日前，上海易居房地产研究院发布报告指出，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，该库存创下了近5年的历史新高。而在以唐山、青岛、鞍山、沈阳等为代表的北方城市中，“库存”已经变成了敏感词汇。伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力，房地产被这些城市赋予了“救市主”的角色。但如今，在各方压力之下，这个“救市主”显得有些力不从心。
近期，一席来自国内知名房企高管的“密室谈话”被流出，如利剑一般，在房地产市场划了一道口子。
唐山、沈阳、鞍山、青岛……在万科副总裁毛大庆的谈话中，这些北方城市身在其列。而在这些库存量巨大的城市背后，不乏一些老工业基地的身影。对这些城市来说，伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力，房地产无疑充当了“救市主”的角色。
那么，这些城市的库存压力到底有多严重？单从一些存销比的数字可能很难让人体会，只有行走在这些城市的大街小巷，才会讶异于房地产这只大手以何等气力改造与颠覆着整座城市。对此，《每日经济新闻》记者选取了几个样本城市进行调查，试图掀开这些城市库存背后的真实需求与压力。
“亚历山大”的库存量
细读上述被传出的“内部发言”，不管是否真是出自毛大庆的判断，但详实的数据与分析已经警示了这些城市的库存问题。由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支，这其中包括沈阳、营口、鞍山、唐山等城市。
“近两个月购房者观望情绪较重，从而使得房企跑量的希望落空，库存也是‘亚历山大’。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者说道。
上海易居房地产研究院5月12日发布的《4月份新建商品住宅库存报告》指出，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，该库存创下了近5年的历史新高。
即便是在最不乏购买力的北京，在近半年的时间里，越来越浓的观望气氛也将楼市库存推至高点。根据中原地产市场研究部统计，截至目前，北京市现房与期房合计库存再次回到了7万套以上，库存达到近13个月新高。
以唐山为例，统计数据显示，从2009年到2012年，唐山市在建商品房面积高达1741万平方米，其年均去化量仅为146万平方米。照这样的速度，唐山楼市去化至少需要10年时间。
此外，数据显示，今年4月沈阳新建商品住宅新增供应面积72.6万平方米，截至4月末累计库存量达1720万平方米，同比增长21.5%。在易居的上述库存报告中，沈阳的存销比为19.1，即按照现在的库存够卖近20个月。
老工业城市转型之殇
在《每日经济新闻》记者的实地走访中，唐山当地的房企人士也曾直言，钢厂、煤矿关了不少，政府的税收自然大打折扣，对于土地出让的需求也就越来越大。这样的状况并非只是在唐山，还包括同为老工业城市的沈阳、鞍山。伴随着工业行业的下滑，这些政府几乎不约而同地启动了转型的序幕。卖地、卖房成了这些政府的主力税收来源。
“这里提到的很多城市都属于人口流出性城市，住宅供应量规模与市场需求不成正比。”在黄金湾投资集团董事长申威看来，“有些三四线城市土地供应非常不理性，购买力不强，刚需不足，投资性需求又会流向高增长的一二线城市，自然会进一步加大库存压力。”
“要想真正转型并不容易，不光是这些处于经济结构调整的城市需要土地财政，即便是一些发达地区，地方政府的收入也都要靠土地财政来支撑。”国家发展与改革委员会城市和小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长沈迟表示。“在所有城市的发展中，都会经历一个不断转型升级的过程，没有哪一个城市可以依靠一个产业永远‘吃’下去。”国家行政学院经济部主任张占斌认为。
样本一
不敢“长高”的唐山：高库存悬顶 城市转型遇“余震”
从最高只有3层的老砖楼搬进坐电梯都要等上四五分钟的高层住宅楼，新鲜感足以冲抵居所改变带来的不习惯。这是李云丽第三次搬家，这距离唐山大地震已经过去了37年。
