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让地产业回归市场 调控政策无需半推半就松动

https://m.biud.com.cn 2014年05月19日07:41 家居装修知识网  

已经有确凿的证据显示中国的房地产业遭受冲击,这对于处于价格高位的市场而言,可能意味着拐点。在这种背景下,中国房地产调控政策开始半推半就地松动,但这可能没有意义。

一直以来,舆论对地产市场的主观判断总是存在各种矛盾的地方,因为地产市场的区域性差别非常大。这一次,不仅全国各地出现打折促销的现象,诸多数据也开始掉头向下,人们相信地产市场真的发生了变化。根据统计,今年前4个月,住宅销售额下滑了9.9%,同期房地产业营业税和房屋转让个人所得税分别增长6.7%和下降26.5%,增速均明显低于去年同期水平。

面对这种情况,地方政府与房地产界要求“救市”的动力很大,就像以前不断重复的那样,形成巨大的力量倒逼中央放松调控。但是,中央为了保持宏观经济转型的定力,不可能公开取消此前的诸多政策,因此,各地政府开始试探性的放松调控,比如放松限购、改变第二套房认定标准、更积极的公积金的政策等。

但比较怪异的是,央行专门召开改善住房金融服务工作的会议,要求商业银行“讲政治”,合理确定首套房贷款利率水平,提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款,支持民生需求;但同时又要求防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析。银监会则同时对房贷提出了预警。

先不说这种“窗口指导”与让市场起决定作用的改革目标南辕北辙,单是这种自相矛盾的要求,就暴露了进退两难的局面,反而会增加市场会继续恶化的预期。事实上,尽管贷款收紧是导致今年楼市遇冷的因素之一,比如对首次购房者提高贷款利率或拖延放贷。但是,这种紧缩不仅源于存贷比指标的压力,主要是市场风险在逐步地暴露和加大。

里昂证券(CLSA)花了一年时间的调查发现,中国过去五年竣工的房地产项目的空置率为15%,相当于有1020万套空房。这一比例可能会在2016-2017年之间升至20%以上。而西南财经大学经济学院院长甘犁组织的调研团队的调研结果显示,中国住房空置率已经达到20%以上。因此,对于大部分过剩的二三线城市而言,银行内部的判断是,很多开放商根本没有打算还钱,而那些投机炒作的人,很可能弃房。

在这种背景下,要求银行放松房贷可能会积累更大金融的风险。商业银行为了摆出“讲政治”的姿态,开始加快房贷的审批,但是,他们要求业务部门重点向城市核心区域的客户发放,因为这些房产保值能力更强。这种做法根本不是满足购买力较低的“刚需”,因为目前的“刚需”只能去郊区消费。

地产市场的调整是市场规律使然,至少目前大规模的过剩无法短期内消化,而且过高的价格与刚需之间存在着断层。即使放松货币救市,也不会出现2009年救市的大反弹,因为价格高到了普通人无法承受的地步,如果继续涨更无需求,而投资性需求随着反贪的深入以及对资产价格过高的担忧已经消失,甚至投资者都在抛售。

因此,不应该继续“地产救市”,相信随着库存大幅增加以及需求减少,在未来几年地产投资会逐步减少,这本身就是一个调整的过程,中国楼市不可能永远违背市场规律,必须承认这个事实。政府如果想要就业,那么就投资保障性住房,这会增加供给并对市场产生下行的压力;如果政府想要稳定房价,那几乎是不可能完成的任务,因为价格和库存处于高位,而地产投资减少必然会引导经济下行,冲击楼市。让市场决定楼市的走向吧。

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