杭州等城市楼价开始松动，被认为是楼市出现拐点的迹象之一。　　（资料图片）

　　五大迹象

　　“五一”三天小长假，全国各主要城市的新房成交持续低迷，不仅远低于三、四月的日均成交量，且不及过去三年的同期成交水平。面对“红五月”也唤不回的楼市热情，沉寂多时的“楼市拐点说”再次被业内专家拎出并抛向公众视野。不过，立足广州本地楼市，目前尚未见有楼盘出现明显的实质性降价。

　　文：记者 王雯倩

　　“五一”三天小长假，全国各主要城市的新房成交持续低迷。根据中原监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%，为近四年以来的历史低位。

　　迹象1：

　　一季度房地产数据惨淡

　　倘若将时间轴再往回移一些，更多的房地产市场数据让人对今年的楼市行情缺乏信心。业界常把新开工面积视为房地产行业的景气指标。但国家统计局日前公布的数据却显示，今年1~3月，全国房地产开发投资和全国房屋新开工面积双双回落。

　　另外，在销售方面，一季度商品房销售面积20111万平方米，也同比下降3.8%。无论是此前一直高昂着头的一二线城市，还是向来以低价跑量的三四线城市，成交价都出现滞涨甚至回落，成交量则是持续下滑。

　　迹象2：

　　银行信贷持续收紧

　　日前，央行表示将继续遏制投机性房地产投资，并制定一套政策框架应对风险、管理潜在危机。这意味着面向房地产行业的信贷政策仍会收紧。

　　上海易居房地产研究院发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》指出，目前全国房企的资金面已跳升至“紧张”状态。该研究院研究员郑红玉指出，一季度房企资金到位增速明显放缓，商品房销售金额也显著回落。销售资金回笼和企业回款骤降，再加上银行收紧房贷，房企资金链紧绷，同时加剧了楼市观望情绪，阻碍了部分入市人群。

　　迹象3：

　　部分房企资金链断裂

　　今年以来频频传出的多地房企遭遇倒闭或破产的负面消息，也被看做是楼市转向的前兆。

　　上周还以悲情且真诚的姿态对外回应公司倒闭传闻不实的光耀集团，本周却被媒体曝光其资金问题并非此前透露“只要3亿至5亿元，光耀就能缓过来”，仅光耀集团董事长郭耀名的私人欠款就高达26个亿。

　　同样因资金链问题而身陷困境的还有“宁波最大房企”——浙江兴润置业投资有限公司，根据当地官方对外公布的信息，兴润置业的“话事人”沈氏父子，因为经营不善导致资金链断裂，负债35亿元，已经资不抵债。而就在兴润置业倒下不足一个月，另一家浙江房企——海宁立德房地产公司也被爆因资金链断裂而倒下，旗下多个项目已烂尾。

　　迹象4：

　　“垫首付”促销手段重现江湖

　　在“红五月”中，一二线城市中不乏采取“以价换量”、加大促销力度的实力房企。曾在2008 年房地产市场低谷期闪现楼市的“垫首付”促销手段，重现江湖。房企美其名曰“为购房者解决贷款难、置业难的问题”，实际上是被积压的库存和清冷的行情所迫，不得不使出分期首付甚至倒贴利息的“零首付”招数，用以加快成交速度。

　　而还在楼市寒风中挺立的实力房企们，对房地产后市的预判亦趋于谨慎，从“楼市起飞”到“楼市分化”的预期转变，不仅反映在加大促销力度上，还直接反映在其对地王争夺热的退烧。据中原监测数据显示，4月十家标杆房企购地金额为173亿元。尽管环比3月增长15%，但较2013年月均购地金额大幅回落38%。

　　迹象5：

　　多地政府欲松绑“限购”救市

　　持续数月的房地产行情低迷，也让不少地方政府“坐不住”了，纷纷尝试在“限购”政策上扯开口子，试图用松绑“限购”来救市。连月以来，长沙、常州、杭州、无锡、宁波、福州、郑州、佛山等多个城市都先后传出将放松限购的风声。

　　虽然目前不少所谓限购“松绑”的消息仍处于“逗你玩”状态，譬如上周末“见光死”的佛山高明区限购松绑，在业界疯狂转发的限购松绑政策言之凿凿，但没熬过一天就被宣布只是“谣言”；又如前两天风传后被官方辟谣的南沙限购松绑，让粤籍投资客们空欢喜了一场，但这一系列的传闻至少向市场传递了某种信号。

