18日，国家统计局发布4月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况数据显示，房价环比上涨城市数量较3月份减少 12个，停涨城市数量创近18个月以来新高。自2012年7月以来，已经连续上涨

　　18日，国家统计局发布4月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况数据显示，房价环比上涨城市数量较3月份减少 12个，停涨城市数量创近18个月以来新高。自2012年7月以来，已经连续上涨了21个月的济南新房价格，终于停涨。二手住宅方面则首次出现价格环比下跌。

　　存量房消化周期

　　杭州27.92个月

　　北京17个月

　　深圳17个月

　　上海10个月

　　济南15.7个月

　　(注：12个月较为平衡，高于18个月供过于求，低于6个月供不应求)

　　济南

　　新建住宅停涨，二手住宅跌0.1%

　　国家统计局18日发布的数据显示，4月份，中国44个城市房价较上月出现上涨，26个城市房价停下了上涨的脚步。当月全国有8个城市房价较上月回落，18个城市较上月持平。

　　其中济南4月份新房价格与上月持平，自2012年7月份房价连涨21个月以来，首次环比停涨。山东省4个计入70个大中城市数据统计的城市中，济宁也出现停涨，青岛和烟台则分别出现了0.1%和0.2%的环比上涨。

　　从新建商品住宅分类价格指数来看，4月份，济南90平方米以下的住宅环比仍有所上涨，为0.1%，90至144平方米户型以及144平方米以上的房源则持平。总体数据出现停涨主要与90平方米以上户型成交量占比大有关。

　　二手房方面，4月份，在全国70个大中城市中近半出现停涨态势的背景下，济南也出现了环比0.1%的下跌，但同比仍呈上涨趋势，涨幅为3.4%。环比跌幅虽然不大，但结束了自去年1月份以来连续15个月的上涨局面。

　　分析

　　目前济南存量需消化15.7个月

　　消化周期=目前存量/前3个月平均销量，表示目前的存量需要多少个月才能够完全消化。根据某济南机构统计，截至4月底，济南普通住宅存量为661万m2，而1-4月济南普通住宅月均成交量为42万m2。这么计算，目前济南的存量需要15.7个月才能消化完。在2013年年底时，该数字为11个月。

　　这是什么概念?济南与全国其他城市相比，处于怎样的位置?据了解，住宅存量消化周期数值在12个月较为平衡，高于18个月供过于求，低于6个月则供不应求。

　　从全国主要城市目前的数据来看，消化周期上升较快：北京、深圳的消化周期已上升至17个月，上海为10个月左右，广州也在11个月以上，而杭州的消化周期已达到27.92个月。与去年同期相比，深圳上升18%，而北京上升92%。主要原因在于前4个月的销售情况很差，而新增供应量还在增加，从而造成库存量的急剧增加。

　　15.7个月的数值离18个月的“危险值”已经不远了。据业内机构统计，未来1个月济南普通住宅的市场供应量不小，如果成交量上不去，供求比和存销比都将进一步上升。

　　探访

　　加推楼盘难再“开立涨”

　　18日上午，在济南一知名房企的售楼处，一看到有人前来咨询，两个置业顾问过来接待。“3期这个月底就开始认筹了，此前2期的均价是7500元左右，3期楼盘的参考价目前也是这个价。”一名置业顾问介绍。采访中记者了解到，与去年全年加推房源就涨价的局面不同，今年很少有加推的房源大幅度涨价。“我们现在还在实行五一小长假的优惠，9层有一套特价房，优惠下来价格能到6400元，之前肯定得7000左右。”腊山片区一大型房企置业顾问向记者推荐优惠房源。“二环南路一大型楼盘目前正在进行前期认筹，最终的认筹价比之前告知的预期售价，每平方米低了500元。”一名长期做房产一线数据统计的业内人士告诉记者。

　　预测

　　楼市下行预期进一步加强

　　“新房连续上涨后首次停涨意味着楼市下行趋势进一步加强。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，当前楼市正处于博弈期，房价出现停涨意味着济南楼市价格进一步走向稳定。

　　在李铁岗看来，4月份房价停涨，将进一步增强购房者房价下行的预期;与此同时，开发商对市场的看空预期也将进一步加强。

　　但李铁岗也指出，未来走势究竟如何，还有待于进一步观察。从近几个月的情况看，已经表明市场处于一种比较稳定的状态。

　　从开发商的角度来说，如果短期内大幅降价，不仅会带来外界“资金链断裂”的质疑，还会面临着如何应付前期业主的“难题”，因此只要“撑得住”，开发商不会直接宣布降价。

于敏

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