刚需盘价格大多维持在高位 成交量持续下降
文/记者蒋幸端 图/记者卢政
去年5月，东莞楼市成交火热，创下了成交66万平方米的高峰，成为名副其实的“红五月”，但是今年5月却恰好相反，楼市观望氛围浓，加上暴雨连绵，5月的成交量已经连续两周下滑，数据显示，5月1日~18日，东莞住宅成交面积仅22.8万平方米，仅是去年5月全月成交的三分之一。由于大户型住宅优惠幅度大，令改善型购房者开始入市，大户型成交占比上升。
5月住宅成交量连续下滑
合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，5月1日~18日，东莞住宅成交22.8万平方米，成交套数为2151套，均价约8844元/平方米。回顾去年5月份，东莞住宅成交面积达66.9万平方米，成交了6239套，成交均价约8613元/平方米。从数据的对比来看，今年5月前半月，成交量仅为去年5月的三分之一。
从今年五一开始，东莞住宅的成交量就节节下滑，五一成交同比去年下降了两成半。5月第一周，东莞住宅成交下降至9.5万平方米，成交903套，成交均价约9017元/平方米，第二周，东莞住宅成交再次下滑，成交面积约8.4万平方米，成交仅766套，均价下降至8520元/平方米。
从往年销售情况来看，5月本应该是一年当中楼市进入销售旺季的月份，往往被称为“红五月”，但是从今年5月的成交情况来看，后市成交乏力，有业内人士表示，5月成交量持续下滑，从目前的楼盘供应和成交情况来看，楼市出现大幅度回暖的可能性不大，“红五月”可能“红”不了。
刚需购房者仍在观望
东莞楼市以刚需购房者为主体，但是今年5月份，刚需成交占比却连续下滑，价格坚挺的刚需盘让许多购房者望而却步，继续观望，而大户型由于促销优惠幅度大，成交量出现上升。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，60~120平方米的洋房产品套数占比连续三周下滑，分别是73.62%、70.99%、67.28%，而160平方米以上的大户型洋房成交占比逐周上升，上周升到了9.87%。
该研究部相关人士认为，东莞是一个刚性需求为主的城市，而5月份开盘的楼盘很少，导致产品可选择面较小，购房者入市欲望不强；此外，由于连续下雨，楼盘营销活动大都以小暖场为主，未能形成良好的成交氛围；另外，当下大部分楼盘大都处在去旧库存状态，且降价意愿较低，因此仍依赖通过“特价房”来带动销售率，而“特价房”大都是大户型产品，同一楼盘的其他刚需产品价格仍然维持在高位，难以吸引购房者入市。
记者采访中也发现，目前市场上进行促销优惠的楼盘以豪宅大户型为主，如“5字头”的富通·天邑湾、“6字头”的深业·欧景城等都是大平层、美墅等产品，这些价格优惠的产品适合首次改善型购房者，在价格调整到一定程度的情况下，吸引许多首次改善购房者入市。而刚需盘价格大多维持在高位，少有松动，这也导致了刚需购房者受价格影响不愿意入市，而改善型购房者则开始入市，大户型成交占比上升。
新盘大多在7月后入市
本周，佳兆业·帝景中央首次进行洋房的新品发布，推出140~185平方米产品，预计在7月份以后入市，此外，松山湖刚需大盘星城·翠珑湾推80~150平方米三房、四房产品，预计将在9月份入市。记者发现，许多楼盘都把新品入市计划推到了下半年。
从近期数据来看，供应市场十分冷淡，瑞峰置业市场研究数据监测显示，上周东莞全市5个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1077套，面积约11.81万平方米；从近期市场情况来看，观望情绪依然浓重，预计东莞供应市场不温不火态势将延续一段时间。
此外，从上周新拿预售证项目来看，也只有5个项目取得预售证，其中住宅项目有四个，分别是东逸湾花园、丰泰·旗山橡树郡、金地·湖山大境二期和中惠·香樟绿洲二期等，这5个项目或将在近期推新品入市。
业内人士表示，去年楼市过于火热，开发商的开发速度赶不上销售速度，按照去年年底对新开工量的预测，今年上半年供应量很少，大部分楼盘的供应量集中在下半年。此外，加上今年上半年持续不断的大雨，延误工期，将有更多的楼盘要等到下半年才能够入市。
该业内人士表示，新品供应少，难以刺激购房者入市，成交量缺乏上升动力，预计今年5月楼市将维持着不温不火的状态，“红五月”“红”不了。
后市
大户型供应增
销售压力加大
东莞中原地产市场研究部表示，上周市场供应以加推为主，其中花香十二院供应576套、新世纪·领居供应371套、龙光·君御华府供应110套、万科·棠樾供应20套。从产品结构看，刚需和大户型供应结构发生了一些变化，刚需供应放量有所缩小，相应的中大户型供应比例明显升高，中大户型主要集中在新世纪·领居和花香十二院。刚需户型供应趋紧，偏大户型放量增加，刚性需求难以得到释放，未来市场销售压力仍然较大。
此外，长期支撑着东莞市场整体成交的临深片区，近期供应量、成交量也出现下滑，瑞峰置业市场研究部表示，临深片区经过前4个月大量释放深圳客户需求，新推货量也在缩水，目前再度转入客户积累的阶段，无法继续支撑整体楼市回升。
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