2002年，当代置业创造【ΜΟΜΛ】概念，集大型开发、先进的建筑施工技术、原创建筑施工设计、现代化城市生活方式及人文关怀为一体的概念，极力打造的ΜΟΜΛ系列产品，已成为中国节能地产领域的标志性品牌。当代置业开发的位于东直门的当代ΜΟΜΛ被美国《时代》周刊评为“2006年世界十大建筑奇迹”、入选《时代》周刊2007世界七大工程奇迹。

一直以“打造绿色节能环保的高端科技住宅”为标签的当代置业，自去年底在北京市场连夺两宗自住房地块，要以当代式的绿色建筑标准打造自住房。对此，《搜房志》独家专访当代置业（中国）首席行销客服官兼华北区域公司总经理乔廷夫，深度探寻当代置业的保障房逻辑，解析2014年当代置业企业发展战略。

乔廷夫

毕业于加拿大卡尔顿大学，并获得工商管理硕士学位。当代置业(中国)首席行销客服官兼华北区域公司总经理。他带领的华北区域公司，以当代MOMA“绿色节能环保”为理念，已将MOMA发展成为房地产市场上舒适而节能房地产产品的代表性品牌。

谈自住型商品房关键词：顺势而为 绿色自住房

今年房地产市场将会是自住型商品房的主场。

搜房志：2013年12月当代置业拿下大兴区采育镇自住房地块，2014年2月26日联手旭辉以7.78亿、配建6.9万平米自住型商品房的条件，竞得平谷区大兴庄镇地块。当代置业之前在北京一直在做高端项目，为什么现在会拿自住型商品房地块？

乔廷夫：当代置业在北京做豪宅做了十多年，很清楚豪宅不仅需要强有力的硬件措施，豪宅土地的不可复制性也很重要。现在很多所谓的豪宅并没有占据核心土地资源，做豪宅就跟相亲一样，首先要找到合适的土地。合适土地的获取是靠机缘的，不完全是靠在市场上举牌就能得来。

搜房志：当代置业做豪宅十多年，为什么会转向自住型商品房市场？

乔廷夫：以北京为例，现在市场上50%以上是自住型商品房这样的保障房，而且从拍地的情况来看比例还在增加。这意味着今年会是自住型商品房的市场，我觉得任何一个企业都要顺势而为，既然现在主要的需求和供给都聚焦在自住型商品房上面，即便利润很低甚至是“白忙活”，我们也应该抓住这样的机会来打造自己。

搜房志：当代置业一直在做绿色、节能、科技等为特色的产品，相应的成本也比较高，在自住型商品房项目上怎么保证利润的实现？

乔廷夫：我认为任何一个企业只有在面临市场变革或外界环境极其困难的时候，才会激发出最原始的动力来实现跨越和健康的成长。盈利只是结果，但对于像当代置业这样的企业来说，盈利绝对不是目的。我们相信只要抓住市场给予的每一次机会，练好内功、做好项目，盈利最终会自然而然地实现。对于自住型商品房，当代会做比较匹配的满庭春MOMA系列。满庭春MOMA目前是北京价格最低的使用绿色节能科技系统的自住型商品房，但是当代仍然用了一些科技因素来实现对客户和业界的表达，科技不仅在豪宅可以使用，在较为难操作的自住型商品房我们也可以实现科技绿色住宅。

谈当代置业发展战略关键词：高周转模式 “6867810”

当代置业在近三年的目标是2014年100亿、2015年200亿、2017年400亿。

搜房志：当代置业之前做的很多项目周期都比较长，例如万国城MOMA、当代MOMA，当代置业在自住型商品房领域会能适应高周转的模式吗？

乔廷夫：当代在中南地区积累了大量的高周转经验，当代置业也是最早做房地产企业流程运营、标准化的企业之一。在过去的6年里我们已经建立了流程运营的体系和标准化运营的体系，所以说在运营上我们可以实现高效的高周转模式。

搜房志：当代置业在高周转的模式上有什么企业战略？

乔廷夫：当代现在的企业战略可以用几个数字来表明，6个月开工，8个月开盘，首次开盘拿出项目的60%，一周之内实现70%其实的销售，一个月之内实现80%的销售。所以在近三年的目标是2014年100亿、2015年200亿、2017年400亿，当代要做到非常快速的发展，主要锁定六个城市，北京仅是其中一个城市，而自住房其实只占北京项目的一部分。

搜房志：您觉得在未来自住型商品房市场上，当代置业能够推出更多的产品吗？

乔廷夫：我们判断在未来房地产企业的规模还是很重要的，尤其是像当代这样的绿色节能企业。全国最大的绿色节能材料的使用者就是我们。因为我们之前的规模不是很大，所以当时供应商的成本比较高。当想做的更大的时候扩大规模会让供应商的成本降低，会使得老百姓用更少的钱享受更健康的房子。未来当代会升级满庭春MOMA系列，在功能上提出升级，并且会在软性的服务上升级比如物业服务、商业运营、教育配套、TCS系统、社区APP智能化等，来打造软性的健康生活方式，两大系统结合将满足刚需人群的需求，是实现当代几何性发展的坚实基础。

