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上海楼市真的在唱“空城计”？

https://m.biud.com.cn 2014年05月15日09:01 家居装修知识网

步入5月，全国房地产市场依旧被寒意笼罩着，甚至价格一向坚挺的上海等一线城市也出现松动迹象。在4月底浦东某高端项目以7.2折的甩卖价在“波澜不惊”的上海市场上开了第一枪，此后接连多个项目也纷纷打出了降价的口号。那么上海市场是真的降价了吗？

目前一二线城市以旺盛的人口进入和相对紧俏的土地供应，继续存在投资进入价值。在这种背景下，房企向一二线城市齐步回归或新进入。“地少人多”，土地市场高烧难退。一线城市的房价以土地市场为参照，在2013年刷出历史最高涨幅，并成为当年国内上涨最快的前几位城市之一，便顺理成章。

这是2014年，上海房价高位起步的很重要市场背景。虽然房价会受供求关系、地价因素的促动，但归根到底，当前的房价和地价都是由预期决定。而今年经济形势、开发商资金断裂等诸多外部条件并不支持房价继续上行，市场预期发生转变。

另外一方面，目前信贷收缩，对于楼市需求的抑制也更加明显。

此次信贷收紧并不是一时基调，而是一个长期的甚至会固化下来。目前的经济改革没有将楼市纳入到“扶持”和“经济支柱”的地位上，所以房贷杠杆收缩了，利率上调了。而且与社会其他行业的贷款条件相比较，房贷基本没了回头再放松的机会。也就是说梯子就这么长了，需求能摸多高，取决于需求自己有多高。

这种情况下，有关房价的预期不可避免地要调整。原本一些借着梯子伸长的惯性才能够得到的目标，现在肯定要落空、要回调。

为什么在2014年降价风波中，供应最为过剩的三四线不是主角，相反一二线城市成了降价的重灾区？就在于2013年一二线房价涨得太快，对后市预期太高了，信贷一收紧，脚下踩空就往下掉。

从市场案例中，有关降价也可以看得很清楚。一手房中，龙湖好望山、绿城系列、星河湾系列、包括最新的金大元。二手市场中，刚需类产品最终交易价格比春节前后普遍下调5%左右；中高端挂牌价下降普遍性略差，但交易环节的实际降价幅度集中到了10%左右。

但是市场上的降价行为反而助长“买涨不买跌”的心态，观望情绪依旧深重，成交表现不温不火。

结合买方的心理和前几轮市场调整中阶段性价格底线的位置，认为较最高位下降10%~15%会是一个阶段性的触底价。开发企业在2013年日子总体过得很不错，在略微低落的成交情况下，至少坚持半年，应该不会出大问题。