深圳地产中介上街揽客。CFP供图

　　近段时间，国内多个城市楼市成交量出现大幅回落，价格也出现调整，加之银行房贷收紧力度不减，导致观望气氛越发浓厚，国内楼市下行迹象越发明显。据中国指数研究院（以下简称CREIS中指）公布的数据显示，在2014年的前18周，包括北京、上海等在内的重点城市成交量同比几乎都出现不同程度的下滑。在深圳，全国楼市整体看空的情绪也直接影响着购房者的心理，住宅成交量已经连续处于低位。置业者观望情绪有增无减，市场信心不断下挫，二手房业主和开发商也渐渐有些扛不住成交低迷造成的压力。

　　■ 深圳特区报记者 徐强

　　开发商调整策略加大力度促销

　　记者在调查中发现，受市场面临经济下行、房贷收紧等一系列不利因素的影响，很多开发商为冲击半年业绩也开始调整销售策略，加大力度促销。

　　日前，位于南山和龙岗的两个项目开盘。南山某项目推出的199套77-159平方米的3-5房房源，均价34000元/平方米，龙岗某项目推出共计260套房源，其中平层均价2.3万/平方米，复式价格2.8万/平方米，都有不同程度的优惠措施。

　　从新上市项目推盘数量可以看出，开发商仍坚持“小步推盘”来试水市场。一开发商销售部负责人告诉记者，目前市场信心缺乏，从开发商的角度，也是在观望，所以在销售策略上，更多是通过小批量推盘策略来营造热闹气氛，以此来试探楼市。

　　另外，深圳一些大的开发商在售项目也纷纷加入促销行列，比如，佳兆业悦峰 “购房1.5万抵10万，再98折”、保利上城 “购房85折优惠”、 万科广场公寓享“4万抵9折”优惠等。

　　据深圳中原地产的监测，目前，深圳楼盘的促销方式主要包括高折扣、特价房、低首付等。虽然深圳楼盘促销宣传随处可见，但尚未出现整个楼盘的售价均大幅低于已销售单位的情况，深圳的房价并未真正进入下降通道，近期新入市项目的定价也仅是持平于区域平均水平，并未出现大幅降价的情况。

　　对开发商“小步推盘”、“点滴优惠”举措，消费者是否买账？记者在调查中发现，购房者深度观望的情绪仍未有任何改善。市民张先生认为，现在想买房的应该都是有真实需求的刚需客户，或者是换房，或是首次置业，但在目前这样的市场氛围下，刚需族们宁愿再等等看。采访中，多位市民也都表达了相同的看法。世联行高级研究分析师唐惠龙认为，近期刚需成为市场主力，各盘促销活动丰富加快走量，但市场观望情绪依旧较浓，导致成交乏力。

　　二手房市场定价权出现转向

　　市规划国土委的统计显示，上周5月12日至17日，全市一手住宅仅成交333套。据世联行统计，截至2014年5月11日，深圳全市一手房可售面积为327.13万平米，可售套数为33844套；若按近8周深圳全市新房周平均678套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为50周。

　　深圳中原地产研究表明，迟迟扶不起的成交量对买房者来说只是个数字，而对开发商，却是实实在在的压力。据统计，2月至今，深圳新盘开盘销售率普遍在6成以下，3月虽有短暂的好转，但也未能突破8成。近几周，由于观望情绪加重，开盘销售率继续下降，多数项目甚至没能超过4成。

　　年初开发商还能轻松面对，但是一季度业绩公布之后，过半数上市企业业绩下滑，未上市的小企业更是困难重重，开发商普遍认识到了事态的严重性。从深圳各项目的表现来看，4月各楼盘的优惠力度已经在加码，“五一”期间更是达到小高峰，仅三天就已经有10余个楼盘推出特价单位，希望能快速消化一部分存量。

　　二手住宅同样存在观望情绪蔓延的现象。根据深圳中原研究中心的监测，作为判断二手住宅价格走势的先行指标，中原报价指数已经连续11周下跌，并于4月底跌破30%的临界值，这意味着随着交易难度的提高，二手房业主已经在逐渐加大让价的力度。如果说4月底之前仅仅是小幅度试探性让利，那目前就已经是明确启动降价，以便快速出货，安全回收资金。另外，中原经理人指数同样连续11周波动下行，面对几乎停滞不涨的成交量，经理人信心严重受挫，看跌的经理人超过了半数，这也是自2012年年初以来，首次打破乐观情绪，悲观情绪占据主导位置。专家解读，这一指标的下跌，表明市场情绪正在恶化，深圳楼市已经转向买方市场，成交的定价权将更多地掌握在买家手中。

　　二季度降价通道或会打开

　　对后市走向，有机构预测，开发商即将面临的半年度业绩报表才是真正的考验，面对低迷的成交，降价走量无疑会成为“救命稻草”。接下来，开发商也将打开降价通道，换取成交量，应对即将迎来的半年度考核。

　　深圳最近一次楼市降价潮出现在2011年，当时，在限购、限贷、限价等一系列严厉政策持续打压下， 4月底，多个楼盘推出低至10000元/平方米的限价房，开盘获得热销，此后多个项目跟进，形成一轮大规模的楼市降价风波。

　　目前的情况与当时有着明显的不同。比如，从开发商的表现来看，2011年开始的楼市降价潮是以某个项目真实、全面的降价为导火索，同时伴随着特价、直降、垫首付等方式，而当前的促销方式则多为开发商的营销噱头，整个项目全面降价的极为少见。

　　2011年，调控政策、货币环境急剧恶化的状况使开发商对未来的预期降至冰点，纷纷降价出货，月均供应量在30万平方米左右。而当前，开发商对未来并非处于一致看空的恐慌中，观望者不在少数。

　　深圳中原地产研究分析，当前市场主要是处于政府、开发商与购房者三重博弈的僵持阶段，不论是新房市场还是二手房，当前情况都不容乐观，买家情绪尚未出现变化，政府出手救市也是希望渺茫，此次博弈的结果将是：二手房业主和开发商终于支撑不住，打开降价通道已经在所难免。

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