建设单位全额交纳。

    自有产权车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）的数量计收，也可按法定产权建筑面积计收。全体业主共有的临时停车位的，停放服务收费按价格管理部门制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行，依规办理相关手续。

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