广州住宅可售套数56954套 消化周期10个月 供求比尚在合理区间
楼市调查之库存
以“可售套数”统计库存量更科学
半年新增4千套 不算多
日前，有研究机构的分析报告显示，2014年4月，受典型城市商品住宅成交量低迷影响，各城市当月的短期供求比较3月有所上升，其中广州供求比高达1.82，消化周期为10.28个月。该报告指出，尽管消化周期依然处于平衡状态，但供求比已明显显示市场供大于求，未来消化周期有可能继续上升。
同时，根据搜房网统计显示，4月份广州十一区共派出87张住宅预售证，新增预售住宅10432套，比3月的7745套大增34.69%。但与之形成鲜明对比的是，广州当月仅售出5195套住宅，仅相当于新预售套数的一半。
然而记者翻查阳光家缘的数据发现，截至本周一（5月19日），广州十一区未售住宅套数为123609套，其中，可售套数则只有56954套。对于这两者之差，合富置业（中国）市场研究部首席分析师黎文江指出，“未售套数”是包含了因抵押、查封甚至其他各种原因在内的住宅套数，只有“可售套数”才是真正能进入市场销售的单位数量。即便是所有的单位完善了相关手续全部可售，那123609套单位与去年年底的119382套相比，也仅仅是多了4227套，可见增量并非特别迅猛。
存货消化周期约10个月 供求比0.84
并未出现严重供大于求
若根据去年的实际成交量来衡量，网易的统计显示，去年全市已售套数为92644套，按月平均的话，每月的成交套数为7720套，那目前可售的56954套单位大概消化时间也就是7~8个月。
诚然，今年以来广州住宅的成交量确实是有所下跌，前三个月的每月平均成交套数为5637套。即便是按这一相对较低的成交量计算，56954套的消化周期也只在10个月。
克尔瑞研究中心通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)，对城市风险进行对比分析数据显示：库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比在0.8~1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供大于求，低于0.8则为供不应求。以此作为参照数，目前广州的库存消化周期仍在一年内的水平，同时，而供求比也只在0.84，都属于较为平衡的区间。
市中心大户型消化期至少要一年以上
根据阳光家缘的统计显示，目前库存最多的是番禺区，有13030套，面积为2045159平方米，其余依此分别是花都、增城、南沙、萝岗，库存分别为10760套、8104套、6635套、4335套。从这些统计数据不难发现，近郊楼盘的库存量显然较城区要多。
同时，一个值得关注的现象是，若以户均面积计算，可发现大面积单位占据了库存主导。以库存量前三位的番禺、花都、增城为例，库存单位的户均面积分别为157平方米、140平方米及129平方米。而且，全市可售单位除了黄埔区的户均面积只在100平方米以内，为93.8平方米，荔湾为118平方米以外，其余各区的户均面积都在127平方米以上。
本专题文/图：记者王荔珏
谁是各区库存大户？
目前，广州楼市可售的库存单位中有不少都是以大面积为主。举例而言，在番禺区，库存量较大的是尚上名筑，网易的统计显示该盘有753套单位未售，累计未售面积为92599平方米，即户均面积达到123平方米。增城库存量较大的有翡翠绿洲及保利东江首府，未售单位分别为1246套及1122套，未售面积分别为160830平方米、189195平方米，以此计算，户均面积分别为129平方米及169平方米。此外，花都区的老盘雅宝新城未售套数也多达1085套，面积为167270平方米，户均面积则为154平方米。
与此同时，尽管中心城区的可售单位只有10819套，只占可售货量的约1/5，但由于中心城区的楼价持续坚挺，因此，在产品以大户型占据主导的前提下，中心城区盘的去化速度将明显减慢，预计市场的消化期也要一年甚至更长。
传天津松绑购买大户型
黎文江建议，针对市场上这些库存的大户型，政府应该适度调整政策，即使不能全面放开限购，那也应该在政策上进行局部的微调。例如，将外地人置业的三年社保规定降低为一年，都将有利于这些库存量的消化。
日前，有消息称天津市政府将放宽限购政策，放开第三套限购，允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房，或市内六区外90平方米以下第三套住房；天津注册企业的法人，非本地人不限购。广州若能参照天津的一些做法，对本地人购买144平方米以上的大单位不限购的话，那广州的库存的单位必将能大幅度减少。如今，不是不想买，而是没法买，是不少置业者的无奈。
上周末，记者在萝岗踩盘时看到，将价格调低了2000~3000元/m2、追求出货速度的越秀·岭南雅筑人头攒动，除了北向的81平方米单位认购速度极快之外，120平方米左右的三房也赢得部分买家的关注。但在销售热闹的同时，也有看楼客抱怨道：“我的社保才交了一年，尽管我喜欢这样的大三房，可现在还是没法买，只能望楼兴叹了。”
库存均不乐观
四大一线城市
库存均不乐观
近期，市场需求呈现一片低迷状态。据克尔瑞中指数据研究院统计数据显示，4月全国44个主要城市累计成交面积环比下降9%，同比下降19%，处于2012年以来单月较低水平，其中一线城市的环比降幅高于二、三线城市。北上广深四个一线城市，商品住宅库存量情况均不容乐观。
京穗库存增幅大
沪深两市较平稳
统计显示，受成交下滑影响，4月份北京的商品住宅库存量为864.25万平方米，环比增加了75.16万平方米，增长幅度达10%。广州的情况与之类似，库存量为794.87万平方米，环比增加了8%。4月上海的商品住宅库存较3月有所减少，但可售面积达1040.07万平方米，总体仍处于高位，市场去化并不乐观。深圳的商品住宅库存去化相对平稳，较上月波动不大，可售面积为337.01万平方米。
截至2014年4月末，北京、上海、广州、深圳等17个主要城市的库存量环比上月增长了5.0%，处于2014年以来最高水平。监测的城市中仅上海库存量小幅下降，下降幅度为0.7%；而苏州、厦门、北京、南京、惠州、广州、南充的可售面积环比增幅均超过6.0%。
从成交量看，市场同样表现低迷。4月北京商品住宅成交量继续走低，全月成交6140套，环比下跌20%，同比下跌28%。上海4月商品住宅成交量为11004套，环比下跌27%，同比下跌13%。广州的成交情况与上海类似，4月住宅成交5227套，成交面积58.04万平方米，环比下跌14%，与去年成交基本持平。一线城市中仅深圳在4月保持小幅回升的态势，环比上涨7%，同比则下跌21%。
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