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刚需盘加速降价跑量 业内:住宅库存呈U形走势

https://m.biud.com.cn 2014年07月11日09:46 家居装修知识网  

  经过半年的博弈,北京楼市新盘降价的范围和幅度正在加速。

  上周入市的4个项目中,两个刚需项目均出现明确价格调整,而上周的销售榜单第一名泰禾·1号街区的价格也有调低的迹象,同时,记者还从东亚新华地产独家获悉,其8月份即将入市的新盘东亚尚品台湖单价比预期直降5000元,其在旧宫的东亚五环国际也以现房的状态下调价格2000元/平方米。

  业内认为,在上半年业绩不理想和自住房入市的双重压力之下,下半年以价换量的速度将加快。

  台湖一项目直降5000元

  日前,记者从东亚新华地产独家获悉,其在台湖的新盘东亚尚品台湖将以1.59万元/平方米的价格入市,而此前公司对该项目的预期价格为2.09万元/平方米起,最新入市价格比之前预期直降了5000元/平方米。

  东亚新华并不是台湖区域唯一降价的项目。

  记者从亚豪机构上周(6月30日-7月6日)商品住宅成交排名榜单上看到,位于通州台湖的热销楼盘泰禾·1号街区以251套的销售成绩位居第一,成交价约为2.7万元/平方米,而住建委的网站显示,该项目之前的销售均价约为3.2万元/平方米。

  对于台湖区域的竞争,亚豪机构市场总监郭毅表示,台湖板块各项目的降价行为,有望吸引部分刚需人群回流,特别是价格预期较低的尚品台湖,预计售价已接近同区域泰禾项目的土地价格,且与通州永顺镇自住房项目的限定售价相差不大,极具竞争力的定价不仅能够抓住部分自住房申购人群,还会因价格洼地效应吸聚台湖板块的刚需,预计将有力促进项目销售成果的达成。

  值得一提的是,东亚新华地产旗下的另外一个项目东亚五环国际价格也出现松动,不仅房源为现房,且价格直接从2.6万/平方米降至2.4万/平方米,降幅达到2000元/平方米。

  另外,根据亚豪的统计,上周入市的4个项目为首开熙悦山澜庭、首开国风美仑两个普通住宅项目,以及两个别墅项目北辰红橡墅和东亚华欣湾,两个普通住宅项目均以低于2万元/平方米的低价入市,其中首开熙悦山开盘价较6月初下降近2000元,与3月份的售价相比下降近20%。另一个项目首开国风美仑本期入市价为16500元/平米,与去年基本持平。

  受自住房的冲击严重

  事实上,今年以来,刚需盘受到自住房入市的严重冲击,面对低于市场价格30%-50%的自住房,连涨两年的刚需盘价格失去上涨动力,并出现下行。

  “自住型商品住房是刚需盘非常有力的竞争对手,也是一个非常好的替代品,很多购房者把购房目光转向了此类新兴住房类型。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

  7月7日,北京第二个自住型商品房首创·悦都汇摇号,这也是继金隅汇星苑项目后,北京第二个进入摇号的自住型商品房项目。中原地产统计数据显示,北京从第一个自住房入市到目前,入市的自住房项目已经达到了11个,合计供应住宅高达1.8万套,对市场的影响明显在加大。

  另据统计,北京累计出让含有自住房地块项目已经有40多宗,涵盖北京(朝阳、海淀、通州、昌平、顺义、丰台、房山、大兴、门头沟、密云、平谷)11个区域,其中朝阳区最多,达到了8个项目。海淀区合计两个项目,顺义区合计达到了6个项目。累计36地块可供应自住房项目达到了5万套,预计这些项目大部分都可以在2014年入市。这意味着,在2014年北京将能成交200万左右价格的自住房达到4万-5万套左右,相比2013年全年的商品房住宅成交,4万套相当于增加50%的供应,虽然普通购房者申请到的难度非常大,但其中大部分需求都会处于观望中。

  加速跑量成刚需盘共识

  为了跟自住房“抢人”,提高企业的业绩,刚需盘降价跑量成为共识。

  对此,东亚新华地产贾玉鹏在接受记者采访时表示,东亚旗下项目下半年的主要任务就是加速快跑,以实现资金回笼,储备优质土地。在贾玉鹏看来,目前市场不好之时,正是储备优质土地的良机。“对于刚需盘来说,跑量最重要也是最有效的方法就是调低价格。”

  亚豪机构副总经理高姗也认为,在下半年市场不明的情况下,迫于销售业绩和资金周转的压力,将会有更多房企加入降价行列。

  中原地产市场研究部统计数据显示,截至7月7日,全国9家房企公布了半年销售业绩,9家企业中,有万科等完成比较好的企业,也有恒盛等企业销售困难。从同比数据看,大部分企业涨幅放缓,且后续更多企业,预计数据并不乐观。

  “2014年如果继续目前发展趋势,房企不加快以价换量努力,很可能90%以上的企业难以完成年度目标。”中原地产首席分析师张大伟说。

  严跃进表示,从北京目前商品住宅库存走势看,基本上呈现了U形走势,在2013年持续下滑,但到了2014年则出现了上升,而刚需盘占库存量的很大比例。置业者在信贷收紧、房价下跌等背景下延缓了入市节奏。回款困难的同时,今年整个信贷环境比较冷,资金补给上更加依赖销售回款,这就会进一步加大刚需盘降价让利促销的力度。

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