投资风向标
受楼市调控政策、春节因素、银行信贷紧缩等诸多原因影响，2014年1—4月大中城市楼市成交量出现2至3成的“普跌”。同时，继第一季度杭州、常州、温州等城市个别楼盘大幅降价之后，二季度北京、广州、上海、成都等其他大中城市个别楼盘也加入到大幅降价的队伍中来，宁波、神木等城市甚至出现房企倒闭破产、债务违约等现象。
“五一”小长假，各地楼市成交较为平淡。而有关中国楼市将迎来“拐点”的说法甚嚣尘上，其中也不乏多个地方政府正在酝酿为限购“松绑”的消息。面对扑朔迷离的楼市，不少购房者陷入观望，今年到底该不该买房，何时买房更合适？本期投资周刊再次关注楼市。
●南方日报记者 牛思远
○个案
促销笋盘迷人眼 小白领买房陷纠结
广州白领王小姐最近正在纠结买不买房的问题。王小姐是外地人，去年在广州某名牌大学研究生毕业后，留在了广州工作。刚毕业的时候，王小姐和几个同学一起合租，但职场新鲜人的动荡让合租室友屡屡变化。随着房租即将到期，王小姐萌生了买房自住的想法，家里人也都认为买房不如趁早。
今年“五一”假期前后，王小姐开始拉着朋友去看房。由于家庭经济条件不错，王小姐打算买一套两房或三房，预算在250万元左右，首付最多可以给到100万元左右。考虑到预算相对宽松，王小姐打算优先选择一手房。
让王小姐郁闷的是，广州中心城区的新房单价动辄4万—5万元/平方米，而且多为大户型，200多万元的预算根本不不够用。在她预算范围内，天河、海珠等老城区的新楼盘屈指可数。相继去这几个楼盘看房后，王小姐发现，两房户型基本上在朝向上都很差，但却格外抢手。
在广州大道北某楼盘，王小姐刚刚看中一套南向30层的两房，却被告知已经被卖掉了。而在海珠区的某楼盘，销售人员告诉王小姐，两房户型目前仅剩几套低楼层的，而且要签双合同，按照这个购买方式计算，首付款已经超过了她的预算。
在天河区某楼盘，一位售楼小姐告诉王小姐，两房户型已经全部售罄，三房户型总价都在300万元以上，只能等等看是否有之前的买家退房。“说是有一套房因为业主贷款资格有点问题，可能会退房，销售说对方一退房马上给我电话，但有很多人都在等着，谁先下定卖给谁。”王小姐说。
无奈之下，王小姐开始转向看二手房。在老城区多个成熟地段，她看了十几套房子，其间屡屡碰上中介极力推介的“笋盘”。比如在天河某小区，一套80多平方米的两房市场价普遍为260万左右，有业主放盘250万元；在天河区的另一楼盘，中介说有一套市场价在270万元上下的两房，刚刚以248万元成交。
“这个市场真的看不懂啊。”王小姐感慨说，新楼盘普遍都有各种“垫首付”、“零首付”、“一万抵十万”之类的优惠促销，二手房也不乏价格跳水的“笋盘”，但算下来的绝对价格却都不便宜，这让她颇为困惑，这也让她对买房的想法有点动摇了。“现在都说楼市到了拐点，你说现在买房会不会时机不对？不会刚买了房，价格就开始暴跌吧？”
○焦点
万科“内部讲话”走红 拐点论再成焦点
今年4月底以来，一份名为《毛大庆：全国房地产将下行，搞不懂北京楼市》的文章在网上广泛传播。据称，该文章为万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言，称全国房地产市场分化，以沈阳为代表的部分二线城市和以北京为代表的一线城市，分别面临市场去化能力和价格上涨空间的透支。
这篇文章广泛传开后，国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏在其微信朋友圈表示，已当面向毛大庆本人核实，毛否认是自己的发言。有意思的是，建策沙龙主持人陈淮发布微博，对沙龙发言外泄并遭到曲解表示愤怒，间接确认了这一发言稿的真实性。
陈淮微博称：“网传万科毛总一个内部沙龙发言，这会恰为我主持。我印象，毛总所讲关键点，一是市场价格是有敏感点，二是不同城市出现分化，三是有些城市盲目扩张。并无超出近期市场议论的夸张之语。既然有参与者不珍惜此交流机会，再不会有这样的沙龙了！”
而万科公司就此事发表声明称，文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点。北京万科相关人士表示：“这里面有两点比较明显不是他说的，一个是对政府的态度，不管是万科还是毛总都不会指责政策荒谬；其次是对北京市场的分析，毛总做了这么多年的北京市场，不存在说看不懂。”
此前，北京万科部分在售项目销售价格的下调引发了市场关注。万科橙项目号称开盘“降3000元”引起各方热议，更有甚者将其称为北京楼市的“崩盘信号”。
