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李一戈：房企大规模增长时代即将过去

https://m.biud.com.cn 2014年05月22日11:57 家居装修知识网

房地产企业高速或大规模增长的黄金时代，已经过去。

追求大规模的增长，一直是房企的主流模式。以闽系房企为代表，包括泰禾、阳光城、旭辉、世茂房地产、正荣等，2011年-2013年增幅惊人，动辄50%，甚至高达100%。非闽系的两家房企代表，是融创中国和碧桂园，后者去年增幅达123%。

这类企业的特点，以泰禾地产为代表，讲求“四高”，即“高品质、高溢价、高周转、高杠杆”。高品质有点自夸，能不能实现高溢价、高周转得由市场说了算，但高杠杆也就是高负债，是大家都已看到的。

追求规模增长是上市公司的必然要求。2013年中国房企TOP20，都是上市公司。其中的三家，万达商业地产已经在香港借壳，绿地除了借壳香港还在A股借壳金丰投资整体上市，中信地产也已作为中信集团的一部分在香港整体上市。

上市公司有营收要求，每年没有一定的规模增长，没法跟股民交代。但以闵系房企为代表的快公司，很少追求高利润，因为高负债很难同时做到高利润。看看它们的报表，净利润率都不高。

2014年很可能是楼市的一个分水点。如果政府能坚持不全面放松调控(铜陵南宁只是微调，不能称作全面救市)，2014年可能迎来2011年那样的市场调整，2015年-2016年恢复温和增长；如果政府全面放松调控，2014年下半年楼市就会大幅反弹。

虽然中央政府压力巨大，但我愿意相信政府不会选择全面救市，而是会坚持房地产调控的基调。那么，房企就不得不与大规模增长的时代徐徐告别。理由如次：

房地产继续保持高速增长，深化经济体制改革，尤其是产业结构调整，就是一句空话。主要的一点，产业升级，培育新型产业，都需要大量资金。如果像过去10年那样，钱都流到房地产去了，谈什么结构调整？

房地产税在2017年会初见分晓。房地产税的出发点，不是为了抑制房价，而是着眼于财税体制改革，是为了给地方政府提供稳定的税源。但它推出后，一定会对房地产市场产生重大影响，至少，将熨平楼市的增长曲线。

跳跃性增长模式，不可复制。融创、阳光城、泰禾，从50亿-80亿到120-150亿，然后是200多亿-300多亿，后来者很难复制：地价越来越贵；高杠杆的风险巨大。如果今年楼市深度调整，泰禾就比较危险。复制这种模式需要赌徒心态。

资本市场不看好这种模式。碧桂园销售额增幅超过120%的消息传出，次日的股价只是象征性上涨了一分钱，正式公布年报后的两天，股价下跌超过20%；泰禾地产销售额翻番，股价反而连续几天下跌，正式公布年报，第二天也只涨了两分钱。

这并不是说，就不要规模了。维持适当规模的增长，一段时期内仍是我国房地产企业的主流模式。但如果想活得更长久，就必须寻求转型。如果只是围绕房企的主营业务进行微调，不能视为转型。只有将原来单一的业务收入来源，变为两种以上的多元；拆分或同时建立另一种业务收入，才称之为转型。

已有少数先行企业开始探索转型。譬如万科。去年7月，万科总裁郁亮就提出，万科要从“产品提供商”转变为“城市配套服务商”。今年2月，王石在接受网易采访时说，万科转型是逻辑发展的必然。

是什么逻辑在推动万科？我个人认为，最核心的逻辑就是，万科发现，规模增长已经接近天花板。从1709亿增长到3000亿，是有可能的，再往上就很难了。万科到互联网企业学习，实行合伙人制度，都是在探索。

其他的转型，还包括花样年建立彩生活服务平台，万通推出“自由筑屋”服务平台，北大资源建立新文化中心和资源家服务平台等。其共同特点是，由房屋建造商向城市配套服务商、生活服务商转变，但没有一下就放弃传统业务。

稍有野心的地产商都会眺望5年以后。到2020年，房企前30强，恐怕会有三分之一发生变化。