CBD标志性豪宅新盘中海花城1号二楼单位报出最低价3.6万元/m2，市场解读为又一个明显的降价信号。 王雯倩 摄
冷风继续吹！上周末各区几大楼盘不约而同大幅降价促销
转冷之后就是降价，楼市似乎正在朝着深度调整的既定轨迹行走。中海花城1号开盘3.6万元/m2起、越秀·岭南雅筑1.1万元/m2起、敏捷锦绣半岛推出1.13万元/m2起的特价单位……上周末，东部的黄埔、南部的番禺、中部的珠江新城，不约而同都有楼盘抛出真正让人心动的惊喜价，相较于“五一”前的一波“零首付”、折扣促销，这一波“降价潮”显得更有诚意。尤其是具有标杆意义的珠江新城新盘中海花城1号，之前吹风价达5万元/m2，现在却以较大的价差开盘，不得不让人对高楼价的承接力产生疑问。
在目前正在探讨楼市拐点是否到来的敏感时期，珠江新城超级豪宅的定价策略已经不仅仅是楼盘自身的事了，其定价高低和开盘好坏已经成为一种试探市场走向的风向标。曾经“价格铁板一块”的豪宅市场是否会掀起更大的风暴？也会让不急于买房的豪宅买家观望心态更重。对此，同区域的发展商则表示，每个房企对市场判断是不同的，而且大家操作的方式也不一样，像万科、中海这样的房企一向是高周转的模式，因此在每次市场调整阶段都会是先进行调整的一批，其对市场的波动也更加敏感。 记者 刘丽琴
回调或持续到第四季度
提及对后市的展望，受访的多位项目操盘手都表现得不大乐观。萝岗某“刚需”盘项目负责人表示，考虑到业绩压力，未来2~3个月仍会以低价跑量为主要营销策略，“我们也打听了周边同行，他们在价格上也是以稳中回调居多。”至于具体的回调幅度，该名负责人则表示不会超过5%，而且反复强调“倘若银行房贷政策放松，或者是限外政策有所松动，不排除价格会立即调高。”
合富辉煌的黎文江则认为，按照目前的房贷政策来看，6~8月既是房地产市场传统淡季，也将是广州楼市的价格调整期。“如果这一轮房企掀起的‘以价换量’奏效，加上房贷政策略有放松，预计9月以后，楼市会进入回升状态。”中原地产的黄韬亦指出，当前楼市的价格回调不会一直持续，“最迟今年年底就会回到正常水平，最快会在‘金九银十’期间显现。”在他看来，今年第三季度是“刚需”买家入市的好时机。 记者王雯倩
后市 预测
上周末，中海花城1号报出3.6万元/m2起的开盘价格，立即引起广泛关注。对此，中海地产相关人士表示，事实上4万元/m2以下的产品比例并不多，但这个明显低于区域均价的价格仍然让市场兴奋，并自动进行各种解读，而大部分购房者会将这看做一个明显的市场降价信号，从而期待更多降价的机会。
舍得大幅降价的 多是“箩底橙”
如果单从价格来看，上周末的开盘潮给人一种全城降价促销的感觉。不过，若仔细了解这些楼盘降价背后的“苦衷”，你会发现，这种看似超级笋的降价，实际让利的幅度仍不够给力，更准确地说，尤其是参与本轮大幅度让利的“刚需”产品，都不是“刚需”客户的“那杯茶”。
譬如越秀·岭南雅筑，说他们大幅度降价实在有些委屈，归根结底，他们不过是用了最常见的促销撒手锏——“裸卖”，在单价上制造了一场“伪降价”，再配上一些朝向不好、景观不佳、楼层不高的单位，用一栋楼的货量拉低入市门槛，遇到见便宜就上的“刚需”买家，自然被这种数字游戏所制造的“惊喜价”吸引。又如传说中直降4000元/m2清尾货的敏捷锦绣半岛，其甩卖的产品都是市场行情持续低迷的大户型，而且当中还不乏“双证房”的身影。这种降了价都不一定有买家能接手的盘，让利幅度再大，也像是对着空气挥了一拳，带给市场的影响十分有限。
因此，与其说上周末的开盘潮被一阵“降价风”吹过，倒不如说它正在经历一场楼市降温的雷阵雨。
“刚需”客被消化 致成交放缓
合富辉煌(中国)首席分析师黎文江指出，在经过了4月至“五一”小长假的推货高峰期后，市场上的一大批住宅“刚需”客和公寓投资客已被消化，这直接导致近期开盘的“刚需”住宅项目和公寓产品的成交节奏放缓。楼盘优惠力度加大，“日光盘”的减少，新盘认筹期的延长乃至一再延后开盘时间，这都反映出“后五一”房地产市场已提前步入淡季。
受到银行房贷政策尚未放松的影响，目前仍有购房资格和资金入市的买家，以首次置业的“刚需”客户占绝大多数。“自住买家普遍比投资客对产品更为挑剔，因为前者买房是自己住的，而后者只是用作投资保值，不一定自住。”以新黄埔为例，近期越来越多在此置业的买家，都是以“第一居所”为置业目的，当中不乏在新黄埔工作的人。
而同区内住宅类的产品也是命运各异。以中小户型产品为主的“刚需”楼盘，在淡季中仍能保有一定的成交量。但以大户型为主的楼盘，现时成交则陷入胶着状态。广东中原项目部总经理黄韬指出，同区内不同路段的楼盘，成交行情因应所处地段的优劣而各异，但按照现阶段的市况来看，只要是价格合理的“刚需”盘，都持续有成交。 记者王雯倩、刘丽琴
中海低价跑量
曾吹风不低于5万/m2
中海低价跑量
本报讯 （记者刘丽琴）与“五一”前夕高调亮相展示售楼部不同，上周六，珠江新城千万级豪宅中海花城1号开盘显得非常低调，据悉，当天只有前期下了20万元定金的客户才被通知到场认购，媒体也没能现场见证。而开盘价格却着实给了买家一个惊喜，参加了现场认购的一位买家告诉记者，从他拿到的价格表看，最低层2楼的单位价格为3.6万元/m2，12楼以下单位在4万元/m2以下，中段楼层单位在4.5万元/m2，30层以上的高层单位才到5万元/m2以上。这样看来，项目的均价在4.5万元/m2左右，这个价格与一路之隔的嘉裕公馆并没有太大差距，远没有达到销售人员一直对外宣称“单价不会低于5万元/m2”的吹风价。
对此，中海地产有关人士表示，由于项目前面天汇广场可能造成部分遮挡，因此在12楼以下的低层单位确实有低于4万元/m2的价格，但整体比例不大，毕竟项目只有280平方米和310平方米两种大户型，总价很高。从开盘当日的成交看，销售了近百套单位，收金15亿元，最受欢迎的单位反而是那些高价的高层单位。看来，中海这次定价策略还是相当成功的，无论是否会被抛上“领跌珠江新城”舆论的风口浪尖，跑得快好世界，才是现在不少房企追求的目标。
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