谈当代置业上市关键词：逆势寻找契机 稳健深耕

这次的市场下滑，会给当代这样在高速增长的企业提供发展契机。

搜房志：去年当代置业在香港上市，被业界称为“迷你”IPO，并未获得较为理想的融资规模，您如何评价？

乔廷夫：其实在当代置业上市之后，金融平台已经打通。近期当代逆势拿了许多土地，比如南昌、长沙、合肥、青岛，上海也有几宗土地在谈。这次的市场下滑，会给像我们这样高速增长的企业以发展契机。

搜房志：从近期的市场成交情况来看，房地产市场出现了一定程度的降温，请问当代置业对北京的市场有何预期？当代置业有什么应对策略？

乔廷夫：中国的房地产市场现在确实是进入了下半场，很多传统的开发思路会面对很大挑战，房产变现的速度产生断崖式的下降。主流房企已经预判到这种情况，所以过去8个月的时间里在北京为主的一线城市疯狂获取土地。北京的地价在过去一段时间已经达到历史上的高位，不会再持续，我们判断在之后一段时间内会慢慢回落到理性的水平上。这是很多房企初创化时的发展布局所导致。当代置业在过去一段时间里还是比较稳健的，主要深耕已经进入的城市，并没有进行大规模的新城市开拓。在市场发生重大变化时，消费者会更清晰的了解自己想要的是什么，消费者仍然会入场来买当代的产品。五一期间当代产品的认购量很大，再一次证明在市场调整期，绿色节能产品更加凸显自己的产品价值。

谈当代置业未来关键词：至臻小而美 探索养老地产

养老地产的最大竞争对手不是同行，是客户拥有的正在居住的那套房子。

搜房志：当代置业被众多也内人士称之为是已经小而美的公司，请问当代置业是怎样来理解？

乔廷夫：小而美对于当代置业来说是，专注于产品，将产品做到极致，用产品来展现公司的价值、文化和对绿色事业的责任感。

搜房志：2013年，当代置业在美国德克萨斯州开发养老地产专案。此项目包括出售型老年公寓、租赁型老年酒店、老年写字楼、老年商贸中心、配套设施及公寓住宅。请问当代置业是否有计划在国内开发养老地产？

乔廷夫：我们认为，目前大量正在开发的养老地产并不是真正的养老地产，它们只是贴上了养老地产的标签，没有真正解决养老问题。养老地产的最大竞争对手不是同行，而是客户拥有的正在居住的那套房子。因为在任何一个城市，任何一个国家，当老人住到养老地产里的时候都需要一笔钱，这笔钱通常只能来自于老人原来居住的房子，而这对于老人来讲是很大的决策。原来房子所包含的所有便利——邻居、记忆都会消失，这是最大竞争的对手。而解决的方法只有一个，就是彻底打消老年人所有后顾之忧，让老年人觉得可以安心在这里百年后过世，他才会做出决策卖掉原来居住的房子。

搜房志：当代置业所要做的养老地产是怎样的？

乔廷夫：我们在考察美国非常成熟的养老机构时，发现他们都分成三种不同的房间，第一种是能够自理的老人居住的房间，也就是我们现在国内开发最多的贴养老公寓标签的产品；第二种是失忆老人住的房间，这类房间的护理和软硬件已经和能自理老人住的房间有了差异；第三种是24小时护理的老人的房间。有这三种房间的养老机构和医疗机构才能彻底打消老人的后顾之忧。养老机构必须要全面，根据人的生理特征建立这三种软硬件相匹配的养老设施，才能够打消客户的顾虑。

搜房志：当代置业对养老地产有什么特殊认识？

乔廷夫：养老地产的财务模型，这是国内都没有谈的。收多少钱才会让老年人觉得我在未来这里住是没有风险的，因为通货膨胀、物价变化，从住进来到过世不知道要用多少时间，但是剩余的钱是知道的，所以必须解决现在就给老年人定价，定未来的价格。和我们合作的美国最大的养老机构GREYSTONE灰石，他就是在入住的时间锁定了入住的价钱和未来的价钱是一样的。如果说作为养老机构想要做到这点事很难的，因为这是一个经验值，因为每个人的变化都是不一样的。每个人的死亡时间都是不一样的。但是对已一千个人，概率的样本量是能统计出来的，但是这部分数据中国的机构都没有，这个是定价标准。

搜房志：当代置业发展的养老地产是怎样的？会怎样运营？

乔廷夫：有人从硬件方面拷贝学习，但是这些东西都不重要，重要的是对于未来的运营管理的核心数据的分析和客户的分析，才能建立一个健康的商业模型，基于这个模型你的品牌品质持续性才能保证。养老机构是不能破产的，虽然从商业上市可以破产的，但是从道德上是不可以破产的。当代和灰石合作进行研究主要是把一些历史上的重要数据以及研究手段和中国本土的研究，我们认为我们肯定是到真真正正的可以对客户承诺说你住进来之后没有后顾之忧之后，也意味着我这个商业模型适合中国之后才会在中国进行养老地产的开发。现阶段不会像其他企业一样去一味冲动的过度的承诺，最后可能会带来灭顶之灾。这个和单个的项目是不一样的，这对公司的发展和公司的品牌是一个很大的考验。

声音：

了解当代置业的人都知道，当代置业并不是把利润看得最为重要。

我们不止是做豪宅，我们也做能让很多老百姓享受到科技节能环保舒适的刚需性产品的开发商。

养老机构是不能破产的，虽然从商业上市可以破产的，但是从道德上是不可以破产的。

公司的创新源自于不断变革和变化的内驱力，进入金融市场后未来不仅小而美，也会绽放。

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