导读：旅游度假地产正在成为房企战略新高地，市场愈发火热。然而，旅游度假地产遍地开花的同时，也日益呈现出创新乏力、同质化严重、局部供应过量等问题。尤其是旅游度假地产中的海景房更是如此。业内人士指出，海景房已进入分级时代，容积率和资源价值成为核心指标，在这样的市场指标作用下，一部分海景房供过于求，泡沫显现，而另一部分海景项目却“一房难求”。

　　海景房市场“沙里淘金”

　　在新浪乐居发起的一项针对海景房置业的调查中，47.72%的投票者来自京沪广深等一线城市，其中51.87%近两年有购买海景房的计划。和这一消费取向相对应的，是滨海城市的开发热。值得注意的是，在一些自身消化能力有限、综合市政配套不足的沿海地段，大量的海景房陷入空置，在整体房地产形势不佳的当下，这一供求失衡显得尤为明显。

　　然而，并不是所有的海景房项目都感受到同样的寒意。距京最近的海景胜地北戴河，在软硬件配置、资源占有和服务等方面精心打磨的项目，依然是市场的宠儿。这里具有海洋、日光、沙滩、森林、新鲜的空气等滨海度假五要素。以拥有一线专属海滩资源的北戴河荣盛·一杯澜项目为例，“今年主推二期独栋别墅和少量双拼、叠拼别墅，精装修交房。天气一转暖，看房的人就络绎不绝。”荣盛·一杯澜项目负责人介绍。

　　“北戴河在北京人心目中有着特殊的情感地位，随着城际高铁开通，北戴河也进入北京的一小时轨道圈，天津的半小时轨道圈，进一步巩固了其京津客群海滨度假首选的地位；最近几年该区域开发量不小，但在舒适度方面做得好的还是很稀缺。随着北戴河机场的建成，以及国家级的北戴河新区产业不断丰富，未来区域高端产品会更热。”一机构分析师指出。

　　质感与体验成海景房“胜负手”

　　“过去十年海景房呈现粗放式发展，这也是大量海景房陷入困顿的原因。”专家指出，精品化是当下海景房市场发展的必然出路。随着容积率、资源价值、体验、质感等成为清晰的考量标准，海景房也将告别粗放发展，迎来“分级时代”。

　　以红树林酒店闻名的地产商张宝全指出，度假是由诸多产品构成的生活状态，它的质感和体验，是决定成败的关键。

　　一位资深操盘手表示，与海南相比，高端海景房在华北地区更为稀缺。尤其是低容积率、私享海滩、极致体验感的产品，市场需求度极大。据悉，北戴河荣盛·一杯澜项目容积率是0.4，建筑密度为15%。项目尽揽区域内的碧海银滩，周边公园林立、两家高尔夫球场环绕、西侧拥有300亩原生态森林公园。此外，项目周边的休闲度假及商业配套资源也很丰富，例如周边的五星级酒店、数字产业化基地、奥特莱斯商业街、水上教堂等。开发商还为业主定制了超五星会所，会议会展、SPA包房、四季恒温室内泳池、酒吧、豪华中餐厅、健身中心等。最具特色的是项目南侧的荣盛·一杯澜专属沙滩，这是整个区域海岸线唯一拥有保险和全职救生员的沙滩，海岸线绵延近两公里，沙滩面积达15万平方米，规划海上娱乐区、儿童娱乐区、A2水上俱乐部帆板区、露营烧烤区等。

　　从强调“私密、低密、质感”的海景楼盘，到强调“酒店、玩乐项目、大体量”的综合体海景楼盘，再到以“低门槛、快销”为主要诉求的“刚需型”海景楼盘，目前这一市场细分的轮廓渐渐清晰。而从市场供求关系来看，“高端产品供不应求，因为超低密度规划的一线海景房很少，而这部分消费群体又日益壮大，尤其是京津冀的高端置业人群，在整个华北地区很难选择到合适的一线海景别墅。而大体量、低门槛、高密度、偏投资属性的产品很容易受到大环境影响，尤其是山东乳山等地，将产生严重的空置。”亚豪机构市场总监郭毅指出。

　　文/庄璟

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