中报急需“贴金”房企北京“抢收”
蔡胤
三四线城市房价下调成为事实后，关于北京楼盘降价的消息甚嚣尘上。
自3月中旬住总万科橙项目被传“降价”开始，4月底以来，“挥泪甩卖”、“一套房降低40万”的消息便猛烈地撞击着北京楼市敏感的神经。
《第一财经日报》记者上周末走访发现，部分楼盘价格出现松动，但大幅度的降价尚不普遍。与此同时，为了在6月底前回笼资金以保障中期业绩，一些上市房企选择了跑量。
价格松动未见“大甩卖”
“不是三五套的‘毛毛雨’优惠，而是100套、单套至少便宜40万元的‘真摔’。”楼市风声鹤唳的5月中旬，北京媒体释放的这则消息迅速吸引了各方眼球。
“团购起价28800元/平方米。”在位于北京南五环与南六环之间的亦庄区域，穿过蓝色的围挡，走到售楼处，这样的广告语随处可见。这便是上述消息中的北京城建开发的海梓府项目。
根据网上的宣传，该精装楼盘目前13~16号楼在售，户型在80平方米~120平方米之间。相比半年前开盘时3.5万~3.6万元/平方米的均价而言，眼下2.88万元/平方米的团购起价似乎更具吸引力。
值得注意的是，当《第一财经日报》记者问及团购详情时，置业顾问却表示，2.88万元/平方米的价格是指特定的下跃型户型，并非上述主力户型。
“有个公司来谈团购，于是项目共拿出100套做市场推广，这个活动并不是长期的，到5月底截止，而且这个团购活动房源有限。”她这样解释团购活动的原委。
但该置业顾问坦言，该项目目前均价为3.2万~3.4万元/平方米，较开盘价格的确有了3000元/平方米左右的下降。
信贷紧张、楼市调整，是这一项目对外解释的降价原因。然而在同样的大背景下，同样在亦庄区域，开发商对于价格的坚守程度不尽相同。以记者随后走访的方兴地产开发的亦庄金茂悦为例，据置业顾问王芳介绍，该项目一期计划5月底开盘，以160~180平方米精装房源为主，定价在4.1万元/平方米左右，价格方面，除了3万元抵8万元的优惠外，基本再无其他折扣。而当记者问及开盘时是否有让利促销计划时，她表示，该项目为改善型产品，受品质及成本所限，公司暂无促销计划。
无独有偶。同样靠近海梓府的金第万科·金域东郡为刚需精装项目，户型包括75平方米的两居室和90平方米的三居室，但与近期人们关于“万科看空楼市选择降价”的印象不同，这一楼盘并无大幅打折促销计划。该楼盘正在接待客户的置业顾问说，在售的房源价格在2.8万元/平方米上下，相比开盘时的价格并无变化。
有价无市求“跑量”
今年4月开始，北京商品住宅成交出现量价双跌尴尬，楼市也因此加速进入买方市场。据亚豪机构统计，4月份北京商品住宅共成交约5700套，环比、同比分别下降22%、31%，同时，商品住宅的成交均价约为2.48万元/平方米，不但环比下滑了一成，也创下了半年以来月度成交价格的最低。
在这种背景下，一些房企选择了“以价换量”。上周六，在北五环外、北六环内的昌平区域，金融街控股开发的金色漫香苑小区门口车来车往，从楼外的空调室外机看来，这一2011年首期开盘的精装改善项目已有不少业主入住。
该楼盘一名置业顾问向本报记者透露，2011年开盘时，该项目均价为1.6万元/平方米，2014年年初时，均价高至2.6万元/平方米左右，然而，最近项目对所剩的20余套房源进行了调价。
关于具体调价方案，他介绍，目前，190平方米的房源从2.6万元/平方米下调至2.3万元/平方米，而140万平方米的房源则从2.8万元/平方米下调至2.5万元/平方米。
“从上市公司中期业绩考虑，公司也希望把尾盘跑量销售，在6月底前实现回款。”该置业顾问如是说道。
“当前整体市场预期偏弱、销售情况不甚乐观，房企为了长远发展，也不得不走入‘迅速出货—迅速补仓’的高周转之路。”对此，亚豪机构副总经理高姗对本报记者分析，北京持续高供地力度，自住型商品房带来加速洗牌，在这样的背景下，房企对刚需市场的下行判断预期正在持续加强，而当前竞争的加剧与客群的收窄，令对市场变化尤为敏感的刚需项目“恐慌情绪”加剧，因此“抢客群、快出货”成为当前刚需项目的普遍选择。
“近期住建委的大量批证与房企即将迎来半年业绩考核，也成为越来越多的房企加入抢收队伍的客观条件。” 高姗说道。
此外，值得注意的是，与此前大兴黄村、通州台湖等区域的商业用地被众多房企争抢不同，“五一”假期之后的一周，北京土地市场少了一些往日的火爆，4宗郊区核心地段商业用地成交价格表现平淡。分析人士普遍认为，从2014年前4个月土地市场情况看，标杆房企明显出现愈加谨慎的拿地态度，这说明开发商也开始呈现出分化与观望趋势。
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