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丁祖昱：为何降价也卖不掉？再说如何降价
在昨天讲了《降价还是坚守？以变应变才是正道》之后，大家都特别关注，纷纷留言热议。其中就有问道说“为何青岛楼市库存压力那么大，却没有降价的”，青岛库存的确大，CRIC系统数据显示，到4月末新建商品住宅库存约1549万方，消化周期达28个月，在我核实下来，青岛也有诸多楼盘降价，如下图列举的部分典型楼盘：
对这六成的降价没有效果的项目本身进行审视后，可将其分为四大类：
1、定位有问题。定位与需求不匹配，不单是价格问题，产品本身就没人要，降价也无法刺激需求释放，这是比较普遍的一类。
2、降晚了。同一城市或同一区域内，产品也类似，别人先降价抢先收割了市场仅有的需求，后降自然就没有意义了。
3、供求失衡而价格没到位。降价幅度看上去不少，但供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能，还没降到位。
4、完全没有市场。比如鄂尔多斯、温州，大家都一致认为这些地方房地产市场数年内都没希望，即使价格已经腰斩，还是没有吸引力，购房者还怕烂尾呢。
到底该如何降价，才能收到预期的良好效果，我觉得也有四个方面：
1、目前市场还比较平稳的城市，项目率先降价效果最好。在这种价格相对坚挺的城市或区域中，客户数量不少，只是在观望而已，一旦采用降价手段，很容易刺激真正自用需求释放。
2、降价一步到位。有句俗话说“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，一旦真的价格到位了，达到或者接近购房者的心理预期，需求也就很快释放。
3、降价之后对销售没把握的，还不如稳住等一等。降价是最后一个手段，降了都卖不掉，真算是黔驴技穷了。
4、一些在售楼盘不适合直接降价。特别是一些去化过半或者三分之一左右的项目，直接降价效果好坏尚不得而知，却换来的是退房、闹事等。这些项目适合采用暗折或者特价房的形式，效果可能会更好一些。
附表：近期各城市典型降价项目销售效果一览
每日问答
网友：丁总您好，从这个栏目开始一直关注，我连续好几周提问了，盼复。想听听您对万通的点评，冯仑是地产圈最有思想的企业家之一，想法总领先时代一步，现在又在搞立体城市和定制住房，请您点评一下万通的产品，战略和现状。还有冯仑先生以及他要搞的立体城市和定制住房带给行业的意义以及未来在中国做工业地产的前景？
答：万通是家有意思发公司，冯仑更是有意思的地产人，有机会都会专门拟文描述。冯仑作为中国房地产的思想家当之无愧，什么事一经过他总结和提炼之后就完全不一样了。冯仑在房地产的创新思维方面也一直走在业界前列，房地产金融模式，立体城市，房地产定制等观点和实践都领了风气之先！但遗憾的是，好的作品和案例仍然缺乏，让大家仍然有脚步跟不上灵魂的遗憾！
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