像李云丽这样的“平改户”在唐山有10万多户。大地震之于唐山这座城市的痛楚正在慢慢消退。震后大量复建的平房矮楼难与这座北方资源型城市“奔跑”的速度匹配，城市建设的凶猛更是赋予了这座不敢 “长高”的城市追求高度的勇气。
如果说30多年前的大地震让唐山竭力重生，那么，大规模的钢铁、煤炭等资源开采与建设则让这座城市经历着新的转型考验。《每日经济新闻》记者日前在实地走访中发现，工期放缓、销售遇阻等负面情绪正困扰着当地楼市，这座城市也在经历着一场转型过程中高库存重压下的楼市“余震”。
“平改”后遗症/
“大地震之后大家都不敢住楼房，很多房子最高就盖到3层。”李云丽的视线从18层的客厅窗户向外望去，顺着她的视线所见的这座城市，此起彼伏的高楼混杂着塔吊，像一个没有边界的工地。
这座重建在地质断裂带上的城市，对于高楼有着天生的恐惧。“之前按规定也就是建到12层，但现在20多层的楼房随处可见，大家对于地震的恐惧早已淡化。”王国林如是说。
王国林是唐山市一家小型房地产开发公司的负责人，一聊起唐山市场，他的眉头始终没有松开。“还好我现在也没什么项目了，房地产我不打算再沾边。”王国林略显庆幸。
像王国林这样的中小开发商占据了唐山的绝大部分房地产市场，在万科、华润这些品牌房企进驻之前，这里大多是一些社会资源好的本土企业。“有些就是煤老板或者是钢厂老板，有钱了投一两个项目，但这两年市场不好了，大家自然也就不投了。”王国林说。
“唐山楼市的形势发展变化应该有3年了，明不降暗降也得有2000块钱。”唐山一位不愿具名的房企负责人对 《每日经济新闻》记者说，刚需并不大，本地居民大多也都有1~2套住房。
不管是刚需还是投资性需求，两股力量逐渐萎缩，楼市自然失去了支撑。而另一个关键因素，是唐山市自2007年开始大力推进的“平改楼”工程。
记者在走访中发现，一些远离市中心的区域依稀可以看到未被改造的低矮楼房，周边的城中村也都处于被改造的过程中。据了解，2010年8月，《唐山市震后危旧平房改造项目规划方案》获国家发改委批复，所涉及的待改造住宅楼建筑面积970万平方米，涉及居民12.8万户。规划建设安置住宅小区135个，建筑面积1600万平方米，建设住房18.84万套，估算总投资340亿元。
遭高库存压顶/
“平改楼”的推进加速了唐山市库存量的增加。有报道称，从2009年到2012年，唐山市在建商品房面积累计1741万平方米，然而，这4年年均销量只有146万平方米。如果按照这样的销售速度测算，唐山市要消化这4年新建的楼房库存至少需要10年。
唐山市的潜在供应究竟有多大？“我了解到的是现在唐山有20多个村拆了还没有改，光这部分平改的面积就有2000多万平方米。”上述不愿具名的当地房企人士表示。
据其透露，受困于市场降温等多重原因，唐山市目前部分区域已经暂缓了平改工程。
记者在走访中了解到，包括万科、华润等房企在当地的销售情况也不乐观，一些项目更是通过各种价格暗降来吸引购房者，而当地一些中小房企的项目，更是出现了工期放缓甚至停工的现象。
“从去年开始，银行基本上不再提开发贷款，如果是涉及城镇化建设的项目还可以考虑，单纯的商品房住宅开发基本上都暂停了。”唐山市当地一家国有银行相关人士对《每日经济新闻》记者说。据其透露，目前除了一些大品牌房企还能支撑外，大部分中小房企的日子都不好过。
一位长期关注该区域经济的专家则表示，由于过分依赖钢铁能源等产业，唐山在整体经济结构转型中并没有把握住最佳时机，过度工业化造就的不宜居也让唐山难以吸引更多的人口流入。
土地财政明显/
从唐山市中心繁华商业区一直往南行，不到10分钟的车程便能抵达这座城市最著名的南湖公园。据当地人的介绍，这个曾被联合国[微博]给予嘉奖的城市公园正是从一处采矿塌陷地变身为生态绿地。
作为资源型城市的唐山，大规模的钢铁、煤炭等资源开采与建设也这让这座城市转型经历新的考验。短短十几公里的路程，记者发现，连手机屏幕上都布满了灰尘。
显然，当地政府已经注意到了这一问题。从建设南湖公园、环城水系这些生态工程，到关停部分环保不达标的钢厂、煤矿，都是在为转型做准备。
值得注意的是，伴随着传统工业的贡献逐渐减少，政府对于土地财政的依赖越来越明显。“钢厂、矿厂的税收少了，只能靠土地出让。”上述房企人士说。
