地铁4号线最南端终点站天宫院，本周成京城楼市焦点。3月16日开盘的“住总万科橙”毛坯房销售均价为近2.2万元/平，而在半年之前，这一项目放出的精装修售价预期可能超2.5万元。“新盘降价3000元”，万科在北京上演的这一出“大闹天宫”，为自己赚足关注，也让“万科导演北京楼市拐点”的说法甚嚣尘上。

万科降价因精装变毛坯房

昨日，住总万科橙项目销售负责人回应称：“所开盘项目从未降价销售，北京万科严格按照政府指导意见进行销售。”精打细算的买房人和业内人士也算得清楚：住总万科橙从原计划的精装修改成了开盘时的毛坯房，这样一来，2.5万元/平的“吹风价”，就比六环外天宫院区域其他新盘高出了3000元左右。领涨难如愿，不如调低预期抢占市场，而看似“降低”的房价基本就是剩下的装修成本，终究不会被装进购房人的口袋。

“16日开盘的两处住宅楼当时上报时确实有2套方案，一种是精装修，一种是毛坯房，公司根据住建委的审批价，最终选择毛坯房出售方案。”这位负责人称。记者在北京市住建委官网查到，住总万科橙项目于3月14日拿到预售许可证，共计推出333套房源，其中，11号楼的拟售参考均价为21176元/平，8号楼拟售均价为22176元/平，16日开盘当天333套房源吸引1140组客户参与摇号。

2013年3月，北京出台规定，住建部门要提高商品房预售许可门槛、加强商品房销售价格引导，对报价明显高于项目前期成交价格、周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。对此，北京万科昨日在回应中称：“严格按照政府指导意见进行销售。”

大兴天宫院区域供大于求

“不论最终是精装修还是毛坯房，万科橙的定价几乎已经超出市场可接受程度，不论是否接受"政府指导意见"，开盘调价都是必然。”亚豪机构副总经理任启鑫说，近一个月内，包括住总万科橙在内，大兴天宫院板块已有5个项目扎堆开盘，同期，天宫院区域已供应商品住宅2806套，占到全市商品房市场总供应量的一半，部分楼盘面临“供大于求”的市场风险。

在住总万科橙项目所在的大兴天宫院板块，保利首开熙悦春天、金融街融汇两个精装项目定价在2.3万元/平方米，而毛坯项目鑫苑鑫都汇、中国水电云立方的定价则在2.1万元/平左右，明显低于万科此前对该区域市场的价格预期。

中原地产首席分析师张大伟认为，“天宫院新盘降价3000元”的背后原因，还是开发商感受到市场压力。位于南六环外的住总万科橙开盘主推的75平方米两居和92平三居，如果以2.2万元/平的单价计算，最低总价分别在165万元和200万元左右，与五环路附近的几个自住型商品房相比，没有明显价格优势—北京在两年内7万套自住型商品房的投放计划，也分流了大量刚性购房需求。

“90平方米以下、总价不超200万元”，如今已经成为多数购房人的承受底线，扎根六环外区域的项目开发商更该深知这一点；可以预见，在目前信贷收紧的楼市环境下，像万科这样的平价开盘方式，很可能成为今年新房市场的主流。

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