在这份发言中，毛大庆称从目前重点关注的50个城市来看，房地产市场已经明显出现分化的特征。其中，以沈阳为典型的部分二线城市，由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支；以北京为代表的部分城市，市场需求虽然仍然很旺盛，但是因为土地价格在过去的一年里上涨过快，带来了对市场价格上涨空间的透支。两个“透支”加上国家对于银行的贷款、政策的收紧，使得今年楼市出现了消极、观望和悲观的状态。
在上述发言中，毛大庆也提到了万科橙项目引起的“轩然大波”，他表示现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。万科有一个建委批了的卖3.6万每平方米的项目，在北京亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万元的项目4小时销售卖光，3.6万元的项目（就会卖得）很慢。”
值得注意的是，在这篇文章中，对于库存问题有较详细的分析。万科以平均21个月作为风险警戒线，但目前包括无锡、宁波、杭州、上海、唐山等多个城市的库存已经远远超过了这一警戒线。“所以从自住的角度看，如果不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点。”
○动向
4月55个城市环比上涨，45个城市下跌
中国指数研究院近日发布报告表示，2014年一线城市价涨量跌，二线城市总体平稳，而三线城市则存在较大的去化风险。从近期的市场变化来看，即使同为二线城市，不同城市的市场走向也在逐渐发生变化。
中指系统数据显示，2014年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格11013元/平方米，环比上月上涨0.10%，是2012年6月以来连续第23个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨9.06%，涨幅较上月缩小0.98个百分点，为连续第4个月缩小。
刚过去不久的“五一”假期，广州3天签约404套，同比去年上涨6.88%，全市均价1.401万元/平米，同比下降7.9%。北京、深圳等楼市成交则大幅缩水。5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，创下了自2008年以来7年的最低值。
同策咨询研究部总监张宏伟分析，表面上看百城房价仍然上涨，但目前市场基本面受到银行信贷紧缩而出现一些变化，热点城市比如一线城市的房价上涨幅度明显放缓，百城房价环比下跌的城市数量在增加，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。
“即使市场基本面上仍然看好的一线城市，当前由于去化速度的降低，导致存销比增加，”张宏伟分析，当前个别一线城市已经接近或略微超过15个月的降价压力的指标范围值。二线城市之间也已经开始出现“分化”，尤其是库存偏大的城市。开发企业对这些城市的投资倾向也明显出现“分化”，比如杭州等城市因为库存偏大等原因出现降价现象，部分开发企业已经萌生退意。
张宏伟表示，三四线城市仍然面临普遍性的去库存的压力，但也出现分化。其中，经济基本面向好的城市房地产市场去库存的压力较小，而经济基本面一般或没有好转的城市的楼市则面临较大的去库存压力。“尤其是对于资源依赖性较大的城市、民间资本过于活跃的城市，房地产市场仍然存在较大问题，甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象，比如神木、鄂尔多斯、温州等城市。”
○分析
房地产将进入秋天，而不是冬天
5月11日，在首届“清华五道口全球金融论坛”上，清华大学经管学院教授李稻葵表示，房地产行业的确进入了一个转折点，中国房地产行业不会出现美国2007年、2008年那样大规模的下降。
李稻葵称，因为中国家庭的杠杆率很低，中国人买了房子一般不会抛售，所以楼市低迷影响的是新的增量部分。“增量的部分我相信房地产商现在是高度关注这个事情，会调节他们推出新产品的速度，所以整个房地产行业将进入一个秋天，而不是冬天，会调整。”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，市场看空的预期并不是没有依据，从销售数据及市场预期来看，国内楼市成交回调之势已经确立。但市场现在还不是“崩盘”的节奏，从商品住宅市场的存货量和消化速度来看，预计一年半时间基本上可以接近底部。
