“新型城镇化”成为时下城市发展一个最热的话题。而对于正从“黄金十年”瓶颈中寻找前路的开发商而言，“新型城镇化”就如同一句“芝麻开门”的神奇咒语，可能即将开启房地产未来十年的巨大“钱途”。

　　要想把握未来，发展商就必须与新生城市同步发展。新型城镇化意味着消费升级、投资加大，而人口的集聚直接带来的是巨大的内需，这些都对商业地产带来了巨大的商机。而其中，布局于新城，“产城一体”的城市综合体成为房企关注新热点。

　　对此，多位业内人士分析认为，由政策指导带来的扩散和转移，将使得一线城市周边区域诞生新生卫星城，而这些新城从不同程度上承接部分城市的功能，在这个过程中，除了单一的居住业态，能够实现承接大规模人口迁徙的业态，非综合体莫属。更有专家认为，城市综合体将成为楼市下一个十年，投资者最大的机会。

　　“产城一体”多方共赢

　　在最近几年，越来越多的地产商将开发重心转移到能够持续盈利的商业地产中。最典型的莫过于前几年还表示要“专注做住宅”的万科地产，也开始彻底转变思路并表示“万科将从住宅产品供应商向城市配套服务商转变”。在中国房地产学会副会长陈国强看来，万科的这一姿态也是对新型城镇化的顺应。

　　在业内人士看来，越来越多房企的转型并非自近年来政府推动城镇化才开始，但推进城镇化进程则加速了这一趋势。就房地产企业来说，现在可以看到的是，不少企业在发展的过程中，已经越来越注重产业和城市运营、产业支撑和住宅开发的有机结合。不少房企从战略到产品层面，也开始注重顺应新型城镇化要求，加以调整甚至转型。

　　而立足于“产城一体”的城市综合体，是新型城镇化中一种更先进的商业地产表现形式。简单地说，“城中有城”的城市综合体代替了单一的商业地产，它实现了工作、居住、娱乐、消费于一体，对于开发商而言，是一种风险更低的业态组合，至少保证了在这里工作、居住的人流，可以反哺商业娱乐的消费；而对于地方政府而言，不独是长线的税收，也是城市升级的契机。而另一方面，城市综合体的概念源自对土地的集约化利用。

　　而对土地的集约化利用，也契合着城镇化下的主流观点。陈国强曾对记者表示，新型城镇化从粗放型向集约型转变，就要促进人口集中度，提高土地利用率。因此，在下一个十年，城市综合体的投资与开发在城镇化发展浪潮中得到更大的政策支持。

　　投资者未来十年最大的机会

　　正是“生而逢时”，越来越多的城市综合体如雨后春笋般出现了，对于时下关于城市综合体过多、泛滥的提法，RET睿意德执行董事张家鹏说，“不存在绝对过量，而我认为，这是城市的补课，对开发商和地方政府来说不存在输家，而对于投资者而言，也许是未来十年最大的机会”。

　　很多进入二三线城市、一线城市近郊发展大型城市综合体的发展商都尝到了甜头。万达集团董事长王健林就曾经对媒体举过这样一个例子，“在第二个银川建设万达广场开建之前，我当时想，银川才70万人，有必要开两个吗？”但是，尽管有这样的疑虑，王健林仍然拍板了第二个银川万达广场的进入，他的理由是，“通常，一座购物中心的养商期需要3年左右。但这里让我惊讶，第一个万达广场一进入这里，居然一开业就赚钱了”。

　　这些地域中所蕴含的巨大消费力，让开发商都感到吃惊，“这些欠发达的城市实际上是在补课，这些城市缺乏公共设施。”张家鹏说，“中国内地虽然城市很大，规模很大，但是比中国香港，比新加坡，整个城市的公共设施都不足的。之前欠得太多了一定要补齐，实际上现在看起来，合理的一个弥补的方式，是一定要靠购物中心，未来的城市综合体一个更好的补充，实现人们的工作、聚会和交往以及一些公共的活动”。

　　运营能力定成败

　　在分析人士看来，对于商业欠发达的二三线城市、一线城市近郊区的综合体建设热潮有真实的需求支撑，然而也不是所有的城市综合体都具有投资价值，都能做得好。

　　而城市综合体最容易出现问题的业态，不是写字楼，而是购物中心部分。张家鹏告诉记者，仅有三分之一的开发商对大型城市综合体有运营经验。“开发商的运营经验和专业知识是购物中心成功的决定因素。”

　　而购物中心的运营，是一个相当复杂的体系。就单单说一个“商业动线”(指消费者在购物中心内的步行空间)，动线设计的好坏，就可能会直接影响购物中心后期运营成败和未来资产增值的空间。优秀的动线设计，概括起来就是“逻辑简单+场景丰富”。对消费者而言，好的动线设计能够让消费者便捷轻松地逛完购物中心，清晰明确地了解自己在购物中心内的位置；对于零售商而言，好的动线设计，能够最大化零售商家的展示面。“综合体本身的复杂性决定了只有具备相当能力的企业才有机会或者有信心去做这种项目，其中资金和人才将是至关重要的因素”，张家鹏认为。

　　这一点也为广州得田地产总经理袁志敏所认同。如果说部分二三线、三四线城市大建综合体，是商业消费发达到一定阶段的产物，那么，当新奇劲过去，就必须面临招商和运营的现实问题。“对于投资者来说，选择品牌商家很重要”，袁志敏认为，管理运营经验是决定城市综合体的成败的关键。 (詹青)

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