《每日经济新闻》记者查询公开资料了解到，自2009年以来，唐山市累计出让地块幅数高达3714宗，累计成交建筑面积1.94亿平方米，平均楼面价为553.91元/平方米。土地供应在2011年大幅增长，共推出1017宗地块，远高于前两年的123宗及553宗。随后的2012年及2013年，分别推地996宗与1025宗。
这一土地供应量十分惊人。即便是北京，2009年到2013年累计成交土地的建筑面积为1.2亿平方米。而人口仅为北京1/3的唐山，在过去5年的土地供应量却几乎与北京持平。
“这些城市的确有这样的迹象，但从土地供应这块来说，政府也开始重视这一现象。目前由于处于调整期，观望气氛浓厚，对库存的压力就更大。”河北省住宅与房地产业协会相关人士表示。
据了解，为了加速人口聚集能力，唐山市提出了建设曹妃甸生态城、凤凰新城、南湖生态城以及空港城四大功能区，但受制于产业聚集力的影响，这些区域并未能很好地吸引人口流入。
样本二
吹来泡沫的青岛西海岸楼市：“主力军”地缘客撤退过半
时至5月，路人已换上了夏装，但青岛的楼市却寒意渐露。
青岛的地产版图中，以胶州湾为界，被划分为东、西海岸，相比“寸土寸金”的东海岸，成本较低的西海岸曾让房地产开发商垂涎欲滴。但如今，被定位为青岛第二个主城区的西海岸，已然成为全市库存最高区域。
此外，4月份青岛的住宅均价出现了8年来的首降，购房占比达50%~60%的地缘性客户，在“买涨不买跌”心态的带动下，观望情绪渐重。
在业内人士看来，去年楼市的翘尾狂飙，提前透支了今年的刚性需求。曾如焰火般灿烂的西海岸楼市，如今泡沫气息渐浓。对此，《每日经济新闻》记者前往青岛展开调查，尝试揭开西海岸楼市泡沫的虚实……
地缘客“退烧”
在“西海岸”的原住民眼中，10多年前仍是渔村的安子，与青岛老城区的距离虽只隔胶州湾，但至多只算是老黄岛的郊区。不过，2011年6月30日，在胶州湾海底隧道开通后，距青岛最近的安子片区，迅速成为青岛人“入侵”西海岸的桥头堡。
作为安子片区某地产项目置业顾问，杨海(化名)所在的项目，一期于2010年即开盘销售，“最火的2012年、2013年，购房者多是来自市区的上班族。”杨海口中的“上班族”，是出行以出租和公交为主，基于工作、生活便利，选择就近置业。在地产业内被称为“地缘性客户”，或“地缘客”。
在杨海看来，隔着胶州湾，隧道就5分钟的路，2011年黄岛房价7000元/平方米，青岛却超过1.7万/平方米，“悬殊的差价，勾起了地缘客的置业欲望”。
2013年底，新一轮调控政策落地各个城市，岛城购房者亦闻“控”色变。然而，包含原胶南市与老黄岛的“西岸新城”新黄岛区，反倒迎来了年底销量的翘尾。据青岛新闻网数据显示，2013年12月，黄岛区以4483套的成交量傲视全市，占成交总量的近三成，环比增长四成多。
不过，今年4月，青岛的住宅均价出现了8年来首降。在“买涨不买跌”心态的带动下，黄岛楼市迅速降温。
4月底，杨海所在项目新一期楼盘开售，但半个月以来，售楼处却门可罗雀，“每天来看房的也就10多个。”
有消息人士向记者透露，现在降价楼盘不少，以本地开发商海信地产为例，现在也在变相降价，最高能拿到8.8折。对此，负责位于安子片区的海信地产阳光里项目的海信内部人士表示，“只是针对海信员工的团购价格，50人以上才可享受到这一优惠”。
而作为黄岛区重头项目，曾带动周边楼盘坐地起价的万达东方影都项目，其新近开盘的公寓价格亦出现浮动。该项目置业顾问向记者表示，如果整栋购买，基本可以打到9.1折。
另一家本地开发商海尔地产，已将打折促销摆上柜台。5月13日，《每日经济新闻》记者在海尔山海湾项目售楼处看到，印有“全部房源9.4折，首付14万起，买房再送车位”的广告牌，被摆放在了门口最显眼位置。
西海岸遇冷
2012年12月，青岛市调整部分行政区划，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域，合并为新的黄岛区的行政区域。
2012年底，被划入黄岛区的老胶南，将西海岸的黄金海岸线继续向西延伸。不过，嗅觉灵敏的开发商早已开始布局。
“进入成本较低，这让很多外地中小开发商蜂拥而入。”中置国际(青岛)地产管理有限公司市场总监张百忍回忆称。不过，在其看来，西海岸的楼市同时也弥漫着泡沫气息。
此后，随着保利、世茂、万科、龙湖等品牌房企相继杀入西海岸，并以别墅为主，将区域的产品定位拔高了一个层次，也开始改变了区域的格局。
