即便央行已经做出了“合理支持个人住房信贷”（下称“央五条”）的表态，并向商业银行“吹风”，此举也一度被外界解读为“救市的开始”。然而，现实之中楼市的转折点却可能还十分遥远——面对央五条，中国大部分一线开发商的第一反应是抓紧时机去化库存。

包括万科、保利、中海等在内的一线房地产开发企业，都已经在内部做出了加快向市场投放房源，加快去化速度的策略和部署。饱受存货增加和去化速度趋缓的中国地产商，正把央五条可能发挥的市场影响，当做去化库存回收资金的绝好时机。

如果商业银行对央五条“落实到位”，为刺激购房者尽快做出购买决策，部分房地产开发企业已经开始考虑“一次降价到位”的定价策略。在这样的背景下，“央五条”之后的中国楼市并非会立刻出现“惜售涨价”局面，而短期内的房价探底则成为大概率事件。

银行尚在“消化期”

“除非降低存款准备金率，或者放松存贷比管制，否则，我不是十分看好这次‘央五条’之后各商业银行的执行力度。”中原地产华北区首席分析师张大伟表示，从去年的年底开始的这轮房地产市场调整，主要原因就是住房按揭贷款的紧缩。

《中国经营报》记者从万科、保利等一线房地产开发企业下的多个在售的项目获知，截至发稿时，大部分住宅项目办理按揭贷款的银行审批时间并没有缩短，仍维持在15~20天的时间，同时也没有出现银行大面积为首套、首次改善购房客户提供利率优惠的情况。

商业银行对“央五条”显然还处在“消化吸收”阶段。5月12日，人民银行召开“住房金融服务座谈会”，人民银行副行长刘士余主持会议，会议提出五条意见，涉及商业银行应提高按揭贷款发放效率并合理定价等内容。

“我们曾经多次与银行沟通，并且分析了这轮住房贷款紧缩原因。”5月15日清晨，某全国性房企副总裁向记者表示，此轮房贷紧缩是银行根据自身商业利益做出的选择，而不是由监管层的统一布置而来，相反，从2013年年末以来，国务院的多份文件中，都曾提出要支持居民首套购房。

目前，监管层对于银行信贷规模实施“贷存比”管控，即贷款总额和银行存款之比，不得突破75%的红线。2014年5月，人民银行发布的数据显示，截至2014年4月，居民的存款总额同比2013年同期减少约1.23万亿元人民币。这实际上直接压缩了银行贷款的总规模指标。

张大伟表示，由于住房贷款还款的周期长，利率水平、收益相比小微企业贷款等业务明显偏低。因此，在贷款规模受到压缩的情况下，银行更乐于选择那些收益率较高的业务，从而压缩房贷的比例。而目前，除非央行降低准备金率，或者放松贷存比约束，否则银行很难违背商业利益做出大规模支持住房贷款的实质举动。

欲借“窗口”去库存

5月13日，国家统计局发布的前4月的房产开发销售情况显示，4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米。在此之前，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创5年来新高。

习惯了自2009年以来轻松的实现“快速去化”的开发商，一时间不得不面对“库存压顶”的难局。而央五条则被开发企业视作去化库存的机会所在。

“我们和合作银行询问了相关的事宜，得到的答复是首先可能会加快个人住房贷款的审批进度，尤其可能会加强首套个人住房贷款的审批进度，同时，根据购房者的具体资质、资信状况，再看有没有优惠的利率，但是后者的难度比较大，比较现实的是加快审批进度一项。”保利地产的一位销售负责人表示。

他透露，目前，银行审批住宅个人按揭贷款的工作时长通常在15~20天左右。而在银行较为支持个人购房信贷的时期，个人住房按揭贷款通常只需7个工作日就能办理完成。而这对于房地产开发企业的销售回款速度，十分重要。

万科业绩简讯显示，2014年4月公司实现销售面积109.3万平方米,同比下降1.26%,环比下降9.74%；中国海外发展有限公司披露业绩数据，4月份实现合约物业销售金额约为104.37亿港元，同比下降12.51%。住房信贷发放的速度与标杆房企的销售速度趋势基本重合。

“我们已经做出了相关布置，要增加推盘量，借着央五条措施的这个窗口，提高去化的速度，回笼资金，接下来我们入市的房源量，只要住建委能批准，我们的推盘速度会加快。”5月15日，前述某房企副总裁告诉记者。

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