　　综合上述五个迹象，国内楼市似乎走到了一个分水岭的位置，但这个分水岭更像是推着楼市进入一个“分化”阶段，而不是一个单纯的“拐点”。需要看到的是，拥有强大购买力及自住需求的一线城市，目前仍未出现明显的房价波动，但有着建筑产能过剩嫌疑的三四线城市，却已有见顶回落的迹象。

　　而在政策方面，可以预见的是，在短期内，房地产调控政策既不会再有新的变动，也不会有完全松绑的可能。让房地产回归市场将成为未来很长一段时间的主旋律。

　　值得关注的是，银行信贷收紧将持续对楼市降温发威，市场上的投机者也将被进一步驱逐场外。国内房地产市场将朝着多极分化继续调整和洗牌。

　　四问拐点

　　专家（从左至右）

　　黎文江 合富辉煌（中国）市场研究部首席分析师

　　韩世同 广州房地产专家

　　黄韬 广东中原项目部总经理

　　丁祖昱 易居（中国）控股有限公司执行总裁

　　赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

　　邓浩志 方圆地产首席市场分析师

　　梁永光 克而瑞广州机构首席分析师

　　（排名不分先后）

　　专家会诊：楼市进入分化期 以价换量是出路

　　问

　　您是如何界定或看待“楼市拐点”一说？您认为楼市出现拐点的最重要标志是什么？

　　答

　　黎文江：我的理解，房价正常情况下表现为平缓的上下波动。而所谓“楼市拐点”，指的是房价波动曲线出现突然的断崖般的上或下转折，这个转折点可称为“拐点”。我认为，一个地方的房价上下波动持续半年以上超过20%，可界定为“楼市拐点”出现。

　　黄韬：我认为“楼市拐点”应具备以下特征：楼价连续3~6个月下滑，累积跌幅达15%~20%。从以往历史来看，2003年非典以及2008年下半年都曾经出现楼市拐点，以2008年为例，从当年年中到年底，楼价出现急速下滑，到2009年初见底，最后在4万亿救市方案刺激之下于2009年三四月份出现反弹。

　　赵卓文：拐点最重要的标志是，地价和房价出现大幅下挫，引起恐慌性抛售。

　　邓浩志：楼市出现拐点最重要的标志是成交的持续萎缩。

　　梁永光：房价指数大幅跳水，经济危机出现、库存大幅增加、政策收紧力度加大均是房地产拐点的重要标志。

　　丁祖昱：数学上的“拐点”和我们日常认为的“拐点”是完全不同的定义。即使今天讨论的是后者，从目前的房地产市场来看也不是完全符合。

　　韩世同：一旦出现楼价触顶回落、开始下降，而无须等到出现同比下降，只要同比涨幅出现趋缓和回落，就可以判定拐点已经形成和出现。但要注意的是房价实质性下降，不包括统计数据上因为结构性变化导致的假涨或假跌，即房价并无实质性涨跌，但由于市区与郊区成交比例出现变化而导致的均价涨跌。

　　问

　　从全国范围看，您认为楼市出现拐点了吗？

　　答

　　黄韬：我比较认同一个观点，今年的楼市主题是“分化”，三四线或个别二线城市出现拐点不出奇，如温州连续几年楼价下跌，鄂尔多斯也出现连续多月楼价下降。但是在一线城市，如北上广深等，我看不到有楼价拐点的出现。

　　黎文江：目前拐点之说尚不成立。

　　赵卓文：从各方面情况看，2014年中国房地产市场将全面进入“调整期”。这个调整期将会持续2~3年的时间。在2015年以前，中国房地产不会出现“拐点”。考虑到国内房地产市场过去10年的超常规发展和中国独特的政治、经济、政策环境，如果出现拐点，地价、房价将有一个类似“断崖”式的下挫过程。这个下挫过程，还将有三个阶段：成交量大幅下降；房价大幅下降，抛售潮出现；地价大幅下挫，土地无人问津。

　　丁祖昱：全国性的拐点和转折，其实并没有出现，只有部分城市出现调整。

　　梁永光：就目前来看，全国楼市并无拐点出现，只是回归理性。根据中房研协5月1日公布的288城市房价指数来看，今年前四个月无论是同比还是环比均出现上升的态势，唯独4月环比出现了小幅的微降，也是21个月以来首次出现下滑，但称不上拐点。全国的库存也是合理的，大部分一二线城市去化周期均在13个月以内。