一位青岛地产界人士向记者表示，原本均价不足6000元/平方米的西海岸房价，在大开发商的带动下，纷纷开始触摸万元线。与此同时，西海岸的地价也开始大涨。当地一位PE人士表示，在青岛的溢价地块中，黄岛开发区最为集中，土地泡沫紧跟而来。
据张百忍回忆，到了2011年，楼市已尽显颓势。“各家开发商赚了钱，都加大开工力度，于是，一条街上好几家楼盘在争售，就不奇怪了。”
库存量续增
据青岛市房管部门数据显示，西海岸2012年商品房住宅新增量达250万平方米，成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。
不过，黄岛所在的西海岸板块，也是整个青岛市场内去化速度最快的板块之一。来自青岛市房管部门的数据显示，西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万平方米，占青岛七区五市总计成交量的26%。
据业内人士统计，青岛郊区在售的现房、准现房，至少占了目前郊区在售总库存的一半以上，黄岛区则是全市库存最高区域，约占全市1/6。
据青岛新闻网房产频道监测，截至5月17日，青岛全市房产可售总面积达到2390.37万平方米，可售总套数达20.296万套。以此计算，黄岛区的房产可售套数为3.38万套。黄岛房产网数据显示，黄岛区4月共卖出1847套新房。在没有新供应的情况下，去化至少需要18个月。
而黄岛区国土及房管部门人士认为，虽然库存较大，但黄岛的楼市去化不是问题。
记者获取的一份 《青岛西海岸房地产市场分析》报告显示，西海岸新市区西向水城规划范围内商品房住宅项目，均是以地缘客为主，约占总成交比例的50%~60%。
不过，在张百忍看来，去年岛城楼市的狂飙，已提前透支了今年的购买力。杨海则向记者表示，相比于往年地缘客的置业热情，今年看房子的多为东北口音，从以往经验来看，他们更多为投资考虑。
值得注意的是，据多位岛城地产界人士证实，在限购令下，因刚需比例过低，以海景资源为主打的西海岸楼市，地缘客已消失过半。
不过，居住用地的持续供应以及开发商继续扎堆西海岸，却在为新房供应增量，以及后续的市场去化，埋下伏笔。据中国土地市场网数据，2013年青岛居住用地成交共计1717.4万平方米，同比上升49.9%。其中，成交最多的区域为黄岛区，成交面积为432.5万平方米。
在青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江看来，原来属于郊区的黄岛、城阳，现在来看都是青岛的主城区，也是青岛楼市成交的集中区域。
在多位当地业内人士看来，在购房者的观望中，黄岛的房地产销售，已进入销售瓶颈期，如要继续发展，政府更应考虑人气的聚集。
欲造城谋变
2013年7月2日，青岛市政府与万达集团签署合作协议，后者将在青岛西海岸经济新区投资超过300亿元，用以建设万达国际文化旅游城项目。
早前，在青岛市政府的规划中，与老城区隔海对望的胶州湾西岸，一直就是备用于文化旅游产业开发，青岛市政府的愿景是将它开发成“中国的好莱坞”。
去年9月12日，万达集团在40分钟内，开价20余亿元竞得黄岛区15幅地块，拿下青岛土地共计1979.5亩。当月，投资500亿的万达东方影都正式落户西海岸。
在多位当地业内人士看来，西海岸楼盘多在2010年即批量入市，在楼市好过的时候，也卖过一些，但空置问题颇为棘手。
事实上，为了聚集人气，青岛市政府自1998年开始，已经在薛家岛(又名凤凰岛)默默耕耘了十几年的“金沙滩旅游节”。
在张百忍看来，在西海岸板块，万达东方影都项目是一个特例，市政府的用意也是想通过文化旅游的概念，拉动周边的库存消化。
据最新发布的4月岛城新房销售额前10名来看，位于西海岸片区的万达东方影都和保利海上罗兰榜上有名。黄岛区房管部门人士认为，万达项目的上马，确实对周边起到拉动作用，西海岸的去化只是时间问题。
在社会学者看来，随着产业、资金、人才的聚集效应，青岛迎来一个城市规模继续扩大、城市人口尤其是高端人才不断增加、城市功能日益增强的新阶段。“这些都将支撑青岛经济和楼市继续向好。”青岛本地分析人士认为。
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