“刚需产品的价格合理回归10%—15%就有成交了，可以预见，只要银根不持续收紧，5月份过后，刚需楼盘还会大有市场。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，这个阶段的成交低谷是市场周期性的表现之一，和2008年、2009年及2012年第一季度的低谷是一样的。低谷时，商家首先做的是促销，最后一步才是降价，眼下还未到发展商要以价换量的地步。
黎文江分析认为，以广州为例，由于去年广州楼价涨幅过大，达20%左右，现在回调一些完全是市场的正常行为，而面向刚需的中小户型将是今年商家走量收金的主力产品。“广州楼市其实并不缺乏购买力，现在主要就看信贷因素，如果信贷宽松一些，楼盘定价合理一些，成交量会回升。”
日前，中国社科院城市发展与环境研究所发布的经济蓝皮书《中国经济前景分析》则更为乐观。该报告指出，2014年房地产市场交易量仍可能与上年基本持平，甚至略有增长，房价可能保持小幅增长，但城市之间、地区之间市场分化将加剧。
蓝皮书表示，尽管今年初全国月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，但经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续。2014年房地产市场走势将取决于政策选择与实施，调控政策差异化和多元化将成常态。
○建议
房价应由市场决定，地方救市应慎行
随着楼市成交低迷，不少库存增加、去化压力增大的城市开始出现“限购松绑”的冲动。各地关于取消或放松限购政策的传闻不绝于耳。
4月28日晚间，南宁市住房保障和房产管理局发布了名为《北部湾经济区北海等五市户籍居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房》的文件，文件称：广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
这意味着，北海、防城港、钦州、玉林、崇左这5市居民可摆脱“1套房”的束缚，至少能在南宁购买2套房。而5月5日，安徽铜陵市救市措施更为“大尺度”，该市宣布从购房契税补贴等方面全方位救市，新政已从5月1日起正式实施。而浙江宁波市则召集房企开会，以口头形式传达放松限购政策，购房者房产审核将由两地核查变为一地核查。
事实上，除了铜陵、宁波、南宁的限购“松绑”，无锡、杭州萧山区也都已通过下调购房入户标准放宽了限购政策，而天津滨海新区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。此前，则有消息称温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策。此外，长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。
面对愈演愈烈的“松绑限购”行动，上周四新华社连发两篇评论文章强调，房价涨跌应由市场决定，地方救市应慎行。评论称，市场刚出现一点变化地方政府就着急出手，不仅有悖于楼市调控的初衷，可能释放“楼市萧条”信号，适得其反。
广州二手房买家心理分析
买家类型购房需求占比心态购房行为实力不强的首置刚需集中150万以下中小户型四到五成观望较重，期望价格有所下跌（1）市区难觅合适盘源。（2）约三成买家被外围新盘分流。入住需求迫切的买家集中200万以下两房和小三房两到三成交投节奏放缓 （1）部分“卖一买一”，一步到位，青睐性价比“笋盘”。（2）要求业主小幅让价。3）约一成被外围新盘分流。中端买家集中200—300万之间的优质物业一到两成较理性，入市略显谨慎，部分等降（1）改善换房的占比较高，不少“卖一买一”、一步到位。（2）对业主小幅让价、性价比较高的优质“笋盘”接受度较高。（3）对地段、素质、产品、学位、配套、交通等均有一定要求。（4）为新盘分流的比例相对较小。（5）半数一次性付款。较高端买家300万以上的较大面积优质单位一到两成需求不急切，购房心态稳定（1）对地段、景观资源、学位以及综合素质均有一定要求。（2）对有一定资源稀缺性的单位出手果断，但追价意愿不高。（3）超过五成买家会选择一次性付款。
数据来源：合富标准指数监测
相关知识
楼市“拐点论”再袭 买不买楼困扰刚需
楼市“拐点论”再袭 跟风松绑“限购”城市或再增
楼市拐点论的逻辑站得住脚吗
评论：楼市拐点论的逻辑站得住脚吗？
住建部谈“楼市拐点论”：属市场正常调节
住建部谈“楼市拐点论”:属市场正常调节
贾康：中国楼市拐点论过于悲观
张敬伟：楼市拐点论不靠谱
北京楼市拐点论尚不成立
广州楼市已现分化未见拐点