　　韩世同：我认为即使从全国范围来看，楼市的拐点也已经形成和出现。只是一线城市还未进入全面降价阶段而已，但进入降价的趋势已经无可避免地形成，因为成交已经大幅萎缩，以价换量几乎是必然的选择。

　　邓浩志：从全国范围看楼市成交已经出现拐点。

　　问

　　从广州本地看，您认为楼市出现拐点了吗？

　　答

　　黄韬：从数据分析来看，我认为广州楼市还未步入楼市“拐点”阶段，因为市场整体价格跌幅不到5%。不过，广州具有拐点前的征兆，因为三四月份成交量连续下降，5月份由于有黄金周的惯性，成交量会有所上升，但若成交量依然维持在低位的话，情况会有所堪忧。开发商群体也有所分化，降价促销的楼盘卖得好，坚持观望不降价的项目卖得差。在我看来，广州楼市拐点“前”征兆是否会进一步恶化，要看以下三个指标：一、成交量是否持续下滑，金融机构住房贷款是否继续从严放款放缓？二、是否出现越来越多的开发商降价刺激成交？三、土地市场是否遇冷或政府减缓土地拍卖的节奏？

　　黎文江：“五一”期间，广州整体市场促销力度不大，仅一成多楼盘降价促销。可见开发商尚未再次采用2012年一季度的“以价换量”措施回笼资金，说明开发商资金链仍未出现紧张情况，“楼市拐点”之说不成立。

　　丁祖昱：广州并没有出现拐点的征兆。相比去年同期，广州市场成交的确有所回落，但过去三年广州市场整体供求相对平衡，楼市基础较好，楼市出现大调整可能性并不大。

　　梁永光：从中房研协公布的广州房价指数来看，今年前四个月除了一月份环比下降外，其余月份无论是环比或同比均出现上升。广州的库存也较低，大概在9个月左右消化周期，远低于正常的13个月水平，所以不存在拐点的出现。

　　赵卓文：广州楼市已经阶段性“见顶”，即将步入相对漫长、销售迟滞的“调整期”。

　　韩世同：广州可以说是一线城市中率先出现拐点的城市，目前还处于楼市下行的初始阶段。

　　邓浩志：广州当然出现拐点了，出现时间其实是去年年底，到现在为止已经快进入了一个新阶段，新阶段就是所谓的以价换量阶段。

　　问

　　您预计下半年广州乃至全国的房价和成交量会有明显变化吗？

　　答

　　赵卓文：楼市全面进入“分化”阶段。“刚需”旺盛，投资资金充足的一线城市将维持高位运行，大量三、四线将陷入“供大于求，有价无市”的困局。发展商也分化明显。类似惠州光耀，急剧扩张而陷入资金链危机的企业将增多。大型上市房企利润下滑，业绩增长放缓。

　　广州房地产市场仍有8~10年高峰发展期。但广州楼市供应结构不合理，将面临痛苦的市场自我调整。一方面是市中心区高价、高门槛，需求旺盛但购买力不足，另一方面，郊区盘“天量”供应，低价、低门槛但需求不旺。2014年下半年至2015年，广州楼盘“打折促销”，“以价换量”将成常态。

　　黎文江：今年以来全国房地产市场淡静现象，其实是我国房地产市场周期性波动的表现。相信接下来，广州和全国房地产市场会像2012年一样逐渐回暖，成交量和房价还会回升。

　　黄韬：今年6~8月是一个关键的时期，如果大部分开发商愿意放下身段进行减价促销，成交量会上扬，市场将稳定；如果开发商“硬颈”，不肯减价，期待政府出台救市措施，那可能这三个月成交量会继续走低，市场恶化。我认为后一种的情况不大可能出现。

　　邓浩志：全国楼市走势会出现分化，大城市由于有较强的需求支撑，估计只会有一轮的以价换量行动。三四线城市库存太大，短期内难以翻身。

　　丁祖昱：随着部分楼盘价格的调整，“刚需”入市，市场会逐步稳定，可能还要一两个季度的时间。

　　韩世同：全国楼市整体下行的趋势已经形成，广州处于楼市下行的初始阶段。“现金为王、少拿地、缓开工”将成为开发商现阶段和下阶段不二的选择。

　　梁永光：全国方面，会进入一个小波谷的盘整期，价格会持续盘整，但不会大跌直至四季度。广州方面，预计全年成交量与2013年持平或小幅下降，而价格方面预计比2013年上升大概10%~15%左右。

　　文/图：记者 王雯倩、王荔珏、李凤荷、刘丽琴、陈白帆

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